星期二, 21 3 月, 2023
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合庫金雷仲達:Fed上半年可能停止升息

合庫金控董事長雷仲達今天分析,美國聯準會Fed)現已升息18碼、效果逐漸顯現,由於「沒人願意把整個經濟打趴」,預估聯準會貨幣決策將轉趨審慎,今年上半年可能停止升息,經濟可以稍微「喘口氣」。

雷仲達今天接受媒體聯訪表示,起初各界對今年經濟有點不放心,但國際貨幣基金(IMF)上修全球經濟成長,意味看到「最近物價好像有下來,消費量能有起來」。

雷仲達說,他原認為今年經濟或許會比去年稍微差一點,下半年經濟可能優於上半年,但根據IMF最新看法,今年不見得會比去年差,美國升息循環上半年可能會結束,經濟可望稍微「喘口氣」,現在他對經濟前景是持比較樂觀態度。

聯準會這波升息循環已調高利率18碼,雷仲達認為,逐漸看到成效,但有時升息帶來的影響會延遲,聯準會等各國央行不會想把經濟「打趴」,將開始轉趨審慎、且戰且走;如果後續勞動市場、薪資水準都看到一些效果,再次收斂升息幅度或直接停止升息,都不無可能。

房市展望方面,雷仲達說,量縮是可以確定的,儘管建材成本有降下來,但缺工問題仍在,土地價格還是偏高,降價空間不會很大,要低到讓年輕人買得起房子、不太可能,價格下跌幅度則視各地區,比如蛋黃區難有降價空間。

雷仲達分析,今年房市仍存在買賣雙方對於價格的認知有差距、政府打炒房政策是否見效、房貸利率提高,以及「平均地權條例」部分條文修正通過等4大不確定性;他認為,「平均地權條例」修正限制私法人購,將對豪宅市場帶來一定程度影響。

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美國聯準會2023年2月1日宣布指標利率升息一碼(0.25%),加上去年數次大幅升息,紐約時報表示,民眾家庭帳本的兩端都有感:儲蓄受惠於收益提高,但借貸則要付出更多利息成本,對信用卡債、車貸、學貸、房貸等,都大有影響。

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非A咖客戶 土建融2.5%起跳

中央銀行上周四宣布升息半碼(0.125個百分點),公股行庫陸續跟進調升存款利率,除小老百姓的房貸利率外,象徵建商融資成本的土建融利率「地板價」也隨之調漲;公股行庫主管透露,本次升息後,土建融最低利率將由2.3%調高至2.425%,使中小型建商壓力更大。 公股行庫主管說,「除非是銀行眼中的超級A咖客戶,否則土建融利率恐怕很難低於2.5%了。」 今年以來,央行已四度升息,累計升息幅度為2.5碼。央行升息,將帶動銀行的存放款利率跟著上調,存款族的利息增多、貸款族負擔加重。 加上央行先前兩度調升存款準備率緊縮銀行資金,以及包含央行四度加碼打炒房在內的一系列不動產控管措施,都讓口袋不夠深、營運資金較為緊俏的中小型建商大喊吃不消。 行庫主管分析,央行雖沒有加碼打炒房措施,但升息會對房市造成抑制,特別是象徵建商資金成本的土建融利率,隨著啟動升息循環,地板價進一步拉高至2.425%,且因金管會先前也拉高國銀不動產放款風險權數,會使銀行緊縮相關貸款。 銀行主管指出,政府不樂見房市過度炒作,近年來銀行對土建融、房貸的授信都變得更為審慎,且央行三令五申銀行應按照風險進行差別定價,央行升息後,不動產各類放款的利率自然也會跟著央行的存款利率反應。

李同榮分析台灣房市10部曲,2023年Q4反轉關鍵

央行今年利率連4升,共升息2碼半(0.625%),重貼現率來到1.75%,創2015年12月以來的7年新高,專家認為溫和升息雖不至於直接影響房市,但會間接影響購屋心理,明年邁入升息後期,將出現十大影響,又以地緣政治的威脅成最大挑戰。 央行15日決議再升息半碼,但未調升存款準備率,吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為符合預期,因此對房市直接影響有限,僅會間接對購屋者心理帶來暫時觀望的影響。 升息帶來暫時觀望 明年下半年才有影響 李同榮更以台灣過去房地產6次循環的狀況來說明,升息循環初期往往景氣最熱絡,對房市一點影響也沒有,就像今年上半年,但到中期就會影響經濟增長放緩,例如今年下半年,到了升息尾聲才開始間接影響房市,預計在明年下半年。 李同榮認為,雖然升息對房市直接影響有限,但已開始影響經濟,如去年GDP達6.25%,今年正在保3,因此仍會間接影響購屋信心,未來若如央行總裁楊金龍所言「軟著陸」,估計明年下半年升息可能已至尾聲。 兩岸衝突最大灰犀牛 是否反轉關鍵 不過李同榮強調,其他影響房市的變數仍多,尤其總統大選前兩岸衝突機會增高,將是2023年房市最大的一隻灰犀牛,因此2023年第4季將是房市是否反轉的關鍵時刻。 對於2023年的台灣房市,將出現十大走勢 全球經濟表現不佳 升息循環將結束,通貨膨脹趨緩,但已全面影響全球經濟表現。 國內經濟表現不佳 今年國內經濟成長趨弱,GDP保3,2023年保2,2024年可能面臨8年經濟負成長魔咒,勢必影響房市基本面與需求面動能。 技術面臨末升段 今年受升息、通膨、疫情、兩岸緊張、股市重挫、打房、等重大利空阻斷房市主升段,技術循環進入末升段的風險期。 地緣政治威脅 兩岸關係將成為2023年房市最大灰犀牛,尤其總統大選前後,對岸一定會有更進一步的文攻武嚇動作,會是明年下半年房市最大的挑戰。 政策打房趨緩 總統大選前房市降溫,政策實在沒有打房的理由,若真要找理由,就是趁勢落井下石,收割房市下修的功績。 成屋市場價盤量縮 2023上半年房市表現價穩量縮,房價漲跌互見,還不致反轉;下半年開始房價會有漲不動現象,部分超漲區會呈現小跌,房市表現價盤量縮。 預售市場推案量不減,會產生多殺多 預售屋市場經2022年投資客倒貨影響,銷售率明顯萎縮3成以上,明年雖然投資客倒貨影響趨緩,但若推案量不減,量大區域市場呈現建商與建商多殺多現象。 土地價格趨緩 建商土地存貨多,目前土地交易已萎縮近3成,未來追價意願低,漲勢將歇止。 商辦市場兩樣情,A辦走穩 由於缺工缺料與營建成本高漲,大量的都更A辦工程進度趨緩,因此供給不足的A辦租金仍然走穩,若需求沒有持續增加,B辦C辦將開始走弱。 總統大選前詭譎多變,2023年第4季將是房市反轉關鍵 明年上半年房市表現尚平穩溫和,下半年變數增多,總統大選前將會是決定全台房市是否反轉的最關鍵時刻。

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