為何台灣房價不再是只漲不跌?某些族群暫時對房市沒有興趣

0
673

投資客最近這段時間最關心的兩件事:台股跟房市走勢,台股加權指數從10月25日最低的1萬2666點,反彈到11月22日的1萬4542點;然而反觀房市?2022年1月至10月六都的建物買賣移轉棟數明顯熄火、衰退28%,房價也出現鬆動。台灣房市「只漲不跌」的神話恐將破滅?至少兩年內難以回溫,主因是某些族群不再對房市有興趣。

誰不再對房市有興趣?

根據資深房市專家何世昌分析指出,觀察外資淨匯入、淨匯出跟全球大事件的關連度,就知道這一波台股、房市熄火,最主要關鍵字是「戰爭」兩個字,美國升息僅是催化劑之一而已。

何世昌進一步表示,今年元月時,外資淨匯入達到40.6億美元;2月時,還有12.01億美元的淨匯入。但2月24日發生俄烏戰爭後,3月情勢大逆轉,外資大逃亡,加上17日美國第一次升息一碼,淨匯出增至68.93億美元。

緊接著,7月美國宣布美國眾議院議長裴洛西即將訪台,中國抗議無效,8月3日裴洛西正式訪問後,中國隨即於4日推出實彈軍演、封鎖台灣「陸海空」,8月外資淨匯出達到54.54億美元,9月更增至57.67億美元。

何世昌說,主要是戰爭因素,不管是俄烏戰爭還是兩岸開戰議題,當中國20大落幕、習近平政權穩定後,10月外資就由負轉正,淨匯入4.63億美元,這些都是佐證。

另外一個佐證是「台海風險保單」需求激增。何世昌說,俄烏戰爭後,國際企業擔心中國和台灣可能發生衝突,為降低恐帶來的損失,「台海風險的保單」需求激增,甚至還導致保費上漲。

台股大戶從俄烏戰爭後,開始縮手降持股

到底是哪些投資人對金融市場如此敏感?答案就是高資產族群,不要忘了,每年台灣新增的高資產族群成長率均位列世界前幾名。

根據專門服務股市大戶的交易員指出,從俄烏戰爭後,大戶就開始縮手,降低台股的持股。理由很簡單,先脫出以確保資金流動性,先按兵不動、再伺機而動。

豈知,11月10日(美國時間),美國公布10月份消費者物價指數(CPI)年增率7.7%,遠低於市場預期的8%,台股開始反彈。

緊接著,11月14日(美國時間),根據波克夏提交給美國證管會(SEC)的文件顯示,今年第三季,波克夏以41億美元(約1277億台幣),買進台積電ADR,持股占比約1.4%,成為台積電的第五大股東。此消息一揭露,隨即帶動11月15日台積電ADR上揚10.5%。

看好台積電的不只巴菲特。第三季買最多台積電ADR的是,全球最大基金的貝萊德,共斥資80多億美元(約2500億元台幣)敲進。

在外資力挺下,台積電隨即上演慶祝行情,11月22日收在491元,台股也在台積電的帶動下,加權指數上揚至14542.20。

買台股比置產更有利、更容易變現

為何台股不到一個月,從1萬2666點漲到1萬4542點;房地產卻聞風不動,無法跟台股一起有慶祝行情?甚至,台中台南高雄等地區的房價還出現鬆動、微幅下調?

主因還是世界局勢未穩定,二來是雙北的房價已來到歷史新高,幾乎達到天花板,上漲獲利空間有限,這也是為何2020至2021年,漲勢最凌厲的不是雙北,而是中南部。中南部基期低,相比北部更「經濟實惠」,加上台商熱錢湧入及南科、台積電設廠等利多影響,上演「難得一見」的補漲行情。但是,今年以來,中南部房價也逐漸修正了。

專門服務高資產客戶的理專指出,從去年開始,新建案期至少六至八年,尤其去年7月推出「房地合一」2.0版,交易出售2016年元月以後取得的房地,持有二年內出售課45%的稅;持有逾二年、未滿五年課35%的稅。儘管,近期部分地區房價微跌,但仍在歷史高點、還要課重稅,獲利空間有限,有錢人不再重壓房地產,尤其是預售

將資金投入台股,比置產更有利、更容易變現。這也是台股能快速漲到1萬4000多點的原因。不過,基於各種不確定因素仍存在,高資產族群對於台股,仍採短期操作為主,不會長期持有。

「高資產族群都有很多不動產,當俄烏或兩岸的戰爭陰影無法完全去除前,不可能再將錢投入不動產,」一位股市交易員反問,「你如果懂有錢人的邏輯思維,就會知道為何房市不會像股市這一波明顯反彈了。」

2022年10月,六都建物買賣移轉棟數衰退28%

來看看房市的先行指標豪宅以及預售市場,就知道有錢人縮手了。根據台北豪宅的「時價登錄」資料顯示,去年每坪單價超過200萬的豪宅成交數高達52件,今年累計至10月僅34件,回到過去的水平,顯示市場已降溫。

再從六都的建物買賣移轉棟數觀察,房市出現動能不足。根據信義房的統計指出,今年1至10月,六都買賣移轉棟數跟去年同期比較下降4%,跌幅較高的是台南高雄,均為11%;如只單看最近的10月更為明顯,六都衰退達28%,其中又以新北市最高為40%,其次是高雄(37%)、桃園市(31%)。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨加以說明,累計今年1至10月,五都買賣棟數下滑,主因是去年交量比較多;而台中為何逆勢比去年上漲5%,因為交期落在今年較多,「不管是什麼原因造成,可以確定的是六都的買氣均下滑了,尤其是10月非常明顯。」

不僅成交量衰退,近期台中台南高雄等地的房價也鬆動了。高雄在台積電暫緩設廠後,房價跟去年的高檔相比下跌較為明顯;台南房價也被壓抑了。

從住商不動產第一線房仲經紀人的回饋顯示,從今年8月起,房仲業就開始度小月了,9、10、11月的成交量跟淡季的2月(春節)一樣,相信12月也不會好到哪裡去。

徐佳馨進一步分析,至少這一兩年內,房價不會明顯回升,首先是地緣政治風險依舊存在,第二是房價還不夠漂亮,亦即價格上漲空間有限,有錢人見無利可圖,不動產變現又不易,短期不會再大手筆投入房市

何世昌總結,當有錢人都不看好房市,剛性需求的買方也開始觀望、等待降價,所以這一年兩內,房市注定不會有好光景,沒有人比有錢人對金融市場更警覺敏銳,台灣房價只漲不跌的神話有可能會被打破。