南韓打房無效？兩度升息止不住漲勢 文在寅任內首爾房價翻倍

南韓不到一年後轉售住宅的資本利得稅調升至70％，買後一年至兩年內售屋的稅率為60％，台灣規定持有房地產不到2年賣出獲利者，課45％重稅，不到5年課35％。 （圖片來源／phopick）

台股橫越萬8、創下歷史高峰，萬物齊漲、房價屢創新高，台灣央行至今沒有升息，政府也沒有課徵囤房稅或空屋稅，被批打房不力。

南韓祭出各種打房措施

反觀南韓打房來真格的，就是希望房市能夠降溫，包括2020年開始大幅提高短期賣出中古屋的資本利得稅，提高企業財產稅、開徵囤房稅、信用管制，2021年多管齊下遏阻公務員炒房歪風、8到11月份的3個月內2度升息，南韓可說能用的工具都派上場了。

但是南韓國民銀行編輯的房價指數去年第3季仍創歷史新高，突破120，2021年前3季房價上漲約12％，創15年來最大漲幅，更慘的是，文在寅總統約5年任內，首爾房價照樣飆逾1倍，問題到底出在哪裡？

最大原因應該是南韓8成人口（4142.4萬人）居住在大首爾地區，相比之下，新北和台北市人口合計約666.1萬人，佔全台灣人口的28.2％，由此可見，台灣首都人口密集度比南韓小很多。

根據南韓國民銀行的房地產平台 Liiv，亞洲第四大經濟體南韓房價中位數在1月至9月期間年比上漲11.98，創下15年來最大漲幅。

前3季大首爾房價大漲21%

今年前3季，首爾及其周邊地區（大首爾地區）房價年比上漲20.88%，超過2001年的19.19%的年度相應數字。 據統計，約有80％的南韓人口居住在首爾和首都附近的京畿道住宅中。

《韓聯社》報導，公民團體公民經濟正義聯盟（CCEJ）12月初發布的分析顯示，文在寅上台後執政期間，首爾住宅的均價在5年內飆升1倍多。

CCEJ數據顯示，截至去年11月，首爾住宅平均每坪售價為 4,30萬韓元（36,590美元或101.7萬元台幣），比起2017年5月文在寅宣誓就職時候的房價（每坪售價約為47.8萬元台幣）飆漲109％。

首都99.1平方米（30坪）平均一戶住宅售價也從2017年5月的6.2億韓元（1500萬元台幣）躍升至2021年11月的12.9億韓元（3200萬元台幣）。CCEJ表示，他們分析首爾總共75個抽樣住宅大樓當中117,000戶住宅的價格變動。

首爾一戶3房住宅均價約為3200萬元台幣

該組織蒐集數據顯示，首爾一名普通勞工若想以薪水和儲蓄購買住宅，所需的時間也從20年拉長到38年。

比起文在寅總統上任時的2017年年度價格漲幅1.24%相比，2021年前9個月房價中位數漲幅暴增10倍，大漲約12％。

但實際上，文在寅政府已經很用力打房了，採取一系列打擊投機客措施，包括大幅提高房產稅，控制首爾和其他主要城市的房價，但飆升的房價已成為打壓文在寅支持率的主要因素。

文在寅從2020年開始，祭出各種打房措施，例如，不到一年後轉售住宅的資本利得稅調升至70％，購買後一年至兩年內售出的資本利得稅率為60％，類似台灣2021年7月1日起實施的「房地2.0」，台灣規定持有房地產不到2年賣出獲利者，課45％重稅，不到5年課35％。

多戶囤房稅一戶提高至6%

對於在投機熱區、擁有多處昂貴房產（價值超過1500萬元台幣）的公司和家庭，房地產持有稅上升至6％，這就是所謂囤房稅，自2018年9月13日起開始實施，2020年從0.5％－2％調升至3.2％，2021再次調升至6％。在首爾地區擁有超過3套房產的投機客面臨高達3.2％的稅率，而原先的最高稅率為2％。

除了加稅外，政府為遏制首爾及其周邊地區房價上漲，採取了有史以來最嚴峻的舉措，自2020年12月起，在被指定為「投機」和「過熱投機」的地區，凡是自然人和法人購買價格起跳15億韓元（3500萬元台幣）的住宅，已被禁止申請房貸。

銀行自2021年8月起，暫停部分房屋貸款承作，並緊縮貸款篩選程序，希望遏制滾雪球般的家庭債務。自然人和法人購買價值9億韓元至15億韓元（2100萬到3500萬元台幣）的住宅，最高房貸成數從40％降至20％。

官方標註的房地產投機區包括江南4區和首爾北部11區，首爾市內的25個區和京畿道的4個區被指定為過熱區。

3月LH公務員炒房被重判

大首爾地區房市如此火爆，是由多個因素促成，包括美國QE大印鈔和通過振興經濟方案釋出十多兆美元資金，歐洲、日本也印鈔，美國股市創新高帶動全球股市高飛，使得南韓普通民眾和公務員都瘋炒房。

2021年3月，南韓公務員涉嫌利用內線消息炒房，爆發貪腐醜聞，震驚全國。負責管理土地開發和住宅興建的「土地住宅公社」（LH），旗下多名員工過去3年涉嫌透過內線消息，合資以約台幣2.5億的價格，在京畿道兩個城市購入2萬3千平方公尺的土地，而在2月份這塊土地才被政府劃入新都市開發範圍，等於是公務員利用職權之便炒房賺取暴利。

當時檢方將搜查炒房範圍擴大至全國、其他政府單位、國土交通部以及總統府的官員，並下令直接逮捕涉案的公職人員求處最高刑責。

結果LH的兩名高級官員已經自殺，如果獲利超過50億韓元（1.18億台幣），涉案公務員可能面臨無期徒刑，不當獲利也將被全部沒收，還被處以獲利5倍的罰款。

文在寅領導的執政黨在首爾、釜山市長選舉慘敗

而後國會通過三項法案，修改南韓土地和住房公司法、公共服務道德法和公共住房特別法。這些修法旨在根除公職人員利用職務之便獲得的與土地開發相關的秘密信息進行非法的房地產交易。

總統文在寅2020年在釜山附近購買農田，作為他退休後的住家後，也被捲入了醜聞。總統說他已經採取了所有必要的法律步驟，但反對派議員指控文在寅撒謊說他曾在那裡當了11年農民，才有資格購買農地。

該醜聞對2021年4月7日首爾和釜山市長補選產生了影響，這被視為2022年3月總統選舉的晴雨表。

最大在野黨國民力量黨候選人在首爾、釜山兩大都會市長選戰獲得壓倒性勝利，得票率皆在6成上下，但執政黨共同民主黨慘敗，2022年3月總統大選時，共同民主黨將面臨苦戰。