南韓打房有成!一年升息8碼 首爾房價連跌16周 急售屋主大降數億韓元

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隨著南韓央行抽銀根的緊縮周期進入第2年,一年共升息2個百分點,總算把南韓房市打下來,房價創下2009年全球金融危機以來最大月比跌幅,首爾房價連跌16周。

急售的屋主需要砍價數千萬或數億韓元

南韓房市成為買方市場,因為買房的人比賣方少很多,首爾住宅成交量狂減7成,急售的主需要砍價數千萬或數億韓元,房子才有可能賣掉。

有些無力償債的高舉債主紛紛求售,但是無法原價賣掉,因為沒有人有興趣高價買進。同時,更多租戶認為租房比借錢買房更划算,租數量也在增加。

《彭博》報導,南韓政府制定新法規,並計畫5年內蓋270萬戶新的社會住宅,以遏制高房價再上漲,房價太貴,引發青年對社會不公平現象和投機炒房的高度不滿。

南韓房地產委員會9月15日公佈,8 月份全國房價指數月比下降0.29%,創下2009年初以來最大跌幅。雖然房價較去年同期上漲2.6%,但這是連續第9個月放緩。

首爾住宅成交量狂減7成

2008-2009年全球金融危機期間,南韓房市連續5個月下跌,月跌幅達0.78%。自2021年8月以來,南韓央行累計將指標利率提高2個百分點,一項針對消費者的單獨調查顯示,房市前景創2011年來最悲觀的水準。

南韓房市突然從炙手可熱變成燙手山芋,給這世界上負債最重的一些南韓主帶來壓力,因為房地產業遭遇史上最快的升息浪潮。

政府計畫5年在首爾蓋50萬戶新社,比過去5年大增50%,導致首爾房價9月份第2周較前一周跌0.16%,連跌16周累計跌幅1.08%,為2012年來最長的連跌周數,在7月最後一周創26個月來最大跌幅,6 月份首爾房市的成交量年比狂降73%。

政府擬5年內在首爾蓋50萬戶新社宅

隨著借貸利息上升,房地產市場相關的2.6兆韓元(1.97兆美元)債務遭遇重大考驗,經濟走下坡和房貸壓力更重,可能導致消費疲軟。

由於近75%的家庭財富與房地產掛鉤,決策官員擔心房貸利率持續上漲,可能會增加房貸違約案件,並使經濟更接近金融危機。

南韓快速升息,普通民眾已經感受到壓力,繳房貸捉襟見肘,連高級住宅都受到衝擊,江南豪宅市場開始搖搖欲墜。

例如,36歲的Jane Jeon住在首爾市中心,她有一個6個月大的小嬰兒,越來越大的還房貸壓力,逼迫她做出一些艱難的選擇。

夫妻只靠一人薪資無法負擔房貸與日常開銷

「只靠我老公現在薪資,不足以支付我們每個月的房貸,所以我需要縮短產假,並重返職場。」最初計劃休產假15個月的 Jeon抱怨。

為5億韓元(1100萬元台幣)的房貸,她的家人現在每月須償還72萬韓元(約1.6萬元台幣)利息,她的銀行放款人員表示,到年底可能會進一步增加,使他們每月的還款總額接近400萬韓元(9萬元台幣),相當於她老公薪資的7成。.

金融監管機關預計,一旦房貸利率從目前的5%-6%調升至7%的關卡,可能拖欠貸款的人數將增加50萬,達到190萬人。

由於營建投資的服務和大宗商品消費佔經濟活動的15%左右,房地產市場低迷,加上出口減少,將對經濟增長造成很大拖累。

房貸利率還會從目前9年高位上升

Kiwoom(培證英雄)證券分析師Seo Young-soo表示,南韓的金融體系是世界上最容易受到升息影響的國家,因為大流行導致南韓債務的增長最高。「凡是同時借房貸和借信貸投資的高負債民眾,麻煩最大。」

市場普遍認為,指標利率將從目前的2.25%升到今年底的2.75%的高峰,隨著房貸利率從目前9年高位上升,將進一步壓迫負債的家庭。

過去5年裡,首爾房價大漲一倍多,最初是民眾受刺激政策的推動買房,後來買房變成全國運動,但更嚴格的貸款限制使許多千禧一代青年陷入財務困境。

國際金融協會(IIF)追蹤36國的數據顯示,南韓第一季家庭債務與GDP的比率高達104.3%,名列世界上最高。

南韓家庭債務與GDP的比率名列世界第一

監管機關對借款人提供固定利率再融資貸款的機會,試圖藉此來減輕家庭債務對金融體系的影響。在南韓央行7月超大規模升息僅2周後,這種緩解就出現了。

「我們希望迅速改善家庭債務結構,當啟動再融資計劃時,浮動利率的家庭債務比例應下降5個百分點,從78%降至 73%以下。」財長秋慶鎬7月底表示。

2021年底,債務與可支配收入的比率達到 206%,也就是說,家庭債務現在是生活費用的2倍。

實際上,全球房地產市場都受到央行抑制通脹的強力升息政策打擊。南韓比大多數發達國家更早開始升息,預計南韓央行將在下個月開會時再次升息。

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