土融限期開工 中小型建商大受衝擊

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限期建商取得土融之後必須在18個月內限期開工,已使投入都更及危老的中小型建商大受衝擊,不具名的銀行業者對此坦言,已有許多小型建商反應,很多為了整地而向原住戶買入的老,因為房子本身幾無殘值,使央行直接將這類買房子的放款歸類為「土地貸款」,也劃入18個月內限期開工的範圍,已直接衝擊建商為了推進危老都更案的整地行動。

銀行業者進而指出,金管會在2020年已同意銀行業者的建議,在銀行法第72條之2把投入都更案的建商相關不動產抵押貸款排除在限制範圍之外,亦即在都更整合期間的建案,相關的不動產抵押貸款可免計入所謂的30%限制計算範圍。

相對於金管會的寬容措施,央行限期18個月內開工的政策執行則相對僵化;銀行業者對此深入說明,央行目前所採取對都更或危老相關的寬容措施,僅限於已向政府提出都更或危老申請的案子,但通常政府會要求建商整地必須超過一定比例之後,才能提出申請。換言之,很多已展開整地行動,但還不到政府允許建商可提出都更危老申請的案子,仍必須適用央行限期18個月內必須動工,否則就要被銀行拉高利率、收回資金,這使得很多投入整地的中小型建商大受衝擊,尤其整合難度越高的,這類衝擊越大。

銀行業者說明,這些中小型建商都是先購買持分地,不論是空地或其他地主的老舊房都有,整合完成之後才能投入開發,根本不可能先單獨開發自己的持分地,且以近十年來推動都更或危老的整合進度,要在18個月內完成整合的機率極低,因此,很多中小型建商已陷入18個月之後就要被銀行拉高利率、收回貸款資金的進退維谷窘境,長此以往下去,沒有建商敢再投入。

銀行業者直言,現在大型建商以參與政府的公辦都更案居多,但比起地廓方整的公辦都更案,在街頭巷弄常見的老舊公寓小型危老或都更案,能否遍地開花,才是都更精華區市容能否全面翻新的關鍵;而且去買持分地進行整合開發的,多半不是大建商,而是小型建商居多,這類建商為了整地需求而只好在都更單元內不斷買地,但財力都有限,如今又被限期18個月內一定要動工,否則被抽銀根,相關政策若再不針對這些問題作調整,恐怕會有更多建商從都更或危老抽腿。