全球通膨、升息,房價下跌了嗎?

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作者:穆椿松

房地產經過這兩年多來的激情,各地房價、或市場的熱絡度,漸漸走向高原期,整體房市也走向量縮價平的局面,不少的朋友在問穆老師「房價會不會下跌?」

我倒是問起朋友,為什麼您認為房價會下跌呢?他說,第一,政府打房措施不斷,第二美國Fed升息不斷,台灣也跟著升息,第三是原物料雖然上漲很多,但已有局部回跌的現象,因此他認為房價有下修的可能!

穆椿松認為,這波房價會上漲的原因大概可分四點

世界經濟「全球化」走向「區域化」

第一,世界的經濟從「全球化」走向「區域化」,尤其川普當選美國總統後,中美貿易戰、關稅問題、covid-19及烏俄戰爭,使得原本提倡全球化而走向區域化,全球化的社會原是低成本生產的東西,賣到高成本消費的地方,因此要產生全世界的通膨不容易,例如2008年雷曼兄弟事件,美國實施QE印了四兆多美金,一樣沒有影響世界性的通膨,但是這波去全球化,例如2020年covid-19疫情引起的生產與運輸斷鏈,已讓全球的物資上漲。

原物料上漲

第二是原物料的上漲,貴重金屬10多年來沒有調漲,在2019年-2020年調幅很大,例如鐵礦、鋼鐵、銅、鋁、鎳等產品,加上烏俄戰爭讓農產品運輸不順暢,再使原物料上調,確實今年有局部的原物料是下跌,例如原先100元的成本,上漲至200~250元,這波下修至180元,但是,整體還是上漲很多。

全球工資上漲

第三,全球工資上漲,原物料從生產到消費端,中間仍要經過許多的加工,工資一旦上漲就很難回去了,就算原物料有局部的下跌,但消費端卻感受不到。例如美國今年8月份消費者物價指數仍高達8.3%。

全球缺工

第四,全球缺工,例如英國脫歐後,像是卡車司機或基層勞力型嚴重缺工,例如美國嚴格管制墨西哥人入境,使基層工作者缺乏,物價及工資的上漲也影響通膨。

關於美國Fed升息,固然影響全球央行的升息,但是,台灣的CPI消費者物價指數沒有歐美嚴重,升息的步伐應該要比Fed慢很多,台灣目前仍維持在2%左右,對於整體房市影響不會太大;再者,政府限縮了建商買地的資金流,從今年買地的數據約為去年的1/2,顯示未來1-3年內的推案量會減少,代表供給面減少,以上的因素來看房價是否會下跌?我不能說完全沒有,客觀分析來看下跌機率約10%,不下跌可能性約90%,以上提供給社會大眾參考。