台灣房市7大利空夾擊,住展雜誌研發長何世昌認為928難見曙光

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台灣房市7大利空

2022年自第二季開始,台灣房市受到以下利空因素影響,導致全台預售屋銷售量劇減

  1. 升息
  2. 通膨
  3. 疫情
  4. 打房
  5. 假性需求過高
  6. 投資客倒貨
  7. 兩岸衝突增高

住展雜誌統計,北台灣2022年房市928推案預估量約為2396億元,不過台灣房市面臨7大利空齊發,檔期恐怕熱鬧有餘,但驚喜不足,買氣也難大幅上升。

住展雜誌研發長何世昌表示,今年928檔推案量仍不小,但卻不如外界預期的那麼大,較2021年同期僅略增80餘億元,年增率約3.7%,原因都是因為房地產「發延」症狀嚴重;由於11大選投票日逐漸逼近,延推的建案只增不減,導致今年最後一檔檔期熱鬧有餘,但驚喜不足。

推案量不小 但低於預期

何世昌解釋,雖然今年928檔案量持續成長,但成長的主因是如「DIAMOND TOWERS台北之星」等延推案量挹注。然而,未能爆大量的原因也是延推案所造成;由於11月地方諸侯大選將至,部分建商索性選擇避其鋒芒,將公開銷售時間續延至選後,例如「都廳大院」繼續沉潛,以至於推案潮不如想像中那麼洶湧。

今年928檔推案量最大的縣市為台北市,案量逼近千億元。不過,北市建案數量並不多,主要是指標案量金額可觀所致,尤其是「DIAMOND TOWERS台北之星」單一個案就占全市近半案量。

北市928檔建案最集中、且新案數量最多的地方是「北投士林科技園區」,今年以來,北士科建案的每坪開價、成交均價都達到三位數,房價水準直追士林天母地區,儼然已成為北投新豪宅區。

蛋白蛋黃同床異夢 桃園建案緊捉區外客

推案量居次的新北市,今年928檔約有780幾億元新案開賣,但此檔期推案零星分散於各地,僅三重二重疏洪道重劃區、二重地區(捷運先嗇宮站一帶),以及土城暫緩發展區等地案量稍多,其餘區域案量均在百億元以下。

由於桃園受疫情等因素影響的延推案多在暑期間公開,例如青埔特區便是如此,因此桃園928檔推案量僅剩約343億元。產品的部分,多數建案以二房、三房為大宗,鎖定首購、首換與大台北輕移民。有趣的是,桃園蛋白區推案數比蛋黃區多,蛋白區建案多想拉攏受高房價推擠而來的桃園市區客,而市區建案卻想吸引大台北輕移民。

新竹持續攻高價 選後買氣很重要

新竹928檔量能亦有限,只約250幾億元,且多集中在竹北菁華重劃區;雖然菁華區供給量稍增,但預期新案成交均價至少從一坪70萬起跳,4、5字頭的價格已經回不去了。另外,往年推案極少的寶山鄉,今年湧現推案潮,928檔有數個新案開賣;值得注意的是,在高價新案助攻之下,寶山新建案房價是否能在短短一年內,從1字頭飆到3字頭?後續頗值得關注。

何世昌認為,今年以來,疫情、打房、升息、選舉、經濟衰退疑慮、第四次台海危機,以及芮氏規模6級以上地震等負面消息接踵而至,可謂是集各大利空於ㄧ身,這種情況堪稱「百年一遇」,預料買氣難大幅上升,業者心心念念的遞延性買盤,或許要等到選後才會見到曙光。