中央銀行偏鴿決策,6月16日升息半碼,跌破市場眼鏡!

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台灣中央銀行6月16日決議升息半碼,也未祭出第5波房市管制,雖然房貸族負擔恐再加重,但由於這次美國聯準會Fed)一口氣升3碼,對於央行的偏鴿決策,還是讓房仲業者形容「跌破眾人眼鏡」。

大家房企劃研究室副理郎美囡表示,若以金融聯徵中心公布的今年首季平均住宅貸款利率1.46%為基礎估算,貸款1千萬元,以20年期、本息均攤方式還款,每月還款金額為4萬8,071元,3月升息一碼後,利率提高為1.71%,則每月還款金額提高為4萬9,226元,每月增加1,155元。

如今再升半碼,利率升1.835至%,每月還款金額為4萬9,811元,相較於前次升息,每月再多585元的還款金額,兩次升息每月還款負擔共增加了1,740元,這次緩升貸款族壓力不那麼重,但若第三季再次升息,房貸族壓力也會隨之加重。

網試算,若以1千萬元的房貸金額,採一段式利率1.685%,攤還20年,每月房貸將從48,531元上升至49,111 元,多支出580元,總體利息從164萬元變成178萬元;如果是選擇攤還30年,每月房貸從34,801元上升至35,407元,每月增加606元,總體利息也從252萬元變成274萬元,大約要再多付出22萬元的利息支出。

網調研中心經理洪安怡指出,儘管目前整體利率水準還是偏低,但長期以來購者已習慣低利水平,將現金進行不同的配置,當租金收入不足以負擔每月的房貸支出時,對於資金較緊縮,槓桿操作較大的投資型買方,可能就會考慮將房脫手,而持有超過5年,可避開房地合一重稅期的主,也可能會考慮獲利了結退出市場。

打房軟著陸 估將「價平量縮」

洪安怡表示,目前明顯進入升息循環,或多或少都加重了房貸負擔,對於有剛性需求的買方,可能會產生觀望,致使成交速度趨緩,價格上也難再像先前屢屢衝破天花板。不過,利率調控只是影響房市脈動的一塊,要以此撼動房價,空間恐怕有限,今年房市應仍是量縮價平的趨勢。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則認為,央行面對全球通膨升息勢在必行,但同時考量經濟,分寸拿捏上著實兩難,不過近期台幣走弱,也確實看得出央行透過多種工具調整經濟與通膨的彈性,至於房市調控維持現狀不僅是拜金檢與近期房市走軟之賜,也意味著為日後調控房市留下伏筆。

郎美囡分析,政府打炒房預期可打量又打價,交易量的部分,觀察近幾個月六都的買賣移轉棟數跟去年同期相比,已有量縮的趨勢,央行3月升息後又遇上疫情擴散,買氣明顯收斂,進入升息循環勢必大幅提高購負擔,促使投資買盤撤離市場,自用買方的購思慮期將拉長,房去化速度將減緩。

只不過在房價方面,營建工料雙漲導致新案價格不易下降,而且建商融資條件被限縮,推案量將會調控,若交易量緊縮,房價也難以反映走勢。