胡偉良:世界各國政府都曾打房 價格有下跌嗎?

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作者:胡偉良(品嘉建設及尚禹營造創辦人、老改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士,曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員,著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》)

為什麼日本房價卻仍創新高?

日本在經歷過房產破滅後,付出了極其慘痛的代價,引發了大量失業潮,經濟發展受到重創。沉寂了30年的日本,很多人依然誤以為日本房價還是白菜價格,但是事實上,最近日本東京房價早已過了80年代房價的高峰,不斷創出新高。

日本人口沒增長,老齡化嚴重,收入不如從前,現在的平均收入比90年代日本收入還要低,但是房價卻仍然創新高。為什麼呢?

我們再來看看美國,2008年的金融海嘯風波,房市崩盤房價大跌,但是伴隨2020年的貨幣大水,2021年美國主要城市的房價、租金都創新高;再看歐洲的模範國家德國,德國嚴禁囤房、炒房,但德國2021年房價也依然創新高。再以高房價聞名的香港,縱使房價已經非常高,還是依然上漲。這又說明了什麼?

貨幣貶值和經濟成長 房價總是上漲

把時間軸拉長來看,房價總是上漲的,這是經濟成長和貨幣貶值的結果。30年前1千萬元的房子,縱然當時的房價嚴重偏高,伴隨著時間的流逝和貨幣貶值,現在價值還是會超過當時的價格,也就是房產相對於貨幣是保值的,只要「貨幣貶值、經濟成長,房價一定隨之上行」。

疫情大撒幣 全球房地產暴漲

根據國外媒體(包括CNN)報導,「疫情下爆發恐慌性搶購房產(住宅)潮」,疫情拖垮經濟,但全球房價卻逆勢大漲,尤其在疫苗開打和疫情封鎖措施陸續解除下,房價還將持續強勁上揚,像經濟合作發展組織(OECD)37個成員國,英國、德國、葡萄牙、紐西蘭等,房價一一大幅上漲,鮮少例外,紐西蘭、加拿大、瑞典,挪威和英國更因為房價飆漲,而出現房地產泡沫的警訊。

彭博經濟學家Niraj Shah說:「全球房價漲到前所未見的高點,背後由多重因素組成,包括超低利率、前所未見的財政刺激、民眾在封鎖期間存下大筆積蓄並等著花用、房供給有限,以及對全球經濟將復甦的預期心理。」

在疫情下,各國政府都是猛印錢狂撒錢,這也造成各類資產的不斷漲價,除了房地產市場,股票市場也不斷的再創新高,美股、印度、日本、歐洲皆然。

2020 年台灣房市復甦 正常周期變化

房地產是一個週期性的行業,2003年房市從谷底的蕭條走向復甦,中間碰到2008年的雷曼兄弟危機,2010年走向過熱,政府此時也開始頒佈了一些打房措施(像奢侈稅、實價登錄、房地合一),2016 年房市步入衰退,2020 年重新步向復甦,這是房地產的正常週期的變化。

2021年房市炒作又啓,政府開始祭出2.0 版的房地合一、實價登錄,央行也頒佈了防制炒房的金融管制措施,但是卻壓制不了高漲的房價,這是房市週期走向上行、低利率、民間資金充沛和民眾預期房價上漲心理所造成,政府的打房壓制房價措施只能減緩這種房價高漲的形勢,而無法扭轉現狀。

今年貨幣緊縮 房市由盛轉衰

2022年美聯儲在見到通貨膨脹率高漲而且不是短期現象後,政策急速轉向,快速縮表、加息,全球貨幣在短期內由寬鬆轉向緊俏,除了經濟受影響外,房市更是完全翻轉,再加上政府打炒房措施,房市由盛轉衰,交易更是完全凍結。

交易凍結 房價下跌空間仍有限

此時,房價有下跌空間嗎?

受到2020年以來營建成本大漲的影響,也形成房價下修的制約,所以此時,房價下跌的空間其實有限,但少了炒作,沒來由的漲價不再,在整體紅經濟不下,或許有些建商會願意降低利潤,但畢竟僅存的淨利潤也只在10%上下,超過這個幅度,或許就有降低規格減少配備的疑慮。