預售屋履約保證機制,保證真的萬無一失嗎?

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隨著平均地權條例修正案即將於5月底實施,預售交易將受到影響。新法實施後,預售禁止換約將導致銷售周轉速度變慢。此外,中央銀行對土地建築融資貸款的嚴格監管使得中小型建商資金緊張,消費者購買預售時應留意建商倒閉及房是否變成爛尾樓的風險。

消費者在這種情況下往往會想到建商提供的「預售履約保證機制」。然而,該機制真的能保證萬無一失嗎?業界普遍認為,該機制主要用於確保興建信託資金「專款專用」,並非真正的履約保證功能。金管會已建議內政部加強相關規範。

預售屋交易風險,內政部需強化相關規範

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,預售履約保證機制的名稱本身就存在問題,並誠摯建議內政部應予以修改,因為該機制「實際上無法保證什麼」。建商推銷預售後失蹤,買家仍需承擔巨大損失。對此,內政部地政司表示,相關規範目前正進行檢討。在購買預售時,消費者應謹慎評估建商信譽及房品質,以降低風險。

預售屋履約保證機制五大保障措施詳解

內政部自2011年5月起實施預售履約保證機制,旨在保障買方權益。建商推案時需提供五大保障措施,分別為:不動產開發信託、價金信託、價金返還保證、同業連帶擔保及公會連帶保證。

首先,不動產開發信託是建商建案土地和興建資金信託給金融機構或信託業者,執行履約管理,並按工程進度專款專用。

其次,價金信託是將預售價金交付信託,由金融機構負責承作,設立專款專用帳戶,受託機構在信託期間按約定辦理資金控管事宜。

消費者保障程度不一,價金返還保證最高

第三,價金返還保證對消費者保障最高。若建商倒閉,可將消費者支付的價金退還給買方。然而,該機制將資金全放在金融機構,建商無法使用,因此很少有建商提供此方式。

第四,同業連帶擔保是建商與某公司相互連帶擔保,賣方未依約完工或交者,買方可持契約向上列公司請求完成建案後交

第五,公會辦理連帶保證協定是由全國或各縣市不動產開發商業同業公會辦理之連帶保證協定。值得注意的是,不論哪種履約擔保,都是由賣方建商決定。

實務上履約保證機制效力差異大 何世昌表示,理論上價金返還保證最好,保障消費者最高。然而,由於不能動用資金,很少建商提供此方式。實務上,同業連帶擔保看似最無效,但根據公會統計,12年來近6千個建案用此方式,無一出問題。

最常出問題的是「不動產開發信託」與「價金信託」

在實務上,不動產開發信託與價金信託往往容易出現問題。價金信託為建商將消費者所支付的價金、工程款交付信託專戶,建商動用專戶資金需先繳交相關文件,屬專款專用,相對嚴格。然而,不動產開發信託雖也是專款專用,建商可動用的資金項目較多,包括稅費、規費、廣告費、代銷費等。若遇「巧立名目」的建商,以各種理由將專戶內的資金請走,在缺乏第三方監督、受託機構未查核的情況下,很容易爆雷。

建商破產後消費者權益難保

何世昌指出,建商倒閉後,債務清償有順位,承購戶往往排在最後,價金信託與不動產開發信託都不能保證建商破產後消費者可退款。因此,消費者在購買預售時應注意建商倒閉及承購房是否變成爛尾樓的風險。在選擇履約保證機制時,消費者應充分了解各種保證方式的保障程度,並根據個人需求和風險承受能力作出選擇。

預售屋消費者如何選擇建商避免風險?

何世昌建議,消費者購買預售時可選擇大型品牌建商,不過房價可能較高;或者消費者可以多做功課,查詢建商的推案實績、口碑,以及負責人是否有不良紀錄或詐欺前科。此外,消費者亦可考慮找老牌或大型代銷公司,雖然這樣不一定能保障房品質,但踩雷的機率較低,因為代銷公司在向建商請款時,動輒上億元,比消費者更害怕建商倒閉,因此較不會接受奇怪的案子。

考慮成屋以避免履保機制不安全風險

由於民眾無法自行挑選履保種類,建商有權決定履保方式,因此如果消費者認為建商採用的履保機制不夠安全,可以考慮等到成時再進場購買。這樣可以降低購房風險,避免因建商倒閉或其他原因導致的損失。在購買成時,消費者仍需審慎評估房品質、所在地區的發展潛力等因素,以確保購房過程順利並獲得理想的投資回報。