政府推出四招,房市風向正在轉變

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過去一年政治經濟情勢不佳,央行不斷升息,台灣房市逐漸由賣方市場轉變為買方市場。但隨著最近立法院通過平均地權條例修法,房市風向正在轉變。房市專家張欣民表示,政府近期態度急轉,拋出四招後,原本有利於買方的完美風暴正在快速退散中。買房民眾原本以為今年有機會買到相對合理價位的房子,但現在說好的買方市場可能煙消雲散,房市又回到賣方市場。

宣布平均地權條例預售屋禁止換約規定,不溯既往

政府出的第一招是宣布平均地權條例預售禁止換約規定,不溯既往。平均地權條例修正案殺傷力最大的就是規定上路之後,所有預售都不能再換約轉售,這將逼使投機客若不是準備大筆資金乖乖交,就是趕在政策上路前殺出。

張欣民指出,政府的這一招可能會讓一些買家感到困惑和失落,因為換約制度原本可以讓買家在房市升值時實現利潤,現在這個制度被禁止了,買家必須想盡辦法在政策上路前殺出。此外,政府的其他招數也在加速房市風向的轉變。例如,政府近期將豪宅稅從6%調降至5%,讓房市供應偏少的區域產生了更多的投資熱潮,這可能會再次將房市推向賣方市場。

張欣民呼籲買房民眾應該要多留意政府的動態,因為政策上的微調可能會帶來房市風向的大轉變。此外,買房民眾應該要有耐心,不要抱持著一夜致富的心態,理性思考房市的發展趨勢,才能做出更明智的投資決策。

由於有出售時間壓力,且有大批物件會丟到市場,一般認為,平均地權條例通過後到上路前的幾個月,預售換約市場將有一波腥風血雨,投資客應會降價、平轉甚至認賠殺出,自住客很有機會撿到便宜。

然而,內政部在通過後不久,突然轉彎宣示,預售禁止換約僅適用於新法實施後的交易行為,已購者不受影響,也就是不溯及既往。如此一來,投資客沒了時間的急迫性,可能產生的價格破壞效應就自然解除掉,民眾也沒了撿便宜的機會。

央行鬆綁購地貸款須於18個月內動工的規定

第二招是央行鬆綁購地貸款須於18個月內動工的規定。張欣民表示,在買氣不佳下,限定18個月內動工否則收回貸款,對建商確是一項壓力,此一規定如果堅持下去,可能讓一些體質較差的中小型建商因資金斷鏈,必須賤價拋售換現金,購人因而可買到便宜房子。

而如果建商萬一倒了留下爛攤子,進而一堆餘淪為法拍,也會衝擊正常市場,讓房價進一步鬆動。

但平均地權條例修法通過後,在業者叫苦下,央行宣布,考量疫情等大環境因素列舉兩大項例外條款,排除18個月大限的適用。此一壓力解除,業者降價意願跟著大減,甚至可能「滿血復活」,房價修正機率大幅降低。

房貸補助3萬元

除了上述政策外,近期新任內政部長林右昌上任後再拋出兩招化解房價下跌風暴,一是房貸補助3萬元,這讓因央行升息繳不起房貸的人,多了一年喘息時間,短時間不會丟出市場,減緩房價下跌壓力。

購屋公積金

另一則是購公積金構想。雖然內政部表示還在研議,尚未定案,但此一購想顯示,政府已從先前風風火火打炒房,現在轉為救市穩市。而公積金上路,若有數萬人,甚至數十萬人參加,主、建商看到這麼多人想買房,恐怕不是降價而是繼續再漲。