台灣「平均地權條例」修正案前 預售屋轉售潮早出現

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平均地權條例」修正案禁止預售轉售,被視為封殺投資客條款。因此,一年前修法議題一拋出便引爆一波投客下車潮,甚至預售買氣也跟著明顯萎縮,去年開始在各大售平台更可以看到正在銷售中的預售累積許多筆刊登轉售物件。

預售屋換約或等待換約量絕對遠過市場統計

高力國際業主服務代表部董事黃舒衛分析,無論是從預售換約的習慣通路,或是坊間待租或待售物件放上房仲網的比率來看,目前放在網路上待價而沽的物件量恐怕是冰山一角,實際已經完成換約或等待換約的量以及政策宣告後增長幅度,絕對遠過市場統計。

黃舒衛分析,可換約的預售契約就像期貨、選擇權,可供投資套利,現在禁止讓渡等於截斷流通性,買方只有長抱一途,「在午夜鐘響前,灰姑娘一定要回家」。因此,在法案上路前的最後一刻,建商、投資客都得低頭、釋出善意。

投資客領導預售屋價格能力大為銳減

如果法案如內政部當初規劃目的執行,未來預售市場存在目的就是單純服務財務能力較資淺、有客變偏好,或對建商、新有期待的買方;進一步來說,台灣房市去除了那些賺取短期價差、揪團壟斷的投資客,預售的價格領導能力將大為銳減。

2022年預售屋轉售2.26萬件 年增逾4成

根據永慶房統計各大網路售平台預售轉售件數,去年一整年有2.26萬件,較前年暴增逾4成。七大都會區中,去年預售轉售件數以台中市7,525件最多、年增46.3%,高雄市2,468件次之、年增42.7%,新竹地區2,101件第3、年增11.8%;其餘四都去年預售轉售件數落在693至1,819件之間,均較前年增加。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出,去年預售轉售潮主要是提前應對「平均地權條例」修正案,投資客想要提前下車,不過,開價仍是想賺錢,但該修正案已經三讀通過,目前局勢對於擁有多戶的預售投資客相當不利,因此,只有讓價才有下車機會,讓價幅度推估8至10%,部分自住客才會願意買單接手。

信義房不動產企研室專案經理曾敬德表示,預售禁止換約從前年就在討論,加上去年預售換約納入房地合一稅,之前預售換約潮已經出現過幾波,這次態勢越來越為明朗,且過去一年房價漲幅實在太過驚人,尤其雙北以外的區域漲幅更為驚人,的確在政策上路之前,還會有最後的換約潮出現的機會。

房市評論員何世昌分析,台灣住宅市場供需轉變頗大,民國80年至90年初,平均每年取得使照的新量高達17、18萬戶,隨後大幅下降;金融海嘯前兩年回升至12、13萬戶,但近10年多以來,大多降至每年10萬戶上下。

因而,從供給面觀察,若是每年新完工房控制在10萬戶左右,其實供給壓力都不算大。另一個重要因素,在於新完工的房後就受到房地合一重稅閉鎖期限制,大多新不會轉為賣;至於每年新完工房數量多少才構成賣壓,並無一定標準,關鍵在「供給」、「需求」二者之間的差距。