合庫金雷仲達：Fed上半年可能停止升息

美國聯準會一如預期宣布升息 1 碼，法人認為，聯準會很快會停止升息，但在終止升息循環前，應該還會再升息 2 次、每次升息 1 碼，而隨著聯準會升息步調放緩，投資市場風險偏好也將回升。

美國聯準會2023年2月1日宣布指標利率升息一碼(0.25％)，加上去年數次大幅升息，紐約時報表示，民眾家庭帳本的兩端都有感：儲蓄受惠於收益提高，但借貸則要付出更多利息成本，對信用卡債、車貸、學貸、房貸等，都大有影響。

美國聯準會雖在12月放緩升息步調，但主席Jerome Powell會後表示，近期通膨減弱仍不足以讓聯準會相信對抗通膨的戰爭已取得勝利，市場解讀Jerome Powell的貨幣政策態度仍然偏鷹，美股12月再度上演空頭市場反彈後的回檔走勢。

中央銀行上周四宣布升息半碼（0.125個百分點），公股行庫陸續跟進調升存款利率，除小老百姓的房貸利率外，象徵建商融資成本的土建融利率「地板價」也隨之調漲；公股行庫主管透露，本次升息後，土建融最低利率將由2.3%調高至2.425%，使中小型建商壓力更大。 公股行庫主管說，「除非是銀行眼中的超級A咖客戶，否則土建融利率恐怕很難低於2.5%了。」 今年以來，央行已四度升息，累計升息幅度為2.5碼。央行升息，將帶動銀行的存放款利率跟著上調，存款族的利息增多、貸款族負擔加重。 加上央行先前兩度調升存款準備率緊縮銀行資金，以及包含央行四度加碼打炒房在內的一系列不動產控管措施，都讓口袋不夠深、營運資金較為緊俏的中小型建商大喊吃不消。 行庫主管分析，央行雖沒有加碼打炒房措施，但升息會對房市造成抑制，特別是象徵建商資金成本的土建融利率，隨著啟動升息循環，地板價進一步拉高至2.425%，且因金管會先前也拉高國銀不動產放款風險權數，會使銀行緊縮相關貸款。 銀行主管指出，政府不樂見房市過度炒作，近年來銀行對土建融、房貸的授信都變得更為審慎，且央行三令五申銀行應按照風險進行差別定價，央行升息後，不動產各類放款的利率自然也會跟著央行的存款利率反應。

央行今年利率連4升，共升息2碼半(0.625%)，重貼現率來到1.75%，創2015年12月以來的7年新高，專家認為溫和升息雖不至於直接影響房市，但會間接影響購屋心理，明年邁入升息後期，將出現十大影響，又以地緣政治的威脅成最大挑戰。 央行15日決議再升息半碼，但未調升存款準備率，吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為符合預期，因此對房市直接影響有限，僅會間接對購屋者心理帶來暫時觀望的影響。 升息帶來暫時觀望 明年下半年才有影響 李同榮更以台灣過去房地產6次循環的狀況來說明，升息循環初期往往景氣最熱絡，對房市一點影響也沒有，就像今年上半年，但到中期就會影響經濟增長放緩，例如今年下半年，到了升息尾聲才開始間接影響房市，預計在明年下半年。 李同榮認為，雖然升息對房市直接影響有限，但已開始影響經濟，如去年GDP達6.25%，今年正在保3，因此仍會間接影響購屋信心，未來若如央行總裁楊金龍所言「軟著陸」，估計明年下半年升息可能已至尾聲。 兩岸衝突最大灰犀牛 是否反轉關鍵 不過李同榮強調，其他影響房市的變數仍多，尤其總統大選前兩岸衝突機會增高，將是2023年房市最大的一隻灰犀牛，因此2023年第4季將是房市是否反轉的關鍵時刻。 對於2023年的台灣房市，將出現十大走勢 全球經濟表現不佳 升息循環將結束，通貨膨脹趨緩，但已全面影響全球經濟表現。 國內經濟表現不佳 今年國內經濟成長趨弱，GDP保3，2023年保2，2024年可能面臨8年經濟負成長魔咒，勢必影響房市基本面與需求面動能。 技術面臨末升段 今年受升息、通膨、疫情、兩岸緊張、股市重挫、打房、等重大利空阻斷房市主升段，技術循環進入末升段的風險期。 地緣政治威脅 兩岸關係將成為2023年房市最大灰犀牛，尤其總統大選前後，對岸一定會有更進一步的文攻武嚇動作，會是明年下半年房市最大的挑戰。 政策打房趨緩 總統大選前房市降溫，政策實在沒有打房的理由，若真要找理由，就是趁勢落井下石，收割房市下修的功績。 成屋市場價盤量縮 2023上半年房市表現價穩量縮，房價漲跌互見，還不致反轉；下半年開始房價會有漲不動現象，部分超漲區會呈現小跌，房市表現價盤量縮。 預售市場推案量不減，會產生多殺多 預售屋市場經2022年投資客倒貨影響，銷售率明顯萎縮3成以上，明年雖然投資客倒貨影響趨緩，但若推案量不減，量大區域市場呈現建商與建商多殺多現象。 土地價格趨緩 建商土地存貨多，目前土地交易已萎縮近3成，未來追價意願低，漲勢將歇止。 商辦市場兩樣情，A辦走穩 由於缺工缺料與營建成本高漲，大量的都更A辦工程進度趨緩，因此供給不足的A辦租金仍然走穩，若需求沒有持續增加，B辦C辦將開始走弱。 總統大選前詭譎多變，2023年第4季將是房市反轉關鍵 明年上半年房市表現尚平穩溫和，下半年變數增多，總統大選前將會是決定全台房市是否反轉的最關鍵時刻。