房子愈來愈難賣 但房價卻一直居高不下 這是什麼原因呢?

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作者:胡偉良

2020年以後,因為政府的一連串打房措施,導致房價上漲趨勢放緩,購房者買房的熱情也因此下降,房子的投資屬性大大降低,居住屬性則有所提升。

依筆者觀察,當前的房市已經有點到達“強弩之末”,就算房價目前還在上漲,可是買的人變少了。那麼未來房地產是否會像過去一樣持續上漲,讓大家瘋狂搶購呢?

房地產行業的轉折點是否已經到來?

為什麼房子愈來愈難賣,但房價卻一直居高不下呢?

我認為,目前房子賣不出去有以下三個原因。

房地合一稅制

首先,當前的房地合一稅制已經讓短期炒作獲利不易,加上炒房風險大增,目前只要房價過高或漲得過快,政府就會進行政策調控,因此,在政策的大力調控下,「購房者對於房市的前景不再那麼看好」,加上政府緊縮貨幣供應、調高利率,造大量資金撤出房市,房子自然不像以前一樣有很多人接盤。

人口增加數及增幅為歷年新低

其次,根據近期的人口統計資料,109年內政統計通報(108年全國人口增1.4萬人(+0.6‰),增加數及增幅皆為歷年新低。

這幾年無論是出生率,還是出生人口都大大降低,不少人都預測,接下去每年出生人口會持續降低,畢竟「目前無論是房價,還是孩子教育費用,都成為了年輕人婚姻路上的最大負擔」。

未來,隨著老齡化加劇,出生人口減少,人口呈現倒金字塔型,沒有了年輕人來接盤,房子怎麼可能賣得動呢?因此,這也是投資客減少對於房市投資的重要因素之一。

購房者成推動房價上漲共犯

最後,供求關係影響購房者買房。過去房價一直漲,大家擔心以後房價更貴了,到時連頭期款都付不起了,所以人們急著買房。而且很多人都覺得自己是剛性需求,自己需要一間,兒女未來結婚需要一間套,所以就盲目購買,導致炒房客們逮到了商機,而購房者則成了推動房價上漲的共犯。

今年下半年起,儘管房子的各項成本依然居高不下,但是房價看來漲不太上去了,尤其是老房舊,除非降價,否則更是賣不動,這樣的情況使得大家開始冷靜下來,覺得反正「只要房價不漲,什麼時候買都一樣」。而且現在買說不定還面臨著虧本的情況。

土地的地價僵化、營造成本上漲,房價很難下跌

營造成本上漲之勢目前看來很難改善,加上都會區土地的稀缺性,地價只漲不跌。 在營造成本及地價持續雙漲的情況下,「新房房價將很難下跌」。

綜合以上可以看出來,為何房價現在依舊上漲,房子卻難賣了。

未來房價將呈現兩極分化

總而言之,未來房價的趨勢大概也會像國外一樣,發展到一定程度之後,就開始趨於穩定,呈現「兩極分化」,大城市不斷的有「人口流入」,需求不會中斷,房價還是「保持穩定」。而小城市,房價如果呈現與收入不匹配的話,必定會被擠出泡沫,迎來一定程度的下跌。同樣的,「老舊房子的需求會愈來愈小」,尤其「人口不斷流出又無就業機會的小城市、偏郊的老舊房子」都可能為棄,既没人要買,也沒人要住。

另一方面來看,依新法規設計施工的安全建築因為在數量、比例上仍屬少數,所以需求仍會強勁,而一些不夠安全的房子(尤其是921之前蓋的),則將在老房價下跌下首當其衝,若不能改建,將淪落到無人聞問。