房價越打漲越兇?七都2字頭預售案全消失 高雄狂漲3成

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平均地權條例修正草案立院三讀通過,這項議題從2022年年初就開始發酵,也造成市場成交量減少,但成交價格卻未受到衝擊,依據實價登錄預售成交資料統計六都及新竹縣市平均成交價發現,去年預售成交價不僅沒有下修,還比2021年顯著成長,其中高雄市2022年平均房價來到每坪32.4萬元,年增幅30.0%最多,台南預售案也衝上3字頭。

大家房企劃研究室副理郎美囡表示,儘管預售未來有禁止轉售的限制,不過通膨及升息依然支撐價格走高,且建商讓利有限,雖然投資買盤縮手,但自用及置產仍具購意願,推高價格水平。

觀察六都及新竹縣市2021年及2022年預售平均成交價,2021年已不見1字頭,到2022年連2字頭也消失,六都中房價最低的台南市,去年預售平均房價30.7萬元,年增24.1%,增幅最高的高雄市年增30.0%,預售平均每坪32.4萬元。台北市雖然價格漲幅最小,僅9.7%,但平均單價來到每坪98.7萬元,入手門檻相當高,而前幾年房價漲勢猛烈的新竹縣市,去年平均36.5萬元,年增幅10.8%,與南二都相比價格成長幅度收斂許多。

郎美囡分析,去年各建案開價仍創新高,而政府打炒房態度明確,讓投資性買盤縮手,但抗通膨置產及自用需求仍不畏風雨,購主力轉至生活機能較佳的地段,因此單價也偏高,跟資金熱潮時期相對低價區最熱門的取向略有不同。如台南市東區的「世界巨星」有多筆5字頭交易,台南市北區的「藏美表參道」預售成交價每坪在49~50萬元,價格拉出新高。

此外,豪宅新案交易也是推升房價的主因,高雄市鼓山區的「御皇苑」成交單價6字頭,成為高雄市豪宅新成員,由近幾年預售房價漲幅評估,目前預售價格降幅要超過2~3成,才有機會回到2019年資金熱潮前的房價水準,故平均地權條例修正草案通過後,房價受衝擊而下修的幅度能否抵銷資金潮的漲幅,值得觀察。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為,平均地權條例修正案通過後,加上第一季多假期,成交量必然萎縮,禁止預售轉售及私法人購買住宅採許可制,都會抑制買方的購意願,經過買盤冷靜期後,賣方的態度可能軟化,因此今年市場呈現盤整氛圍。