胡偉良:台灣房市已走向「量跌」、「分化」格局

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作者:胡偉良

2022年8月份預售屋交易量只有去年高峰2成

據統計,2022年8月份預售的交易量只有去年高峰的2成,比例上的差異,似乎顯示預售房價引發了更多的觀望,而中古房價的抗性(觀望)則比預售來得小。

美聯儲「暴力」加息、緊縮貨幣抗通膨下,除了造就美元的越發強勢外,全球經濟應聲而倒,全球股災不斷,經濟成長面全面下修,大部分國家因而步入停滯性通膨,甚至衰退,而資産價格當然也不可避免向下修正。

台灣也不例外,縱在政府國安基金出面護盤下,股市還是大跌,日前加權指數已跌破14000大關,而預售市場在興建成本居高不下的制約下,仍未出現鬆動,2022年第二季全國住宅價格指數繼續揚升到123.97,創下新高紀錄,顯示房價仍居高不下。

胡偉良對於台灣未來房價看法

近期房市紛擾,房市走向眾說紛紜,做為一個房市的長期觀察者和實務工作者,對於未來房價,筆者有如下的看法:

  • 中古屋

中古房價在2021年以來,追隨預售房價「順勢而漲」,今年在經濟多重利空之下,已紛紛被打回原形,房價呈現不少的跌幅。

中古的下修空間最大,主因是數量多供給量大,但因為年輕人普遍不喜歡中古老,所以需求愈來愈少。未來1、2年中古房價將持續下跌。

  • 新成屋

因營造成本較低,上波因搭上預售上漲風潮,乘勢漲價,而在近期整體經濟環境不佳下,新成房價被重新打回原形,回到2021年的水準。

  • 預售屋

當前的房價「預售和中古之間已明顯分化」,亦即預售房價和中古房價已經分道揚鏢,不在同一個水平上;預售房價受到營造成本的制約,迄今尚未出現降價的情形,此有「國泰房價指數」(針對預售及新物件)、內政部主計處「住宅價格指數」可以佐證。

市場除少數特殊個案可能有「少量」降價或議價空間外,大多仍將是「鐵板」一塊,形成交易量大幅縮減,但房價卻難以下跌的窘境,甚至「有價無市」。

整體房市

根據統計可以觀察到,今年8月份預售的交易量只有去年高峰的2成,以台北市為例,從2021年10月的556戶,跌到今年7月的110戶;反之,今年8月份中古的交易量則約為去年高峰的4成半,以新北市為例,從2021年10月的3031戶,跌到今年7月的1374戶,這個比例上的差異,似乎顯示預售房價引發了更多的觀望,而中古房價的抗性(觀望)則比預售來得小。

再詳言之,2021年,不論預售、中古售價、交易量均高,在買房抗通膨的風潮下,形塑了房地產的順銷期,而到了2022年,在升息、貨幣緊縮、經濟前景不佳下,預售交易量銳減,台北市今年7月的交易量甚至較去年10月份的高峰減少了8成,而中古今年7月份的交易量則較去年9、10 月的高峰量少了約6成,亦即受影響的程度不如預售,也反應中古的降價彈性較大。

總體而言,筆者依當前勢判斷,在全球通貨膨脹未能有效壓抑下,各國經濟持續走低,在資金緊縮下,台灣房市基本上巳走向「量跌」的局面,蛋白、蛋殼房價有機會下修,但核心地區的房價看來下跌不易,惟有部分建案或將出現較大的議價空間,有購需求的剛需族(首購和換)宜保握機會,免得錯失良機。