星期一, 27 3 月, 2023
Home房地產大市場台灣房市貸款佔比超過GDP一半 炒房已成輸不起的遊戲

台灣房市貸款佔比超過GDP一半 炒房已成輸不起的遊戲

作者: 陳傑鳴(元宏不動產加值服務平台研究總監,曾任Ubee趨勢研究中心總監、APPLE HOUSE趨勢研究中心研究總監、比房總監,持有不動產經紀人證照,專長房地產市場分析、買賣租賃策略評估)

近年全台灣房價頻創新高,不僅雙北房價高的驚人,連中南部房市近年也出現狂飆的狀態,讓不少人大嘆買房愈來愈困難。不過,雖然房價如此高不可攀,大家罵聲不斷,但從2016年至今,全台房市交易量卻出現連5年量增,顯見很多人撐到最後只能硬著頭皮加入這買房、炒房的共犯結構行列,成為房價上漲的幕後推手。

房價長年大漲小回 炒房成全民運動

由於台灣房市長期「只漲不跌」的印象深入民心,過去20~30年台灣房價一直都呈現大漲小回的趨勢,也讓許多自住客、置產族、投資族對房市產有著莫名的偏愛,房子變成不再只有居住功能這麼簡單,反倒變成一種投資產品,而且配合高槓桿的特性,成為很多人暴富的管道。

不過雖然炒房賺錢看似容易,近年也幾乎成為全民運動,但房價一直這樣無限制的上漲,恐拖全台灣人下水,如今台灣房市泡沫化的風險已比大家想像的更為可怕。

所得跟不上房價漲幅 購屋族負債驚人

從2001年至今,台灣民眾平均每人年所得雖從40.2萬元左右,到今年的85.3萬元,增加了113%,但全國房價卻上漲了284%,顯見所得明顯跟不上房價漲幅。

房價最高的台北來說,從信義房價指數可發現,2001Q1時台北房價每坪不過21.41萬元,但是到今年Q2卻已高達72.46萬元,同樣買30坪的房子,購總價就從642.3萬元,大幅成長到2173.8萬元,購族足足多背了超過1500萬元的房貸金額,負債狀況相當驚人。

資金大量集中房市 大到不能倒

而且由主計處與央行資料顯示,到今年8月底,與房市相關的房貸、修繕與建築貸款額餘已高達11.7兆,佔台灣GDP的比重超過50%,資金大量集中在房市,幾乎已到了大到不能倒的狀態,現在房市幾乎變成一場輸不起的炒房遊戲,一旦大幅下跌,恐怕大家下場會很慘。

從內政部資料就可以發現,雖然目前房貸利率還不到2%,讓民眾感覺還勉強可負擔房價,但今年Q2民眾買房還在「合理可負擔」(即房貸負擔率<30%)的縣市只剩下5個。

而且台北最新「房貸負擔率」(每月房貸金額/家庭每月可支配所得)已高達66.12%,新北也要52.41%,民眾買房負擔其實相當沉重,且有越來越重的趨勢。一旦目前升息環境出現「升升不息」的狀況,負擔不起房貸的家庭恐急遽增加,房市爆掉的風險也會大增,民眾此時買房一定多評估自身的負擔能力。

雖然台灣房市泡沫是否將立刻破裂並不一定,美國2008年次貸風暴爆發前後,房貸餘額佔GDP比重高達約100%才爆開,目前也有不少國家房貸餘額佔GDP的比重都超過50%,但目前台灣與房市相關的房貸、修繕與建築貸款額餘佔台灣GDP比重高也是不爭的事實,資金確實有過度集中在房市的狀況,一旦房市出現問題,恐出現極大的金融震盪,民眾與政府不得不慎。

RELATED ARTICLES

台灣建商面臨消化挑戰!商辦與廠辦供應量持續增加

升息浪潮不減,經濟景氣放緩,再加上一波波的政策打房,住宅市場買氣減弱,商用不動產也跟著降溫。高力國際的調查發現,今年商辦買氣與去年相比減少了6成,預計未來五年將有100~120萬坪的超量供給陸續問世,建商必須思索未來的策略,可能朝向租賃市場來消化存量。

台灣房市利空現況四大因素:國內經濟成長趨緩、房貸利率增加、民眾購屋能力降低、政策造成觀望氛圍

中央銀行已經連續五次升息,並且對房市管控政策表達了明確的立場,表示會繼續採取目前的信用管制政策。對此,台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真指出,由於國內經濟前景不明朗,房貸利率已升至1.98%,民眾1月的平均薪資下降了0.72%,再加上政策鬆綁的可能性較低等四大負面因素,預估未來半年國內房市交易結構可能會呈現「交易量再度減少、價格緩步下跌」的趨勢,整體房市景氣進入盤整期,因此仍需要謹慎應對。

政府重拳打擊炒房,房市成交量下滑? 329黃金檔期因商辦案大爆發而掀波濤!

每年的329黃金檔期向來是台灣房市的重要指標之一,但今年因政府頻頻打擊炒房而受到影響,成交量在一、二月份較去年同期下滑了2成8。然而,就在政府大力打擊炒房之時,預售建案在329黃金檔期竟爆八千億元大量,顯示出建商對於市場的信心。政府再度發聲表示要嚴控炒房情事,但建商卻據此爭取時間,賣多少算多少,這樣的情況讓整個房市陷入波濤洶湧之中。

高檔下滑卻創新高?全台不動產家數爆增至4.66萬家!

2022 年全台房市交易量萎縮,不過因上半年房市熱銷,全年不動產業銷售額仍達到 1.77 兆元,但年減 850 億元、約 4.6%,若以區域來看,南二都受到科技業投資題材退燒加上短期房價漲多,銷售額台南年減 18%,衰退幅度位居六都之冠,高雄則是年減 9%。不過,同時間,全台的不動產家數卻來到近年新高的 4.66 萬家。

政府打擊炒房無效?專家指出商辦供給大增是「329檔期」爆量原因!

隨著2022年的「329檔期」到來,房地產市場迎來了一年一度的銷售重頭戲。然而,由於2022年的推案遞延和《平均地權條例》即將修法上路,讓人們對房地產市場的表現充滿了好奇。儘管政府一直在打擊炒房和高房價,但房市仍然逆勢爆量,尤其是在台灣六都和新竹縣市,推案量高達8400億,創下了歷史新高。那麼,房地產市場為什麼能夠逆勢而興呢?專家指出,商辦供給大增是其中的主要原因。

Most Popular

Recent Comments