回顧歷史,台灣房市曾有5次5~7年的收縮期

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政治大學商學院信義不動產研究發展中心2022年11月25日舉辦房價系列講座,發表「從時列角度看房價長期變化」研究,分析近一甲子台灣房價的變化,根據政大財管系陳明吉教授的研究顯示,過去半世紀台灣經歷6次循環,有5次的擴張期持續2~3年,而收縮期有5次在5~7年,而國內因為有政策調控避免房市泡沫失控,即使房市修正也不至於出現暴漲暴跌,進而導致金融危機。

自從COVID-19疫情爆發後,世界主要國家房價大幅上漲,但於2022年美國聯準會升息後,各國房市漸漸冷卻,房市冷熱循環是國際房市共通的現象。政治大學商學院信義不動產研究發展中心舉辦的房價系列講座,由研究房價多年的政治大學財務管理學系陳明吉教授做房價系列研究分享,第一場是『從時列角度看房價長期變化』,分析從1966年到2022年近一甲子台灣房價的變化。

分析世界主要國家的房價長期趨勢,陳明吉指出台灣房價除了一樣有長期上漲的趨勢外,更有漲多跌少之不對稱變化,且有很強之抗跌性。以長期趨勢來看,台灣早期房價上漲主要由經濟成長所驅動,在1980年代末期之房價上漲是經濟成長與金融自由化同時影響所造成,而1990年後之房價則主要由金融因素所推升。陳明吉也表示早期台灣房價是各地區齊漲,屬共移型,後期是北部都會區帶動其他地區,屬蔓延型。

陳明吉指出在過去半世紀多,台灣房價共有6次循環,有5次2-3年的擴張期,1次10年的擴張期,而收縮期有5次在5-7年間,1次則有16年之久,觀察有長收縮期伴隨長擴張期之現象。

若與國際房市比較,台灣房價波動幅度相對不大,根據陳明吉建構的房價風險模型,若以台北市房價資料估計風險,因早期波動幅度較大,有1%的機率在單季出現2成多的下行風險,但隨著近年台北市房價波動幅度逐漸縮小,出現如此大幅下跌的機率亦大減。且由於政府會對房市進行調控,國內房價泡沫不致於太大,使得下行風險亦不會太高,較不會像美國房價暴漲暴跌而導致金融風暴。

雖然台灣過去房價長期的上漲趨勢沒有出現明顯的結構性轉變,但不代表未來不會因結構性轉變而轉為長期下跌,亦不代表短期不會下跌。雖然長期持有者較不用擔心,但短期投資者仍必須注意房價波動風險。陳明吉最後也建議,由於房價變化乃受總體經濟與金融所牽動,應依據大環境面因素來研判未來房價走勢,不能僅單看房市本身的條件。