政府打炒房 打出「黑鐵時代」5大後遺症

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作者:于俊明(現任不動產開發商業同業公會全國聯合會祕書長、台北市不動產開發商業同業公會總幹事。政大地政研究所碩士,高等考試及格。曾參與多項不動產相關法令制訂)

從2010年下半年開始,由於資金回流與產業投資,加上民眾換新需求,市場呈現榮景,政府即開始施行一連串的抑制措施,整個房地產產業瀰漫「黑鐵時代」的氛圍。

在經濟學上,產品的價格決定於供給與需求,房價自不例外。影響房地產供需因素甚眾,舉凡環境變遷、人口、居民習性、公共與公用設施、交通運輸、產業投資、所得水準、產業結構、開發成本、稅制、金融市場、土地規劃、管制與使用現況、未來發展趨勢等,均是那隻影響市場上供給、需求兩條曲線各自挪移的手,所以很難用單一因素說明房市全貌。

但是各項抑制措施,如果都冠以「打炒房」之名,似乎房價降不下來,都是肇因於「投資客」炒作,這容易忽視其他影響房價因素,所採措施即可能產生後遺症而應審慎評估,特別是投資客已退場的現況。

建商目前面臨5項困境,包括:嚴重缺工、建材上漲、稅負沉重、資金不穩(選擇性信用管制、土建融風險權數設算條件趨嚴)、土地難取 。

上列5項都屬於房價上「成本推動」因素,目前困難未解。但在若僅採「打炒房」政策思維下,我們看到了:

第一,預售屋實價登錄2.0:本意是要讓價格透明,給購屋者更好的判斷,使價格不至於造成哄抬。

但是在供需不均的區域,當市場景氣時,預售實價登錄將對未來交易價格具有加乘性,促使買賣雙方勇於追高,登錄的價格形成「地板價效果」。

第二,房地合一税2.0:本意是延長短期重稅率的閉鎖期,並將預售屋、營利事業與股權交易完整納入規範。

但是在供給彈性大於需求彈性的地區,屬於機會稅性質的房地合一税,賣方的選擇除了閉鎖外,就是造成更多的轉嫁,購者負擔反而加重。

第三,地方政府加碼囤房稅:房價愈高地區,一般來說,房租也高;此際,供給(房東端)彈性大於需求(房客端)彈性,做為持有成本的租稅負擔,也就愈容易轉嫁。

而高房價地區較容易產生租課題,藉囤房稅加重持有成本的結果,反而易讓承租人成為最後的「租稅歸宿」者!除非承租人不租(即:需求彈性很大)或出租人很難租的出去(即:供給彈性很小),否則或多或少增加的房稅都將轉嫁給承租的房客,讓其支出更多生活成本,成為加稅後最無辜的受害者。

第四,中央銀行四波選擇性信用管制:就預售屋市場而言,自簽約至完工交屋約須經2至3年。

者於簽約時,一般均就合理融資條件籌措自備款,惟至完工交時,因為央行無預警管制措施,貸款成數驟然出現落差,這種形同「溯及既往」造成的資金缺口,將産生購者過戶時之交易糾紛。而此類型購者許多都是1、2年前房市景氣尚屬不振時購買,卻成為現在打炒房的代罪羔羊。

第五,金管會對土建融風險權數設算條件趨嚴:由於風險權數計算方式改變,承作土建融業務可能為銀行帶來資本適足性不足與需要增資的壓力。

銀行將嚴格要求土建融貸款戶必須在1年8個月內取得建照,否則就要提高利率來符合風險權數上揚所造成的資本負擔,甚至會到期不續借。建商融資成本增加,勢必疊加於房價。再加上央行建商融資的選擇性信用管制,中小型建商將因土建融困難,選擇退出市場或減少供給,也影響以量制價的市場功能。

第六,對預售屋市場採重罰嚴懲規定:平均地權條例對於實價登錄、預售屋備查、定型化契約、紅單轉讓等,採取嚴懲控管。

業者為避免動輒遭罰,將會趨向「一個指令,一個動作」的的行銷模式,以降低法律風險。對於房價也將更將僵固,形成不二價現象。

目前市場上的短線投機客比例極低,大多都是首購和換的剛性需求。例如青埔某案170多戶中,本有150戶轉約,但都已全數退場,由自用客承接;桃園某案491戶賣了413戶,其中只有1戶轉約;台中過去幾年投資客佔比3成,如今連1成也不到。

筆者並非認為政府不應該干預市場,但是要注意政策法令雙面刃效果。當「投資客」已被抽離市場後,再擬繼續加碼採取類如「私法人購買房原則禁止、例外許可」、「禁止換約」等影響人民財產權取得與處分的修法措施,將産生龐大行政審核、稽查成本,民眾與産業界亦處於不確定之交易風險中,實應審慎再思!