台灣2023年房市恐量縮價跌,實價登錄行情預計成為天花板

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展望2023年房市,不得不從2022年的市況說起,因為上半年景氣大好,下半年卻因為地緣政治、央行升息等議題影響,讓買氣急轉直下,而房市向來「量先價行」,加上未來一年還有經濟展望不佳、房市政策趨嚴、供給大增、總統大選等變數,業者多保守看待未來一年的市況,認為房價有機會在部分地區出現明顯修正。

根據內政部統計,2022年累計至11月,全台建物買賣移轉棟數為29萬1,158棟,較2021年同期下修6.6%。台北市不動產仲介經紀業公會理事長郭子立推估,2022年全年交易量會落在32萬棟左右,是近6年來首次出現衰退,且下半年買氣明顯轉冷。

價格方面也是「虎頭蛇尾」,根據永慶房產集團統計其內部成交資料,發現7大都會區2022年各季度房價走勢由漲轉跌,第1季、第2季還普遍有明顯成長,但第3季之後,漲幅開始收斂,甚至到了第4季,除了新竹縣市新北市桃園市仍有1%左右的「上漲」之外,其他都會區已經轉為負成長。

造成房市走弱的原因,有3大關鍵,包含升息、地緣政治風險,以及全球經濟前景不明。新的一年,房市有機會回溫嗎?整體而言,市場對成交量看法相當一致,認為會進一步萎縮,但對價格看法分歧,有些業者認為會盤整,有些則認為會下修,但都偏保守看待。

賴正鎰預期,台灣房市將盤整3年

鄉林集團董事長賴正鎰預期,台灣房市將盤整3年,因為《平均地權條例》修正案通過後,政府打房的動作會縮手,市場將回歸正常機制,但是建築材料成本上漲,以台中市為例,這2年平均房價從每坪20萬元上升到45萬元,建築成本從每坪8萬5,000元漲到14萬元,成本不降、房價也「已經回不去了」。

過去1年房價漲得又快又急,但目前大環境並沒有支撐房市繼續往上的條件。因此,永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,從交易量萎縮,以及7大都會區房價鬆動的狀況來看,「量先價行」幾乎可確定房市多頭已到盡頭,實價登錄的行情可能從「地板變成天花板」。

再加上2023年還有一些變數要注意,除了經濟展望不佳,《平均地權條例》修正案也顯示政府打擊房市炒作的決心。雖然內政部代理部長花敬群證實,預售禁換約將不溯及既往,但政策趨嚴,預售的下車潮早已湧現。永慶房產集團統計各房買賣平台,發現2022年12月的預售轉售案件高達2萬2,658筆,較2021年同期大增41%。

除此之外,2021年住宅建照核發的數爆出天量,達17萬465棟,2022年累計至11月也高達16萬5,792棟,是1994年以來最高數量。而取得建照之後,這些新增供給將陸續在預售市場、新成市場釋出,葉凌棋推估,2023年至2025年,預售完工戶數會超過15萬戶,大量成進入市場,勢必將造成衝擊,累積大量賣壓。

而預售向來是房市的領頭羊,在供給大增、需求下降的狀況下,2023年預期房市價跌量縮,尤其過去超漲的地段,更有可能出現較為明顯的修正。陳賜傑觀察,像是7都當中,新竹縣市高雄市在2022年上漲都逾10%,購人在出價時,就可以相對地下修預算,避免買在波段高點。