星期一, 27 3 月, 2023
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台灣房市走勢詭異,購屋置產何去何從?

作者:李同榮(吉家網不動產創辦人、全球不動產流通協會理事長、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全聯會榮譽理事長)

觀察此波經濟循環,今年因為升息、股匯市動盪及兩岸衝突危機之下,預計GDP 3.28%,明年不保三,甚至難保二,後年極可能負數,彷彿經濟循環現巧合,彷彿八年就會有負成長魔咒。

目前全球經濟動盪對房市影響尚有限,還沒到反轉時刻,不過隨著年底到明年初經濟成長率下滑後,房價將出現漲跌互見,過去超漲的區塊有修正機率,蛋黃區、有需求的區域則仍有所支撐,不過至此時房價末升段也慢慢結束,因此房市反轉期將有機會落在明年下半年到2024年上半年總統大選前後,惟房價調整幅度應該有限。

市場期待選後交易量回溫 看三個關鍵點

少掉短線炒作的預售市場,在推案量不減反增的情況下,價格鬆動就會是遲早的問題,但第四季房價大幅鬆動機率不高,選後交易量是否回溫將是關鍵。

市場期待選後交易量回溫要看三個關鍵點,這也是近一季影響財經、股市、房市最重要的三大焦點:

  1. 股市臉色表現,影響資金面。
  2. 中國二十大舉辦過後兩岸情勢,影響信心面。
  3. 疫情是否趨緩,影響交易速度面。

開工率展期量體擴增,顯示營建成本增高與銷售率太差的困擾

根據內政部不動產資訊平台,今年第二季全國建物展期(展延)開工件數達1202件、展期數超過1.62萬,總面積逾136.81萬坪、超過十二座台北101大樓量體,創2009年第一季統計以來第二高。

延期開工主要有兩大理由:

  1. 營建成本太高,使得一些建案期待營建材料價格降低時再報開工。
  2. 銷售率太低,致使建案遲遲無法動工。

平均地權修法將因房市降溫 暫時備而不提

平均地權修法打房政策在市場機制邏輯上諸多瑕疵,筆者早在今年四月行政院通過後,接受某財經台訪問時就已斷定此法年底前絕對通過不了,理由有三:

  • 打到量卻打不了價,市場將會變得很畸形:內政部此時若通過了,只會對市場造成更多負面影響,對房市而言,產生的閉鎖效應,將會導致價漲量跌的畸形現象,建商大老所謂產業死了,是指交易量被扭曲,而降溫中房價反而死灰復燃,市場就變得很畸形。
  • 降溫中房價不必為打房打房房價不可能永遠炒作,房市已逐漸脫離主升段而逐漸降溫中,在漲幅也逐漸縮小、稅制壓縮,利潤縮水情況下,炒作現象就會遂漸收斂,在此情況下再提打房,就會被產業界認為政府是為打房打房
  • 政經狀況不佳,打房是不智之舉:今年財經現況在持續升息環境效應下,股匯動盪與經濟成長,加上兩岸衝突升高、外資投資腳步趨緩、股市重挫……等不利因素影響下,加上選舉將至,再提打房就真的是不智之舉。

房價雖有機會修正 「買不如租」現階段難被接受

在營建成本與工資高居不下的情況下,很多地區房價的確跌無可跌,而另一方面建商普遍口袋深,也因此房價就降不下來,當然,若供給不斷增加,遲早會有些區域有些個案出現降價與跌幅,明年預售供給量若持續增加,預售市場房價就會率先逐漸鬆動,但只要買盤信心恢復,房價調整幅度仍然有限。

因為房價有機會下修,有些人就主張買不如租?筆者認為,全台都會租賃市場已經連續十三年不管是房價漲跌,房租都一直在漲,縱使再跌租金還是在漲,所以你永遠租房子你永遠都划不來,因此租不如買現階段是不成立的。供需失衡的情況下,都會小坪數房都已經被包租公壟斷,價錢幾乎由他們說了算,永遠租房子不是長久之計,不如把房租當貸款,有能力的話,還是提早買房。

七大面向,購屋置產選擇重要參考

未來市場多空混沌,對自住剛性需求購者而言,如何擇優而入,筆者建議應重視七大面向做為購置產選擇的重要參考:

(一)增值潛力區

1.新興工業區周邊區域:新興工業區帶動就業人口,長線支撐房價走勢穩健。

2.軌道建設規劃定案區域:軌道建設規劃定案即將開工區域,利多尚未完全實現,長線仍有走揚機會。

(二)抗跌實力區

  1. 人口淨流入區域:各都會人口淨流入排行前段班,以及具有抗跌效應。
  2. 都會蛋黃區:各都會都有人口密度高的蛋黃區,因土地與建案供給量少,相對抗跌。

(三)潛力產品

  1. 都會優質租賃:中小坪數優質產品,租賃需求高,投報佳,吸引長線投資者介入。
  2. 健康休閒:人口老化,郊區環境優雅的退休生活,具有開發價值。
  3. 觀光產業飯店、民宿:旅遊休閒民宿、觀光飯店產品,未來數年後會谷底大翻身。
  4. 共享商務中心、會議中心:疫情洗禮,行動商務崛起,個人工作室應運而生,公共辦公、公共會議室租賃業務成長迅速。

(四)抗跌產品

  1. 舊不如新:新產品各項智能家居設備完善,逐漸淘汰老市場,
  2. 大不如小:房價高漲,未來都會小化,同樣總價,在品質考量下,優質小越來越受青睞。
  3. 蛋白不如蛋黃:蛋黃區在房價下跌時,抗跌性較強,在房價高峰時,應避免量大的蛋白區。

(五)避開地雷區與產品

  1. 將不值錢:齡超過四十年且都更無望老,長線房價會大幅滑落,應盡速規劃換行動。
  2. 群魔不跟著亂舞:沒有基本面的偏遠蛋殼區,因房價基期低而水漲船高,已達房價滿足點,超漲區房價容易率先下跌。
  3. 無基不會彈:沒有基本面支撐的區域,未來房價反轉時將首當其衝。

(六)投資建言

  1. 短不如長:投資產品由短線走向長期投資,長線兼顧資產與投資報酬。
  2. 急不如等:投資性產品介入時間點應避開房市末升期,等待未來一兩年反轉時間點介入為宜。
  3. 獲利不如了結:已經獲利不少的投資產品,要有吃七分飽的概念,趁房市仍活絡時,適時獲利了結。

(七)首購建言

  1. 1.沒不如有:先有再好的置產概念,放之四海而皆準。
  2. 2.租不如買:不成為購奴,但更不成為租奴,量力而為,租不如買。
  3. 3.坐而等,不如起而行:首購族想要等房價下跌時置產,往往錯失購良機,一般人難以判斷房市漲跌時機,更難預測低點,因此,自住長住需求者,實在不需考慮介入時點,坐而等,不如起而行。
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