台灣房屋虛坪改革,你需要知道的真相!

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內政部擬虛坪改革政策

內政部長林右昌承諾將對公設比過高問題進行虛坪改革政策,以解決高房價建案公設比頻創新高的問題。然而,外界對於虛坪改革的看法不一,有人認為虛坪真的能得到改革嗎?而且改成實坪制,房價真的能壓低嗎?世界各國的公設大多不計入房價,但買房仍需看總價,若實施美國日本的實坪制,未必能降低房價。目前台灣的公設標準已達35%,但卻仍有許多虛擬的公設,讓民眾怨聲載道。因此,內政部的虛坪改革內容需要更加仔細的檢視和評估。

國外公設不列入計價

跨國房仲業者觀察世界各國的公設大多不列入計價,但實際坪數仍是計價標準。在美國、英國、加拿大澳洲日本等全球16個城市中,買賣房子的雙方均以室內實際坪數作為計價標準,而游泳池、健身房等公共設施並不計算在內。此外,日本的實坪制還要求在陽台設置逃生孔,並且嚴格禁止陽台外推。然而,國外雖然沒有公設比的問題,建商仍然會把建案營造成本平均分攤到實際可出售的面積,消費者會使用及居住的面積仍然是「總價」的計價標準。因此,即使改成實坪制,每坪單價也會拉高,所以房價是否會降低仍需審慎考慮。

公設比是建商自由心證的產物

大師房董事長陳建慶指出,公設比是建商自由心證的產物。曾經有個建案,公設比高達31%,因此難以賣出去,建商只好自行砍減至29%,才終於說服消費者購買。此外,小規模基地的建案因分攤戶數較少,公設比也更高,甚至高達40%以上,使得公設幾乎占了權狀坪數的一半。陳建慶強調,若建商隨意灌注公設,消費者也不會承擔這些成本。國外的公設是以自身需求為基礎,選擇豪華或實用的公設,而台灣現今的公設標準大多都達到三十多趴,但實際上卻不知道有什麼實質內容,使消費者付出的總價與得到的居住面積及服務不成比例,引發民怨。

虛坪改革的重點

業界人士指出,豪宅的公設比較高是因為設備及面積較大,但現今市場上每家建商都推出許多小坪數的一般建案,公設比卻仍舊高企。目前台北市建案的平均公設比約35%,新北市約33%,皆創新高。然而,建築業者陳建慶強調,虛坪改革的重點不是要讓每坪單價降低,而是讓政府不再任由建商灌注虛坪,不再將這些虛擬的公設算入房價,讓消費者能夠清楚知道自己購買的房實際坪數及其應得的公共設施。

建商灌水最常見的地下室車位問題

地下室車位是建商常用的灌水手段之一,而地下室機車格也可能被改建成湯或健身房等公設,最後被拆除。房市作家SWAY指出,一般平面停車位約8到15坪,若登記的車位坪數過小,可能是因為車道被灌到公設中計價。他認為,要制訂合理分配公設比的檢視標準,才是正確的做法。SWAY也指出,即便改革為實坪制,也無法改善高房價問題,但至少可以使房價更加精確,且遏止建商亂灌虛坪。然而,由於此舉牽涉到建商獲利,所以政府改革難度甚高。業界認為,台灣的登記制度已不可能回頭,而實施實坪制會影響產權轉變,建商蓋公設仍需錢,總價可能不會改變,但房每坪單價可能會上漲。

如何選擇公設比較低的房子

信義房專案經理曾敬德建議,若想選擇公設比較低的房子,可以多留意「雨遮小」或「8樓以下」的物件。信義房專案經理曾敬德表示,新建案及預售的公設比較高,但像一些7層樓的電梯華廈,公設比較低、坪數實在,因為8樓以上需配2座逃生梯,所以七層樓的建案比較有優勢,不但公設比較低,房價也比較保值。不過,公設比不只是為了升值,更是為了提升生活品質,國外的公設多為「看得到、用得到再買」的概念,消費者可以選擇華麗或平實的公設,而不是強制性標配。因此,改革公設比應該是針對亂灌虛坪問題,而非全面的實際坪數和公共設施面積。此外,政府也需要從更全面的角度來思考解決高房價問題,例如增加土地供應、制定合理的房地產稅制度、加強監管建商等措施,才能真正達到降低房價的效果。

最後,消費者在購房時,除了要關注房面積和公共設施,也應該留意建商的信譽和評價,選擇有良好口碑的建商,避免遇到亂灌虛坪、不良售後服務等問題。只有政府、建商和消費者三方共同努力,才能讓台灣的房市變得更加健康、透明和公正。