李同榮分析台灣房市10部曲,2023年Q4反轉關鍵

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央行今年利率連4升,共升息2碼半(0.625%),重貼現率來到1.75%,創2015年12月以來的7年新高,專家認為溫和升息雖不至於直接影響房市,但會間接影響購心理,明年邁入升息後期,將出現十大影響,又以地緣政治的威脅成最大挑戰。

央行15日決議再升息半碼,但未調升存款準備率,吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為符合預期,因此對房市直接影響有限,僅會間接對購者心理帶來暫時觀望的影響。

升息帶來暫時觀望 明年下半年才有影響

李同榮更以台灣過去房地產6次循環的狀況來說明,升息循環初期往往景氣最熱絡,對房市一點影響也沒有,就像今年上半年,但到中期就會影響經濟增長放緩,例如今年下半年,到了升息尾聲才開始間接影響房市,預計在明年下半年。

李同榮認為,雖然升息對房市直接影響有限,但已開始影響經濟,如去年GDP達6.25%,今年正在保3,因此仍會間接影響購信心,未來若如央行總裁楊金龍所言「軟著陸」,估計明年下半年升息可能已至尾聲。

兩岸衝突最大灰犀牛 是否反轉關鍵

不過李同榮強調,其他影響房市的變數仍多,尤其總統大選前兩岸衝突機會增高,將是2023年房市最大的一隻灰犀牛,因此2023年第4季將是房市是否反轉的關鍵時刻。

對於2023年的台灣房市,將出現十大走勢

  • 全球經濟表現不佳

升息循環將結束,通貨膨脹趨緩,但已全面影響全球經濟表現。

  • 國內經濟表現不佳

今年國內經濟成長趨弱,GDP保3,2023年保2,2024年可能面臨8年經濟負成長魔咒,勢必影響房市基本面與需求面動能。

  • 技術面臨末升段

今年受升息、通膨、疫情、兩岸緊張、股市重挫、打房、等重大利空阻斷房市主升段,技術循環進入末升段的風險期。

  • 地緣政治威脅

兩岸關係將成為2023年房市最大灰犀牛,尤其總統大選前後,對岸一定會有更進一步的文攻武嚇動作,會是明年下半年房市最大的挑戰。

總統大選前房市降溫,政策實在沒有打房的理由,若真要找理由,就是趁勢落井下石,收割房市下修的功績。

2023上半年房市表現價穩量縮,房價漲跌互見,還不致反轉;下半年開始房價會有漲不動現象,部分超漲區會呈現小跌,房市表現價盤量縮。

  • 預售市場推案量不減,會產生多殺多

預售市場經2022年投資客倒貨影響,銷售率明顯萎縮3成以上,明年雖然投資客倒貨影響趨緩,但若推案量不減,量大區域市場呈現建商建商多殺多現象。

  • 土地價格趨緩

建商土地存貨多,目前土地交易已萎縮近3成,未來追價意願低,漲勢將歇止。

  • 商辦市場兩樣情,A辦走穩

由於缺工缺料與營建成本高漲,大量的都更A辦工程進度趨緩,因此供給不足的A辦租金仍然走穩,若需求沒有持續增加,B辦C辦將開始走弱。

  • 總統大選前詭譎多變,2023年第4季將是房市反轉關鍵

明年上半年房市表現尚平穩溫和,下半年變數增多,總統大選前將會是決定全台房市是否反轉的最關鍵時刻。