台北地方法院法拍又爆爭議 信義區D3土地百億停車場底價遭摜壓58億

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台北地方法院民事執行處再爆重大法拍瑕疵!這次爆發爭議的不動產是號稱全台最貴停車場、緊鄰台北101的D3土地開發案,該地因幸福人壽掏空案被扣押,原可拍得好價錢,讓政府及債權人分配到合理補償,沒想到,北院民事執行處竟在拍賣公告資料上註記禁止處分,導致市值高達160億元的土地無人敢投標,連續流標2次。

本月22日又要進行第三拍,底價已和最初標價相差58億元,原地主富創公司聲明異議,質疑有圖利搶標者之嫌,監察院也介入調查。知情人士透露,目前龍巖集團總裁李世聰已積極布局想搶下三拍的D3土地。

2月13日,媒體披露「最貴停車場」、台北信義計畫區D3土地法拍案,經二次流標,第三拍可望有解,房地產業者甚至推測三拍已有潛在買家準備出手。知情人士透露,該名神祕買家就是多次被媒體直擊與前寒舍集團董事長賴英里出遊的龍巖集團總裁李世聰,市場上盛傳,他除了自有資金外,已向銀行談妥融資,就等2月22日台北地方法院執行法拍,出手搶下標案。

信義區D3小檔案

市價:約160億元,號稱全台最貴停車場
建商:富創建設,資本額8億元,負責人馮志明被稱為澳門賭王何鴻燊的帳房
位置:北市信義路五段,面對台北101大樓
基地:占地約1,500坪,估計建案可蓋建坪約1萬坪
規劃:原計畫興建地上34層樓的超級豪宅,總戶數40戶、每坪400萬元
現況:2013年取得建照,因幸福人壽案延宕,現作為停車場使用

禁止處分 無人敢投標

根據法拍案三拍公告資料,緊鄰台北101大樓的D3土地,占地1552坪,目前登記在富創公司名下,因捲入幸福人壽掏空案遭查扣,去年初債權銀行新光商銀聲請法拍,三拍的底價是102億元,和一拍時的底價160億元足足差了58億元。

地主富創建設總經理陳文彬砲轟台北地院民事執行處,明明土地法拍後是可以處分的,執行法拍的司法事務官卻在公告上註明「禁止處分」,亦即所有權不能移轉登記,讓有意投標者退避三舍,造成一、二拍都沒人敢投標而流標,底價硬生生被打了8折再8折。

根據最高法院的見解,土地經拍定後,刑事扣押效力自動移轉至拍賣所得,扣押機關可依職權或拍定人聲請,通知地政機關塗銷禁止處分登記,也就是D3所有權在拍定後可移轉登記,得標者可以處分土地。

矛盾公告 疑圖利買家

北院司法事務官去年3月間執行D3第二次拍賣,底價就一下從160億元變成128億元,富創總經理陳文彬當時便認為事態嚴重,向北院民事庭聲明異議,民事庭認為,司法事事務官是依據北檢及高院扣押令,在拍賣公告中註明「禁止處分」,讓有意購買土地的人知道土地權利有受限制,並無不妥;反而是北檢及高院的責任更重,他們要求查扣時並沒有精算犯罪金額和釐清扣押範圍,而是直接扣押全部。事務官的問題則在於拍賣前沒有先詢問北檢及高院查扣範圍,就輕率地直接註記「禁止處分」。北院因此駁回自家人民事執行處的法拍處分,裁定廢棄二拍,發回原事務官進行更適當處分。

沒想到,今年1月底,司法事務官重啟D3二拍,公告主文還是說得不清不楚,對於該地使用現況仍註記「無法辦理所有權移轉登記,請投標人特別注意」,卻在後段突然附上最高法院刑事庭見解,法律上的用字又艱澀難懂,一般人一時根本無法理解本意,但簡而言之,就是D3所有權在拍定後可以移轉登記,這和一拍只註明「禁止處分」明顯前後矛盾,形同自己打臉自己。

陳文彬為此怒控承辦陳姓事務官立場偏頗,質疑他有圖利特定潛在買家之虞,他在二拍前向民事執行處聲明異議,竟被同位事務官駁回,駁回理由還提到,D3若拍定就會塗銷法院囑託的查封登記,並函請北檢及高院依職權通知地政機關塗銷禁止處分登記,辦理所有權移轉。從事務官的裁定內容可看出他明知可辦理所有權移轉登記,過去卻在拍賣公告註記「無法辦理所有權移轉登記」,還要「投標人特別注意」,讓一般買家不敢進場投標,導致一再流標,讓底價形同打到骨折。

雖然北院事務官已改變態度,但面對這突如其來的大逆轉解釋,投資人並不一定知道,由於潛藏驚人開發利益,加上D3三拍底價已低於附近同區地段行情,相較大陸建設在信義路五段、松勇路推出豪宅案「琢白」,6年前所取得的地坪成本約823萬元,D3的三拍底價只有661萬餘元,顯得更為物美價廉,屆時勢必引發各界投資人爭相搶標。

涉及弊案 土地遭扣押

D3土地早年產權複雜,幸福人壽前董事長鄧文聰整合成為地主後,2009年九月透過幸福人壽將D3轉售給富創建設,後爆發掏空案,特偵組懷疑鄧以犯罪資金買下D3,D3也被懷疑是贓物遭到扣押,導致富創建設無法藉由開發土地來清償銀行貸款,D3更淪到被法拍的下場。

富創建設在10年前由台、港合資成立,資本額8億元,一度規劃將D3土地打造為每坪400萬元、每戶要價16億元的頂級豪宅,內設米其林餐廳、精品專櫃、大型游泳池、私人休息室,頂更有種滿灌木的觀景台等獨特設計。

陳文彬認為,D3法拍案既然已出現重大瑕疵,應停止執行;若要重啟法拍,應回到最原先的拍賣底價,拍賣公告也要完整揭露。他已聲請陳姓事務官迴避此案,並要求國賠,也向台北地院院長及監察院提出陳情檢舉,希望透過公權力調查讓全案回到正軌。只是明明拍賣金額愈高,對債權人及政府收入就愈有保障,法院卻不循此道,難免啟人疑竇。

台北地院:依法拍賣保障當事人

針對法拍再爆爭議,台北地院表示,拍賣公告使用狀況註記,是以最完整的方式詳載不動產現況及相關限制,以利參與投標人評估判斷,處理過程均迅速、積極進行,以確保當事人權利。

台北地院民事執行處人力吃緊,每年包括法拍案件在內高達15萬件,經常擠滿前來投標的民眾。

至於執行異議程序部分,原則上均由原承辦事務官處置,如不服事務官裁定,當事人可再提出異議,由北院民事庭再處理以保障當事人救濟管道。該件執行程序中,富創公司除多次針對北院事務官執行過程聲明異議,亦曾聲請迴避,導致執行程序延宕達9個月,北院對於富創公司一再以各種方式干擾執行程序進行深感困擾。