買方不買單 新北建案公設比不敢超過35%

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根據住展雜誌統計,2022年截至10月24日止,台北市新成、預售建案平均公設比為35.9%,較去年上升0.9個百分點,創歷史新猷。新北市今年同期平均公設比則為33.8%,比去年略降0.1個百分點,中止連續四年上揚。

住展雜誌研發長何世昌表示,新北市建案公設比由去年高峰33.9%回落至今年的33.8%,並沒有再往上成長,可能與建商普遍較克制,以及迷你基地建案數量較少有關。

觀察新北市建案公設比分布狀況,可以發現超過八成建案公設比都控制在35%以下,35%以上的建案比例不到二成,且公設比逾40%的建案比例僅約2%,代表新北市建商規劃建案時對公設比拿捏共識度極高,而背後關鍵恐怕是消費者對高公設比建案接受度甚低所致。

台北市今年開賣的建案平均公設比達到35.9%,超越2020年35.2%、創下史上新高。北市建案公設比飆高的主因,在於今年建地面積100坪以下的迷你基地建案較多,而這類建案幾乎都是危老重建案;公設比逾40%以上的建案當中,迷你基地建案比率高達六成七。

什麼是公設比?

你知道什麼是「公設比」嗎?我們常聽到的「公設」、「公共設施」、「公設比」是業界及一般民眾慣用名稱,對應相關法令中為「共用部分」或「共同使用部分」。

「公設」就是「共用部分」或「共同使用部分」

  • 公共設施:顧名思義是指社區或大樓全體住戶共同使用的設施,如門廳、走道、樓梯間等。
  • 公設比:一般是指在房所有權狀中持有非房實際使用坪數占總坪數的百分比。

公設比計算方式

持有公設坪數 ÷ 權狀坪數(主建物+附屬建物+公設)x 100% = 公設比

※其中車位若為獨立產權屬私人所有,則在公設部分須扣除該車位面積再進行計算,除此之外車位一般是與公設合併計算。

常見公設項目有哪些?

公設比通常又可分為了「大公設」及「小公設」兩大類:

大公設

大公設指由社區、大樓內的所有住戶共同使用、共同持有及坪數共同分攤,包括必要性公設與非必要性公設。

必要性公設

必要性公設包括門廳、走廊/道、樓梯間、通道、車道、機電室、受電室、地下室、安全梯、排煙室、配電室、消防設施、蓄水池、水箱、法定防空避難室等。

非必要性公設

非必要性公設則包括健身房、閱覽室、室內游泳池、KTV、三溫暖、休閒娛樂設施、交誼廳等。

小公設

小公設是部分特定住戶使用、持有及分攤,必要性公設包括各層樓的通道、電梯間、樓梯間、逃生梯

公設比多少才合理? 社區大樓的公設比為什麼比公寓高?

目前並無對於社區大樓公設比做明確規範,但為什麼一般低樓層舊公寓的公設比,大多比高樓層的社區大樓來的低呢? 主要可從法規面及需求面兩方面來觀察。

以2005年建築法規為例,其規定8樓以上新建案須有兩座直通的安全梯、11樓以上需有排煙室,為此該年以後建造的大樓公設比相對較高。此外國人對於休閒娛樂及生活品質的需求逐年增加,建商在規畫上也將像是健身房、KTV、閱覽室或室內游泳池等公共設施配置在建案中,也增加不少公設占比。

常見的公設比迷思及相關糾紛

許多買方會認為公設比越低越好,但事實上低公設比的建案有可能是建商捨棄一些非必要性的設施,也可能是縮減大廳、電梯的空間讓整體公設比看起來較低,所以低公設比不代表實際使用面積更大,買方在購前最好詢問清楚。

最常發生糾紛或誤解的公設類型

  • 社區中的中庭花園:大部分為法定空地,「不應」列入公設面積。
  • 地下室停車場:停車空間可分為「車位及車道」,有些建商會刻意壓低車位登記面積導致車道面積變大,而變大的車道面積則轉嫁到所有住戶的公設中造成「單價較低」的假象。
  • 住商混和大樓公設比較高:一般住商大樓因有公廁或茶水間等公共空間,因此公設比的確相對較高。

政府應更完善公設規範、買方著重自身需求

日前有立委針對建物登記面積提出相關質詢,內政部表示:「有關主建物、附屬建物、公共設施的項目內容及面積,在登記簿中均有詳細登載。內政部並已配合修正預售及成買賣定型化契約應記載及不得記載事項,明確規範建商於交易時應詳細揭露主建物、附屬建物、公共設施及停車位面積,讓民眾能完整知悉。至於民眾關心建物之公共設施比例偏高情形,內政部目前也正討論檢討相關規定,期使公共設施設計配置之項目及面積能更為合理,並符合目前實際居住需求。」

由此可期待政府未來能規範更完善的公設配置及合理的計算方式。對買方而言,除在購前可詳細了解公設計算方式外,建議可依自身需求盤點哪些會經常用到、哪些又是可有可無的公設。例如對每天都有運動健身習慣的人,健身房、游泳池是實用的公設;反之則是不必要公設。