四個面向掌握2023年台灣房市風向

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2022年台灣股市、房市同步逆轉,從年初熱呼呼到年底冷颼颼。展望2023年房市還是延續寒冷冬天。四個面向檢視,資金面、景氣面、政策面都不利於房市,民眾買氣下滑,預估房地產成交量萎縮,房價波動則視各區域供需而定。

從四個面向,來檢視房市目前狀況

一,房屋買賣移轉棟數降溫

根據統計,今年10月六都房買賣移轉棟數持續降溫,跟去年同期相比,出現二到三成降幅,已經感受到房市冷冬來臨。其中,新北市買賣移轉棟數年減40%、高雄市年減37%、桃園市年減30%。

若以今年前10月全台買賣移轉棟數統計,1-10月共計26.6萬棟,比去年同期減少4.5%。由於下半年成交棟數持續下滑,全年可能落在30-31萬棟附近,比去年34.8萬棟明顯降低。

二,房價持續攀高

國泰房地產指數觀察,2022年第三季預售案表現,比去年同期呈現價漲量穩。在房價高漲與遞延推案下,第三季推案戶數成長27.8%,推案金額上漲35.2%。但是,在消費者觀望心態下,銷售率降低、買氣較低迷。其中新竹縣市台南市銷售率下滑較多。

若根據內政部全國住宅價格指數觀察,2022年第二季,全國房價季增率2.44%,年增率10.27%。其中,高雄市年增13.9%、台中市年增12.2%,是相對成長幅度較大的。從價格指數來看,房價並未出現明顯反轉現象。

三,房屋貸款餘額創新高,房貸利率上升

截至2022年10月台灣購置住宅貸款餘額達9.26兆元,建築貸款餘額3.05兆元,都創下歷史新高。不過在央行打房與升息下,銀行不動產放款也日趨謹慎,下半年放款成數縮小、對餘量過大的區域放款更為謹慎。

由於央行今年以來升息0.5%,重現貼率來到1.625%,銀行放款利率也調高。今年1月五大銀行房貸利率為1.359%,到10月時房貸利率為1.827%,增加了0.468%。市場預估,央行12月若再升息半碼,可能就是此波利率最高點。整體來說,台灣房貸利率上升風險有限,但是2023年預估全球經濟景氣惡化,銀行房貸放款會更為謹慎。

四,經濟景氣風險。

央行預估2022年經濟成長率3.5%,2023年為2.9%。主計處預估2022年台灣經濟成長率3.06%,2023年為2.75%。顯示明年經濟成長率不如今年。截至2022年10月,台灣景氣對策信號為黃藍燈,分數18分,市場擔心明年有跌落至藍燈的風險。景氣成長減緩,不利於房市表現。

2023年房市展望

從以上四大方向檢視,房地產市場下半年成交量略為萎縮,但是價格仍然持穩,銀行利率雖然小幅升高,但是房地產放款餘額仍然持續上升,房貸違約率也在低檔,整體房市仍然健康。

不過,面對2023年有幾個挑戰

一,經濟景氣面惡化

全球2023年經濟成長率下滑,不排除陷入衰退風險。台灣經濟成長率預估低於3%,此對房地產市場是負面因素。

二,貨幣緊縮持續

2022年通膨高漲的壓力,2023年可稍微降溫,但是貨幣緊縮立場持續,台灣央行即使不再升息,但是也沒有降息空間,也不會放寬房地產信用管制。

三,銀行端建築貸款會更謹慎

預售銷售率降低,對建商帶來財務壓力,銀行端建築貸款會更為謹慎。

四,銀行對於住宅貸款偏向保守

整體房地產貸款餘額高,銀行對於住宅貸款偏向保守,貸款成數縮減,不利於購、換者。

從區域發展來看,2021年受惠於台積電設廠利多,讓台南市高雄市房市交易熱絡、房價大漲,不過之後台積電高雄廠7奈米廠生產延後,又讓高雄房市急凍。整體來說,房市熱潮往中南部發展的熱潮,已經稍有降溫了。

另外,台灣在這幾年房價急漲之後,房價所得比頻創新高,購痛苦指數大增。目前台北市房價所得比高達16.1倍,房貸負擔率高達66%。新北市房貸所得比12.8倍,房貸負擔率52.4%。都已經超出一般上班族可負擔範圍。

展望2023年房市可能呈現的樣貌是,成交量萎縮,價格看區域而定。蛋黃區價格較有支撐力,蛋白區則看區域供應量而定,若供應量大,議價空間可望加大。長線來看,房價短期內應該不容易再大漲,主要包括擔心地緣政治風險,有錢人資金開始匯出,而全球保護主義,讓企業從積極在台投資轉為對外投資,台灣房市應該會進入一段整理期。