東京都心二手房價來到29年來最高,平均價格達到9800萬日元

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東京都中心地區的房價正在上漲,位於東京品川區的房地産調查公司東京KANTEI在2023年1月24日發佈數據,2022年東京都心6區中古房平均房價約9800萬日元,逼近1億日元大關。

被稱為「有實力夫婦(power couple)」的高收入雙職工家庭正在不惜重金購買優質地段的房産。雖然利率低,貸款的利息負擔較輕,但購成本仍然達到1993年以來的最高水準,利率上升的風險也在加強。

東京6區中古屋平均期望出售價格比前一年上漲7%

東京KANTEI的數據顯示,東京6區(千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷)的中古平均期望出售價格(按70平方公尺計算)比上年上漲7%。與有可比數據的2004年相比漲至2.2倍。從23區整體來看上漲8%,漲至6842萬日元。23區的住宅地價年均僅上漲2%左右,可見房産明顯受到追捧。

「過去過億日元住宅大多被富裕階層買走。如今,如果是約1.5億日元以內的房産,任職於知名企業的有實力夫婦是主要買家」。提供高級中古仲介服務的三井不動産Realty的青山Realplan Center所長川村康治如此表示。

東京中心缺乏留下來的適合建房的土地,由於材料和人工費等建築成本上升,新價格正在上漲。三菱UFJ信託銀行的調查官船窪芳和表示,「由於相對便宜,需求正在轉向中古」。

雙職工家庭的收入增加和日本的貨幣寬鬆正在推高購買力。Recruit的數據顯示,2021年在東京圈新買家的平均家庭年收入達到1019萬日元,比2008年增加38%。

從申請「夫婦共同房貸(Pair Loan)」的比率來看,在家庭年收入超過1000萬日元的家庭中超過7成。有金融機構表示「根據條件,甚至可申請達到年收入10倍的貸款」,1億日元的房産處於買得起的範圍之內。

如果買房費用分解為房價住宅貸款的利息,利率負擔明顯下降。日生基礎研究所的主任研究員佐久間誠分析了以30年固定利率貸款購買東京23區內新時的支付額發現,利息的比例已從泡沫經濟期的約5成降至2022年的16%。

當然,2022年的總購買費用達到1.145億日元,已上漲至泡沫經濟崩潰不久的1993年以來的最高水平。與泡沫期不同,目前的東京房地産市場由實際需求主導,但也出現擔憂過熱的聲音。此外,由於日本銀行(央行)調整政策,長期利率已開始走高,這也對房地産行情構成逆風。

三井不動産Realty的川村表示,「目前,有實際需求的群體的觀望態度正在加強」。東京KANTEI的數據顯示,東京23區中古的流通套數2022年12月達到1.4328萬套,比上年同月增加26%,庫存正在增加。東京KANTEI的主任研究員高橋雅之表示,「與開發商主導價格設定的新不同,市場上交易的中古的價格今後有可能步入調整」。