中南部投資客大出逃?台北預售破百萬,誰給建商勇氣?

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近年來,房市在台商回流與科技擴廠「積」勵下,桃園新竹以南房價漲勢凌厲,尤以投資客最愛的重劃區打房一連串政策與信用管制下,為何Q2台北預售每坪破百萬新天價?到底誰給建商的勇氣?專家示警,2023年全球恐迎來景氣大衰退,台灣房市泡沫「多殺多」已成定局?

全球政經局勢未穩,經濟專家示警,2022下半年還不算最糟,2023年,全球恐迎來景氣大衰退。事實上,兩大經濟體,美國與中國房市已陸續傳出「災情」。中國爛尾樓風暴,更令中國政府嚴陣以待,不得不逆勢「降息」就怕拖垮金融市場。

台灣上半年也在政府一連串打房政策與信用管制下,引起一波投資客大出逃,中南部不少漲勢凶猛的重劃區預售直接「熄火」。

投資客出逃中南部,台北開價破百萬

房市趨勢專家李同榮以「倒啤酒」理論解讀房市現況。「沖倒的猛就像假性需求過多,杯子內的酒看似滿了,但夾帶泡沫一堆,要等投資客倒貨泡沫消失後,市場(杯子)才會出現剩餘空間。」

投資客出逃重災區,又以中南部漲勢過猛的蛋白區預售市場。李同榮觀察,「多殺多」已是現在進行式,「聞積起舞」區域房市會不會泡沫化?李同榮大膽預測,年底就會揭曉。

只是,政府打房,卻打出房市「南北兩樣情」,中南部投資客出逃,預售市場暫時熄火。但根據住展雜誌統計,北台灣各縣市Q2(第二季)新成、預售房價悉數走漲。北市房價飆三位數,首度突破百萬,新建案房價每坪101.3萬元,較Q1每坪上漲4萬,較去年同期上漲8.6萬元,年漲幅達9.3%。

新北市房價也不遑多讓。新建案每坪站上45.5萬元,年漲幅約9.1%。又以三峽、林口、鶯歌、樹林、泰山等蛋白區漲幅較高。部份蛋黃區漲勢雖不大,但主因Q2推案量極少,如板橋、新店、永和等地,永和更是連一個建案也沒有可謂一難求。

雖然Q2本土疫情大爆發、央行連續升息,住展雜誌研發長何世昌觀察,全球經濟衰退疑慮加深,然因北台房市供需失衡,給了建商勇氣,房價漲勢依然凌厲。

李同榮觀察,大台北地區以外的預售市場大多存在「倒啤酒」現象。倒的猛看似滿溢,但泡沫一堆,泡沫消失的剩餘空間是「末升段」,若再度飆漲,就是真正泡沬化來臨。

房市泡沫化?二關鍵指標趨吉避凶

李同榮指出,過去三年來,蛋殼區房市飆漲被形容「群魔亂舞」,他以兩大指標觀察房市未來。

一、通膨保值:

中南部居民對通膨與貨幣貶值特別有感,因此大部分年長者都很積極把一生積蓄拿出來幫年輕人成家。

二、兩代不同堂:

少子化造成人口減少,但家庭戶數卻逐年增加。每戶平均人口減少,足證「兩代不同堂」買房剛需,成房市主要支撐。
台北不是唯一蛋黃,勿誤判中南部市場華麗轉身

曾徒步行腳環台兩圈,李同榮分享自己徒步2千多公里實地考察,發現全台產業鏈結構正快速南移,高科技產業開發進駐,讓新興工業園區一難求,隨炒作收斂,未來園區實際運作後,租、買剛性需求可望出籠。