台中市地重劃工程費浮報?逢甲陳建元教授:不可測風險費用

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台中地方法院以單元2自辦重劃區每公頃工程款922萬元,判決單元2重劃會嚴重浮報。對此,實際參與都市計畫的逢甲大學土地管理系教授陳建元認為,以往民間自辦土地重劃,開發成本內沒有列出遷移宮廟、釘子戶遷建、拆補費等不可測風險費用,若法界以後見之明要求,那以後沒人敢開發土地了。

台中市議員黃仁以法院判決單元二重劃會嚴重浮報,要求市政府全面清查全市20幾個公辦、自辦重劃區

台中市地政局回應,自辦市地重劃是根據平均地權條例規定,依私法自治展辦重劃,工程設計規劃由合格技師簽證後送主管機關審查後執行,市府依規定監督審查,依法行政;公辦市地重劃則由內政部審查核定,工程規劃設計及施工依法辦理。

陳建元說明,土地開發時程長、金額大、牽涉的人多,風險高,現今都市更新開發機制就設計一個風險管理費,視為對投入資本、創意、管理技術與風險承擔所應獲取報酬,費率約在總成本10%到14%。簡單來說,就是不可測的風險與難以量化的支出成本,都包含在這裡。

陳建元分析,以往民間自辦土地重劃,在開發成本內沒有明文寫出風險管理費,像遷移宮廟除了給地,還要補貼興建費,或釘子戶一拖10年,拆補費和利息的增加等不可測風險以及難以量化支出項目,這也是工程款在重劃過程不斷浮動增加的因素。

台中市重劃區公開資料顯示,營建成本扣除四大管線的工程款,每公頃單價最少的是單元14,為1319萬元,核定時間2008年;公辦的12期單價要1555萬元,核定時間2007年;時間相近的單元一、二、三和單元八,每公頃單價分別為2360萬元、1771萬元、1615萬元和1807萬元。

陳建元認為,台中市20幾個公辦、自辦重劃區,工程款都高於每公頃1300萬元,但法官以每公頃922萬元標準,認為單元二的1771萬元嚴重浮報,將重劃會人員定罪,是否與現實嚴重脫節?若外界或法界人士以「後見之明」要求,那以後沒人敢開發土地了。