台灣房市貸款佔比超過GDP一半 炒房已成輸不起的遊戲

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作者: 陳傑鳴(元宏不動產加值服務平台研究總監,曾任Ubee趨勢研究中心總監、APPLE HOUSE趨勢研究中心研究總監、比房總監,持有不動產經紀人證照,專長房地產市場分析、買賣租賃策略評估)

近年全台灣房價頻創新高,不僅雙北房價高的驚人,連中南部房市近年也出現狂飆的狀態,讓不少人大嘆買房愈來愈困難。不過,雖然房價如此高不可攀,大家罵聲不斷,但從2016年至今,全台房市交易量卻出現連5年量增,顯見很多人撐到最後只能硬著頭皮加入這買房、炒房的共犯結構行列,成為房價上漲的幕後推手。

房價長年大漲小回 炒房成全民運動

由於台灣房市長期「只漲不跌」的印象深入民心,過去20~30年台灣房價一直都呈現大漲小回的趨勢,也讓許多自住客、置產族、投資族對房市產有著莫名的偏愛,房子變成不再只有居住功能這麼簡單,反倒變成一種投資產品,而且配合高槓桿的特性,成為很多人暴富的管道。

不過雖然炒房賺錢看似容易,近年也幾乎成為全民運動,但房價一直這樣無限制的上漲,恐拖全台灣人下水,如今台灣房市泡沫化的風險已比大家想像的更為可怕。

所得跟不上房價漲幅 購屋族負債驚人

從2001年至今,台灣民眾平均每人年所得雖從40.2萬元左右,到今年的85.3萬元,增加了113%,但全國房價卻上漲了284%,顯見所得明顯跟不上房價漲幅。

房價最高的台北來說,從信義房價指數可發現,2001Q1時台北房價每坪不過21.41萬元,但是到今年Q2卻已高達72.46萬元,同樣買30坪的房子,購總價就從642.3萬元,大幅成長到2173.8萬元,購族足足多背了超過1500萬元的房貸金額,負債狀況相當驚人。

資金大量集中房市 大到不能倒

而且由主計處與央行資料顯示,到今年8月底,與房市相關的房貸、修繕與建築貸款額餘已高達11.7兆,佔台灣GDP的比重超過50%,資金大量集中在房市,幾乎已到了大到不能倒的狀態,現在房市幾乎變成一場輸不起的炒房遊戲,一旦大幅下跌,恐怕大家下場會很慘。

從內政部資料就可以發現,雖然目前房貸利率還不到2%,讓民眾感覺還勉強可負擔房價,但今年Q2民眾買房還在「合理可負擔」(即房貸負擔率<30%)的縣市只剩下5個。

而且台北最新「房貸負擔率」(每月房貸金額/家庭每月可支配所得)已高達66.12%,新北也要52.41%,民眾買房負擔其實相當沉重,且有越來越重的趨勢。一旦目前升息環境出現「升升不息」的狀況,負擔不起房貸的家庭恐急遽增加,房市爆掉的風險也會大增,民眾此時買房一定多評估自身的負擔能力。

雖然台灣房市泡沫是否將立刻破裂並不一定,美國2008年次貸風暴爆發前後,房貸餘額佔GDP比重高達約100%才爆開,目前也有不少國家房貸餘額佔GDP的比重都超過50%,但目前台灣與房市相關的房貸、修繕與建築貸款額餘佔台灣GDP比重高也是不爭的事實,資金確實有過度集中在房市的狀況,一旦房市出現問題,恐出現極大的金融震盪,民眾與政府不得不慎。