打擊投資客!預售屋禁換約,房價飆漲區、重劃區要當心

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平均地權條例》初審通過,對於一手市場未來交易將產生衝擊,過去景氣暢旺時開發商積極買地,導致市場一手供給出大量,卻碰上對於預售制度最嚴格的政策「預售禁止換約」,過去房價飆漲區、重劃區等供給大量區,將會感受到景氣下滑與新制帶來的壓力。

根據統計,去年前11月核准住宅建照量已達16.6萬戶,推估全年將超過17萬戶,創下1995年以來的新高。信義房不動產企研室專案經理曾敬德表示,開發商在景氣暢旺時,買地狀況積極,等到準備好推案時,卻碰上景氣反轉,加上政策對於又禁止預售未來換約轉手,等於未來預售市場將轉型為自用型產品,銷售速度變慢、銷售期拉長,一旦市場反轉,供給量大的區域價格壓力將更為明顯。

台灣近十年住宅核發建照數量

時間 住宅數量
2011 97,755
2012 98,663
2013 133,072
2014 124,127
2015 106,752
2016 79,490
2017 91,981
2018 121,689
2019 148,566
2020 160,039
2021 170,465
2022年前11月 165,792

統計顯示,2022年預估全年住宅類預售量將超過17萬戶,挑戰28年以來新高,其中前11月供給量大的區域是台中市的3.1萬戶,其次是新北市的2.7萬戶,桃園市的2.4萬戶,台南市高雄市各1.8萬戶,台北市最少也有1萬戶。

曾敬德表示,2021下半年房市熱銷時,一個月實價揭露可達1.2萬戶,以這樣的數據推估,房市景氣最暢旺時,一年最多可消化約14~15萬戶的預售案件,不過去年下半年一個月剩下約6000戶,等於一年只有7萬戶左右的自用需求,倘若未來預售不能換約,剩下自用需求,又碰上景氣轉差,過去一段時間一年17萬戶的未來潛在案量,即使沒有全數動工,也會對市場供給造成壓力,尤其過去兩年房價飆漲、新興重劃區等,可能壓力更為顯著。