營造材料走跌 牽動房價

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主計總處公布今年8月營造工程物價指數年增率5.06%,漲幅為20個月最少。房地產學者張金鶚直言,國內房價已無物料漲房價漲的正當性,且房市不利因素很多,景氣下行風險愈來愈高。

台經院產經資料庫總監劉佩真也示警,預估今年第4季到2023年房地產表現將延續趨緩態勢,目前看起來房價並沒有上漲力道。

據主計總處資料顯示,去年5月起營造工程物價指數漲幅即呈雙位數成長,去年7月年增率13.7%,為2008年9月以來最高,去年8月續漲13.5%,去年1~8月平均漲10%。

營造工程物價指數走升態勢自2022年5月開始反轉

營造工程物價指數走升態勢自今年5月開始反轉,已連續四個月漲幅呈個位數,整體營造工程物價指數漲幅由4月11.8%持續縮小,8月為5.06%,今年1~8月平均漲8.8%,較去年同期減1.23個百分點。

主計總處綜合統計處專門委員曹志弘表示,鋼鐵相關製成品價格下滑是營造工程物價指數漲幅縮小主因,若製鋼原物料價格回落態勢持續,營造工程物價指數漲幅可望再縮小。

鋼鐵相關製成品為營造工程重要投入材料,隨國際行情走勢,今年7月起營造工程金屬製品類物價指數年增率結束連續20個月漲勢,轉呈下跌0.28%,8月續跌3.2%,其中,鋼筋、鋼板各跌12.8%及8.3%,型鋼及鍍鋅鋼管漲幅也縮小,使得整體營造工程物價指數漲幅收斂。

由於營造工程物價指數漲幅明顯縮小,張金鶚表示,建商以此哄抬價格已無正當性,且房地產價格本就不是由成本左右,而是市場供需決定。

此外,央行9月宣布再次升息半碼,也牽涉到購者負擔能力,建商土建融貸款也受衝擊。

張金鶚指出,受影響的不只是央行升息政策,還有預期心理,對整個國際金融利率提升造成的戒慎恐懼,皆會使得市場壓力愈來愈大。

劉佩真認為,今年房市景氣應可定調是「量縮價穩」,2023年整體房市利空力道還會稍大一點,需求面將受到整體經濟成長率表現疲弱。

營造工程物價指數主要反映營造工程時所投入的材料及勞務成本的變動, 當營建成本上升時,容易推升房價上漲;反之當營建成本下降時,房價也容易出現鬆動。

根據官方最新公布的營造工程物價指數顯示,近兩年在全球原物料上漲、通膨因素下,營造工程的物價指數飆漲近二成,漲勢創下14年來幅度最大且速度最快。不過,最近三個月營造工程物價已經轉趨疲軟,且連續三個月營造工程物價出現回檔走勢,也是這波造價大漲以來首見。

信義房不動產企研室專案經理曾敬德表示,這波房價大幅上揚,與造價快速飆漲有所連動。不過,全球原物料價格近來開始疲軟,部分的營造材料價格也逐漸走跌,出現營造工資價格仍維持高檔,但有些建材的成本已經陸續修正,這波營建成本大漲推升房價的預期,恐怕會開始退散。

根據行政院主計總處營造工程物價指數統計,從2020年9月營造工程物價指數突破110後,後續就開始一路上揚,今年5月創下歷史新高的132.74,不過,短期內隨原物料價格走跌,營造工程物價指數也出現漲不動的現象,甚至連續三個月下跌,修正至130.63。

而修正幅度較為明顯,主要是落在金屬製品類指數與塑膠製品類指數,其餘包括水泥及其製品類指數、砂石、磚瓦瓷類、油漆塗裝類都維持相對穩定;至於營造工程物價指數的勞務工資類,8月工資類指數還創下歷史新高的118.41,工資還處於高檔水準。

曾敬德指出,過去一段時間造價上揚,開發商將成本反映在房價上,購買預售案的消費者也認知全球通膨會導致房價上揚,積極進場帶動一手個案銷售順利;現在房價已經充分反映造價與物價上揚等因素,雖然可能影響房價成本的還有地價等因素,不過一旦造價不再上揚,將減少房價持續上漲的動能。