老公寓加裝電梯應注意事項,台北與新北如何申請電梯補助?

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台灣在1990年前,住宅主流產品仍以「公寓」為主,但隨著時間推移、人口老化,許多「步登公寓」的居住者只能「望梯興嘆」,台灣齡逾30年的住宅數量超過460萬戶,但改建不易、房價又居高不下,因此,加裝電梯成為老公寓的另一個出路。

什麼是「步登公寓」?

「步登公寓」是指四、五層的無電梯集合住宅,源自1920年代的現代主義社會住宅,其中的雙拼梯間型後來也大量出現於台北,多數建於六〇至七〇年代,成為最普遍的都市住宅。公寓至今仍是台北最常見的住宅形式,台北市居住在「步登公寓」的戶數多達65萬戶,當中許多住戶更是年長行動不便者,對於電梯的需求迫在眉睫。

不過,安裝電梯動輒數百萬元,對民眾來說是一筆不小的負擔,因此近年來,政府推出許多老舊公寓加裝電梯的補助方案。

台北與新北如何申請電梯補助

以老戶數新北市78萬戶、台北市65萬戶為例,以下2種申請方案和流程提供參考

《都市更新條例》整建維護申請流程

此方案需要經過都市更新審議委員會審查,從申請到核定,起碼需要半年;若申請雙北市政府推出的補助方案,則是市府以書面審查的方式進行,申請到核定通常只需要2個月左右。

申請項目的部分,申請整建維護的計畫可以同時包含立面修繕(即外牆拉皮)、安裝電梯、以及耐震結構補強工程等3個項目;但是申請雙北市政府推出的補助方案,就只有安裝電梯的補助。

額度方面,若是申請整建維護計畫的補助,以台北市來說,最高不超過總經費的50%,以1,200萬元為上限;新北市同樣為不超過總經費的50%,額度最高1,000萬元,但最終補助金額都得經都市更新審議委員會決議。

雙北市的政府補助電梯方案

若是向台北市政府申請,最高補助不超過總經費50%,以250萬元為上限;新北市補助最高總經費45%,以200萬元為上限,但另有時程獎勵最高120萬元。

至於申請的資格,每個縣市不太一樣,不過多數都有齡、樓層數的限制,以及住宅使用面積或戶數比例應達一定水準等規定。民眾應以管理委員會進行申請,申請之後,不論哪種方案,都是待政府單位核可、確認補助額度後,由住戶自行進行施工,完工後再跟市府申請撥款。

新設電梯完工後,公寓變華廈,房屋價值上漲

新設電梯完工之後,公寓變華廈,伯特利建設開發總經理何建智解析,除了可以直接解決銀髮族上下樓梯的問題之外,也有一些實質上的經濟利益,譬如使用坪數增加、房價值上漲,且將來也有利於都市更新的拆除重建。

電梯設於「法定空地」,不影響土地持分

電梯是加裝在基地中的「法定空地」,不影響所有權人的土地持分,但電梯屬於建築物的一部分,因此完工後,會增加建物的面積,以單邊樓梯的5樓公寓來看,若5戶都同意參與,那每一戶的建物面積大約會增加1.5坪,可以登記在權狀當中,若將來出售,自然也可計價。

台北市北投區「榮華御璽」加裝電梯後房價上漲

此外,因為有電梯之後,居住的便利性大幅提升,房價自然上漲。以位於台北市北投區的「榮華御璽」社區,於2019年6月完成加裝電梯。住商不動產天母忠誠加盟店店長翁勝吉表示,就2021年的實價登錄數據來看,該區公寓行情落在每坪55萬元至58萬元,「榮華御璽」的價格比公寓高出約20%,有明顯落差。

公寓加裝電梯雖好處多,但實際執行問題也多

台灣房集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,常見的狀況如下:

所有權人意見整合困難

因需要取得建物所有權人多數,甚至100%同意,但對電梯需求少是低樓層住戶就不易同意。

法定空地不足

何建智表示,以可提供輪椅進出的無障礙電梯為例,起碼需要深度200公分、寬度260公分左右的空間,很多基地無法滿足就無法申請。又或是若1樓用戶占用法定空地而導致空間不足,就需協調,甚至走訴訟程序。就實務而言,1樓住戶鮮少勝訴。不過因每塊基地狀況不同,民眾可以先打電話洽詢各縣市政府的建管單位協助勘查確認。

興建費用、電費分攤、管理問題

政府補助部分經費,另有一些費用須由住戶自行負擔。何建智說,法規並無費用分擔的相關原則或規定,只要住戶間談妥就可以,但一般情況下,因為高樓層使用電梯的頻率最高,且房價值增加最多,因此會建議,樓層愈高的住戶分攤比率愈高,待補助款下來之後,再依照出資比例,取回補助款。

由於物價、工資上揚,目前電梯安裝從規畫、請照,到施工完成,起碼需要耗費超過500萬元,而補助款須待完工後才核發,所以若民眾一時無法拿出大筆資金,可以由各住戶向銀行洽談房修繕貸款。

另外,很多人會擔心電費分攤、管理維護等延伸的問題,張旭嵐說明,由於申請補助時,必須以管理委員會作為申請人,所以管理委員會成立後,有很多事務就可以趁著管理委員會開會或定期召開區分所有權人會議時討論,以取得共識。對民眾而言,也是好處之一。