在南韓高房價下,首爾延禧洞街區老屋為何可以便宜轉租年輕世代經營特色小店

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熱播韓劇《黑道律師文森佐》 ,由南韓當紅男演員宋仲基主演,他飾演黑手黨顧問律師,冷血完成黑手黨老大的後事後,被老大的繼承者追殺;逃回南韓後,想挖出之前幫忙藏匿的不法金條,卻陰錯陽差與面臨仕紳化,將被強制都更的大廈居民,一同面對政府和黑心建設公司的一連串故事。

南韓的「仕紳」是什麼樣的人?

文森佐與大廈居民們碰到的「仕紳化」是什麼議題?

人文地理學家大衛雷說,仕紳化的「紳士」有別於一般中產階級的特徵,他們是「文化新階級」。他們是一群在藝術、媒體、教育界或非營利組織中工作,受過高等教育的專業人士。

對這些「紳士」而言,重要的是文化和消費生活。他們想住在靠近市中心,卻又相對便宜的房子裡,他們在那裡工作並享受文化生活。正因為如此,在紳士們居住的老城區裡,林立著最新潮流的餐廳和購物、娛樂場所。

全世界的城市都存在仕紳化的現象,南韓首爾特色街區的變遷,也普遍存在仕紳化的課題。獨具特色的老城區振興後,中產階級湧入,取代現有低收入原住民。

南韓仕紳化的三階段

在《搖晃首爾小巷》一書中,對南韓的仕紳化進行了三階段的解釋。

在中產階級化的初始階段,藝術家、作家和音樂家,成為中產階級。他們大多數是單身或沒有孩子的年輕夫婦。相對於一般的中產階級來說,是一個時間比較充裕的階級。因為沒有孩子學區或居住區的安全問題,所以能夠承擔風險搬到租金低的勞動階級地區。中期階段,感受到老城發展魅力的包括記者、教育工作者等也陸續遷入。後期階段,相對富裕的高收入專業人士及管理階層進入社區。此時,房價和土地價格將急遽高漲,原本居於社區內的原居民和早期中產階級,又遷移到新的地方。

南韓老城街區的紳士們,大多數都是藝術素養豐富的高知識份子,具有文化資本、有「人脈」,基本上能自行執行室內裝修。他們有自己的工作,並以副業的形式創業。

根據首爾城市再生研究中心,2000 年時,第一代仕紳化的組成大多是藝術家,2010 年後出現的第二代以小資本家和空間規劃師為核心,未來第三代中產階級很可能是平凡的千禧世代和 Z 世代。
南韓首爾的仕紳化熱門商圈

有 1000 萬人口的首爾是一個人口密度高的大城市,特色的老商圈也面臨著仕紳化。

首爾,有三個以延世大學為中心形成的商圈,分別為梨花女大後門(延世大學東門)、新村(延世大學正門)、延禧洞(延世大學西門)。延禧洞的整體發展相較於其他兩個商圈而言,其獨特的文化性是關鍵,除了是各種特色餐廳的「美食巷弄」,延禧洞長久以來居住了許多藝術家,成為重要的文化中心地。如全斗煥、盧泰愚等前南韓總統也都曾居住於此。

在仕紳化的發展下,首爾的老特色街區、商圈,許多年輕經營者無法承受高租金而離開。但為何延禧洞能夠保有其老商圈、藝術文化中心,沒有被大財團壟斷、仕紳化擊倒呢?

沒有被仕紳化打倒的延禧洞咖啡街

這可能要歸功於一位具有保護老、改造老意識的建商老闆金鐘碩,他是 Coom Partners 的負責人,他改造了延禧洞、延南洞 70 多棟建築物,是創造「延禧洞咖啡街」的功臣。從 2010 年開始,他與地方政府合作,進行延禧洞的城市開發項目。

金鐘碩在延禧洞長大,延禧洞富人區的房子多為有院子的兩樓透天厝,年老的房東在兒女離家後,將房脫手轉賣;當新主找上金鐘碩改建老時,他都會勸新主不要拆舊房子,而是在原有房基礎上做改造。

為何新主會接受金鐘碩的提議呢?因為建築改造費用昂貴,全新的建築費用為每坪 16-19 萬,但老改造的建築費用每坪約為 5-11 萬,改造比新建建築便宜 30-40%。

另一個優勢是,因為南韓舊建築法對容積率和日照權的規定較為寬鬆,因此可透過應用舊建築法來提高營利能力。在成本考量下,許多新主欣然接受金鐘碩的提議,所以延禧洞的街區就保有許多舊建築的風貌,也引來許多喜愛這樣老氛圍的租客。

除了住宅的老改造,金鐘碩也在延禧洞核心街區── SARUGA 購物中心,改造了八棟建築物,並且跟主簽了十年的房租約,金鐘碩再將空間出租給有實力的餐廳、小店,讓租金不因人氣熱度而水漲船高,維持了延禧洞核心區域的租金水平,讓獨具風格的小店、咖啡店、獨立書店得以存活。與此同時,首爾其他竄紅的特色街區如三清洞、新沙洞租金高漲三倍。

延禧洞自 2010 年開始實施延城市更新工程,目前的消費人群包括 50% 的村民、30% 的上班族等常住人口,以及 20% 的外來遊客。長遠來看,延禧洞老改造的方案抑制了地價上漲,對房東、業主、租戶(自營者)、居民及觀光客,都有很許多好處。有遠見且懂得保護地方資產的建築業主或投資者,能夠成為一股對抗仕紳化的力量,讓都市具有活力又不失其原本的面貌。

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