升息效應、土建融資金緊縮、平均地權條例修法…台灣房市仍面臨轉弱風險

0
277

升息效應、平均地權條例三讀通過、打炒房風向明確等因素,使得房地產市場近期出現了冷卻現象,不少人認為現在是撿便宜的好時機。然而,賣方是否會如預期般降價呢?售平台的統計顯示,近一年降價物件高峰落在去年10月,此後降價物件量持續下降。專家認為,儘管打炒房風向明確,但是政府對自住客出手相當重,市場氛圍也增添了不少正向因素。

據樂網統計,過去降價物件多在6000到7000件左右,但去年烏俄戰爭引發地緣政治疑慮,加上升息和股市大跌等因素,全台灣房價調降物件數量自2022年3月開始逐漸上揚,同年11月達到高峰。在六都及新竹縣市的情況下,降價物件數量相似。但是,從去年12月開始,降價物件數量逐漸減少。今年1月,全國降價物件僅剩10483件,其中高雄市的物件數量最多,達到2721件,其次依序為台中市2032件、新北市1839件、桃園市925件、台南市920件,而台北市僅剩下781件,新竹縣市的物件數量最少,僅有511件。

新建案客流減少,中古屋去化速度放緩

網調研中心經理洪安怡指出,去年開始,房地產市場出現了明顯的反轉現象。新建案來客數大減,中古市場的物件去化速度也明顯放緩。各種利空因素,如戰爭、升息、通膨等,進一步導致有資金壓力的主降價求售,讓恐慌情緒一路蔓延到去年11月的九合一大選。降價的待售物件量隨之衝到最高點。然而,時序進入1月淡季,總體待售物件量萎縮,因此降價的待售物件量也隨之下滑。

儘管市場受到各種利空因素的影響,但房價卻並未大幅下跌。洪安怡認為,這一現象可以歸因於官方推出的一系列利好政策。今年一月初,《平均地權條例》被正式通過,緊接著二月初,官方又釋出購地貸款須於18個月內動工的例外條件。近期又敲定了3萬元的房貸補貼,未來還可能推出購積金機制協助民眾買房。這些政策都為市場帶來了正面的訊息。洪安怡評估,未來房地產市場將繼續保持交易速度放緩、部分區域價格維持平盤或小幅盤整的狀態。

政策不易打炒房鬆綁下,房地產轉弱壓力仍不小

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示,自去年下半年以來,國內房地產市場面臨了多重不利因素的影響,例如升息、土建融資金緊縮、金融市場震盪及平均地權條例修法等等。這些因素導致買賣雙方的認知差距擴大,房地產交易急凍,賣壓也不斷攀升,降價物件量也幾乎逐月走揚。不少主信心轉弱,特別是受到平均地權條例修法衝擊最大的預售和非雙北區域,如桃園新竹台南高雄等地,降價物件增加的情況更為明顯。許多投資客都急著脫手。

不過,今年1月平均地權條例修正案為禁止預售換約開了一道後門,讓短線投資客的急售壓力減輕,因此,各大都會區的降價求售狀況都有大幅趨緩的情況。但實際上,目前的房地產市場量縮市況依然持續,明年還有總統大選,政策不易打炒房鬆綁下,房地產轉弱的壓力仍然不小。未來仍有可能出現降價求售潮的風險,特別是近年推案量大、房價漲幅高的新興重劃區,最容易面臨這樣的風險。

台灣房市仍面臨轉弱風險,新興重劃區或面臨降價求售潮

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,一月份因為過年假期可能會有更新放緩的情況,導致主和房仲方不太會在這個時間點動作,可能形成價格異動量體銳減的現象。但這不一定代表賣方會惜售或是賣不掉再加價賣,因為從數據來看,價格修正的量體多走下調路線,而平均地權條例的修正案可能會逼出更多賣方,尤其在台灣房市趨緩時,賣方常常先誠意降價。中古的房仲方也會趁勢加大議價力道,未來數據可能會反映出更多的交易量。

2022年數據中,高雄市台中市新北市的成長量體最為明顯,其中高雄市更是一度突破了4000件的交易量,居六都之冠。然而,這並不代表高雄市房市有實質上的利多因素,尤其像是僅以台積電設廠或科學園區概念為基礎的高雄楠梓區和橋頭區,本來就是平價地帶,橋頭區還有地震帶的風險,而楠梓區房價也無法受到台積電概念帶動,像高雄大學一帶的房價可能也會面臨回落的風險。此外,投資客群大本營的台中市和受到台北市房價修正影響的新北市,也可能讓賣方更加謹慎脫手,壓縮獲利,數據也證實了一月份的表現稍有暫歇。