作者：胡偉良（品嘉建設及尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士，曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員，著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》）
為什麼日本房價卻仍創新高？
日本在經歷過房產破滅後，付出了極其慘痛的代價，引發了大量失業潮，經濟發展受到重創。沉寂了30年的日本，很多人依然誤以為日本房價還是白菜價格，但是事實上，最近日本東京的房價早已過了80年代房價的高峰，不斷創出新高。
日本人口沒增長，老齡化嚴重，收入不如從前，現在的平均收入比90年代日本收入還要低，但是房價卻仍然創新高。為什麼呢？
我們再來看看美國，2008年的金融海嘯風波，房市崩盤房價大跌，但是伴隨2020年的貨幣大水，2021年美國主要城市的房價、租金都創新高；再看歐洲的模範國家德國，德國嚴禁囤房、炒房，但德國2021年房價也依然創新高。再以高房價聞名的香港，縱使房價已經非常高，還是依然上漲。這又說明了什麼？
貨幣貶值和經濟成長 房價總是上漲
把時間軸拉長來看，房價總是上漲的，這是經濟成長和貨幣貶值的結果。30年前1千萬元的房子，縱然當時的房價嚴重偏高，伴隨著時間的流逝和貨幣貶值，現在價值還是會超過當時的價格，也就是房產相對於貨幣是保值的，只要「貨幣貶值、經濟成長，房價一定隨之上行」。
疫情大撒幣 全球房地產暴漲
根據國外媒體（包括CNN）報導，「疫情下爆發恐慌性搶購房產（住宅）潮」，疫情拖垮經濟，但全球房價卻逆勢大漲，尤其在疫苗開打和疫情封鎖措施陸續解除下，房價還將持續強勁上揚，像經濟合作發展組織(OECD)37個成員國，英國、德國、葡萄牙、紐西蘭等，房價一一大幅上漲，鮮少例外，紐西蘭、加拿大、瑞典，挪威和英國更因為房價飆漲，而出現房地產泡沫的警訊。
彭博經濟學家Niraj Shah說：「全球房價漲到前所未見的高點，背後由多重因素組成，包括超低利率、前所未見的財政刺激、民眾在封鎖期間存下大筆積蓄並等著花用、房屋供給有限，以及對全球經濟將復甦的預期心理。」
在疫情下，各國政府都是猛印錢狂撒錢，這也造成各類資產的不斷漲價，除了房地產市場，股票市場也不斷的再創新高，美股、印度、日本、歐洲皆然。
2020 年台灣房市復甦 正常周期變化
房地產是一個週期性的行業，2003年房市從谷底的蕭條走向復甦，中間碰到2008年的雷曼兄弟危機，2010年走向過熱，政府此時也開始頒佈了一些打房措施（像奢侈稅、實價登錄、房地合一），2016 年房市步入衰退，2020 年重新步向復甦，這是房地產的正常週期的變化。
2021年房市炒作又啓，政府開始祭出2.0 版的房地合一、實價登錄，央行也頒佈了防制炒房的金融管制措施，但是卻壓制不了高漲的房價，這是房市週期走向上行、低利率、民間資金充沛和民眾預期房價上漲心理所造成，政府的打房壓制房價措施只能減緩這種房價高漲的形勢，而無法扭轉現狀。
今年貨幣緊縮 房市由盛轉衰
2022年美聯儲在見到通貨膨脹率高漲而且不是短期現象後，政策急速轉向，快速縮表、加息，全球貨幣在短期內由寬鬆轉向緊俏，除了經濟受影響外，房市更是完全翻轉，再加上政府打炒房措施，房市由盛轉衰，交易更是完全凍結。
交易凍結 房價下跌空間仍有限
此時，房價有下跌空間嗎？
受到2020年以來營建成本大漲的影響，也形成房價下修的制約，所以此時，房價下跌的空間其實有限，但少了炒作，沒來由的漲價不再，在整體紅經濟不下，或許有些建商會願意降低利潤，但畢竟僅存的淨利潤也只在10%上下，超過這個幅度，或許就有降低規格減少配備的疑慮。
