解析北台灣都市地價指數,郊區變精華區

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隨著港口河沙淤積、城市軸心東移,清領時期的輝煌艋舺如今房價水準為全台北市最低檔;1980年代還荒煙蔓草的光復南路以東,自信義計畫區劃設後,40多年間,A辦、豪宅拔地而起,使信義區天際線成為台灣精華區代表意象。

所謂精華區,可定義為都市結構裡的中心商業區(CBD),具備完善公共設施規劃和便捷交通條件,匯集金融、商業、娛樂等場域,擁有都市最高水準的地價和租金行情。循此標準,成采錡以內政部地政司於今年七月中旬發布的「都市地區地價指數」為基礎,找出北台灣地價漲勢突出的地區,分析其發展為精華區的可能性。

以2018年3月為基期,最新全台灣都市地價指數為105.86,較前期上漲1.82%。聚焦北台灣,台北新北、竹市地價漲幅皆高於全國水準,相較之下,基隆、宜蘭、竹縣整體土地行情穩定,漲幅皆在1%以下。

台北市東區門戶欠東風

儘管基期已高,台北市整體地價指數期增率仍達一.九%,其中以南港地價指數漲幅最大,為二.四%。觀察南港近十期地價指數變動可發現,第五二期開始,南港地價漲勢持續高於均值,並在第五六、五八期出現達二.四%的期增幅。

南港地價持續上揚,與東區門戶計畫息息相關。龐大公共建設資金挹注下,不僅捷運站周邊持續出現開價百萬預售案,助住宅區土地價格上攻,產業聚集、需求穩定的南港軟體園區,也持續抬升商業、工業用地的價值。

南港可能成為精華區嗎?談交通建設,有高鐵、台鐵、捷運三鐵共構;談產業發展,有經貿園區、生技園區;談娛樂設施,有台北流行音樂中心、瓶蓋工廠;談未來發展,多宗大型工業區變更開發及公辦都更案將完工。與公認的精華區大安、信義相比,南港發展話題明顯豐富許多。

再從都市發展史來看,從艋舺、忠孝東路一帶至信義計畫區,北市發展軸線是由西往東移,若此趨勢不變,則未來城市軸心移至南港的可能性不低,可說南港要成為精華區,還缺少的「東風」,便是時間。

新北市北大特區缺乏錢景

在北台灣地價漲幅最明顯的新北市,最新地價指數高於平均值的行政區,有中和、三峽、樹林、鶯歌、林口汐止。值得關注的是,三峽、樹林近十期地價指數表現皆優於均值,且就算第四九期新北因房地成交價格下修,地價指數下跌一.七三%,兩區指數也未大幅下滑;第五五期,兩區地價期漲幅開始與市均值拉開距離。

近年三峽、樹林地價上漲主要利基,為北大特區和捷運的開發。雖說北大特區開發漸趨飽和、推案越發稀少,強勁的購需求,仍使特區內中古屋出現五字頭成交價。特區周邊、三峽舊市區亦承接買盤,新案價位開高,銷況穩定。隨著三鶯線將於二○二三年完工,區域交通將更便利,可要晉升精華區,目前北大特區內的金融、商業能量仍不足。未來若北大特區停二BOT案和三鶯線三峽站、台北大學站捷運聯開案招商順利,有機會扭轉現況。

整合三鶯 造藝術城

同樣有三鶯線行經設站的鶯歌區,新一期地價指數漲幅達 三.○六%,居新北之冠;地價上揚原因,包括捷運三鶯線、鳳鳴簡易車站、新北市立美術館等建設加持。題材如此豐富,是因為新北市府投入五五○億元啟動「三鶯文創整合計畫」,目標將鶯歌打造為藝術城。

除了建設話題,相對大台北生活圈親民的房價行情,也讓鶯歌房市交易持續熱絡。不過近年鶯歌房市因業者多抱持惜售態度,線上新案不多、市場供不應求,從鳳鳴重劃區到鶯歌車站周遭、尖山二橋地區,新案行情全面攀升,帶動地價。

種種跡象皆顯示,位處新北邊陲、一度沒落的鶯歌,已開始追趕都市發展的腳步,只不過,生活圈的形成無法一蹴而就,無論是與桃園市區還是北大特區相比,鶯歌機能都還有相當大的成長空間。另就整體都市計劃來看,鶯歌以發展文化、觀光產業為目標,在疫情反覆爆發的大環境下,並不是一條好走的路。

蘆竹地價 罕見大漲

至於桃園市,轄內地價指數高於市均值的行政區,清一色為近年房市推案量龐大的區塊,分別為桃園楊梅、蘆竹、龜山觀音。值得一提的是,與上期相比,蘆竹地價指數期漲幅從○.○八%躍升二.二九%;上漲幅度之大,為桃園市罕見。

觀察近十期指數可發現,蘆竹過往指數期漲跌率皆與市均值無太大差異,直至最新一期地價指數才向上飆升。從土地使用分區來看,蘆竹以工業區地價漲最多,指數期漲幅為二.四七%,其次為住宅區土地,指數較上期成長二.二四%。

支撐工業區地價上揚因素,包括桃園捷運綠線建設,以及鄰近國道一號、桃園機場及航空自貿港的區位優勢,再加上台商回台設廠提升土地需求,工業用地身價水漲船高。至於住宅區,此次地價上揚主要受北桃園精華區–南崁地區土地交易影響,隨著大園航空城開發,區段價值可期。

新竹東區土地補漲

相對於新建案開價連創新高,大新竹的地價漲幅顯得冷靜許多。新竹市因遇到新建案潮,地價漲幅明顯,東區期漲一.九六%,稍高於北區的一.八六%。而在新竹縣,竹北市地價指數僅較上期上升○.七一%,卻已是縣內地價增幅最明顯的行政區。這顯示,去年第四季至今年第一季間,竹市東區的地價漲幅,遠高於竹縣竹北。

新竹市東區、地價指數大幅上揚關鍵原因,為新成屋交易帶動住宅區和商業區地價。另比較各使用分區地價可發現,東區的商業、工業區地價皆高於竹北,住宅區每平方公尺的價格卻落後一萬七千餘元;考量目前東區整體的區域發展和機能成熟度仍略高竹北一籌,未來若有條件合宜的住宅用地釋出,地價補漲空間將相當充足。這也顯示,固然竹北發展勢頭猛烈,但就地價行情來說,現階段東區依然更適合被定義為新竹核心精華區。

前景看好 建商惜售

上述地價指數漲幅顯著的地區,皆不缺發展題材,如北市南港有東區門戶計畫加持,新北鶯歌、三峽、樹林有捷運建設助力,桃園南崁則搭上航空城、台商回流話題。也因各區前景看好,市場上會見到有建商實施銷控或延後推案等方式控制供給量,導致區域房市供不應求,房地行情水漲船高,甚至逼近市中心行情。

遇此情況,不少消費者會改往區域外圍尋找房比價,此舉卻導致交通路網、建設題材、生活機能皆缺乏的三無地區,房價行情同步走揚。如竹縣新埔、芎林、新豐、寶山等地區,今年三月建案成交行情皆較去年九月上漲十六%以上,同時間段的住宅地價漲幅卻僅介於○.六八至○.一四%。房、地價漲幅懸殊,恐提高房價修正的可能性,建議消費者,遇郊區價位接近市區時,宜留在市區購,反之,當區域價格落差大,可選擇在郊區購