2023年房市新趨勢 低總價及小宅產品當道

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2022年已接近尾聲,根據六都前十一個月的房買賣移轉數量推估,今年台灣全年房交易量將落在32萬4,590棟,與去年比較,年增率是負6.8%,是近六年來房交易量首次出現衰退的情形。

2023房市利空罩頂

台北市不動產仲介經紀業公會指出,受到持續升息、資金大退潮等外部因素衝擊,今年台灣房市出現了「高點反轉」的現象,理事長郭子立認為,2024年初有總統大選,各種選舉衝擊會在前半年出籠,因此,後市展望可能出現「量縮價緩跌」的格局。

即使2022年即將進入尾聲,但房市仍有利空變數在,尤其本刊在十二月十四日截稿後,中央銀行在十五日將召開理監事會,外界認為,恐有升息半碼的可能,都將加重購族的房貸負擔。

再加上,立法院在今年上半年「偃旗息鼓」的《平均地權條例》修正草案,將預售紅單交易納入規範的法條審議,勢必在明年上半年會期進行修法討論,不管最終結果為何,討論中及修正草案三讀通過的時間點都將不利房市

面對房市利空不斷,何種產品將會是2023年房市主流呢?根據不少房仲專家指出,在升息壓力下,低總價及小產品,將會是市場的最愛。

永慶房產集團指出,行政院主計總處於十一月二十四日公布最新人力運用調查統計結果。數據顯示,總計878萬名的全時受雇者中,有超過677萬人月薪低於五萬元,占比高達77%,其中亦有178萬名受雇者月收低於三萬元,佔比超過20%,顯示民眾「低薪」困境仍存在。

此外,台灣通貨膨脹狀況依然嚴峻,導致實質薪資倒退,代表勞工生活越來越「薪」苦。

在民眾「薪水」不漲,但又有居住需求的情況下,購者為降低負擔,自然以「低總價」、中小坪數二至三房,或是一至二房的小產品為購買標的。

北台灣以二至三房居多

根據住展雜誌統計,截至2022年11月底,北北桃竹等地新成、預售建案房型比例,以二、三房占大宗。其中,桃園二、三房占比達90.8%最高,新北89.6%居次,台北新竹地區占比約78%左右。

住展雜誌企研室經理成采錡表示,雖說二、三房仍是市場主流,但因薪資跟不上房價漲幅,民眾可負擔房總價範圍受限,業者持續縮小房型坪數,並以「低總價、高坪效」等訴求吸引首購買盤。

如過往會規劃為一房的十五坪至二十坪空間,如今在雙北常被隔成二房,進一步擠壓一房占比;至於鎖定換族的四房單位,因總價過高將成為央行豪宅限貸令管制對象,業者多會控制坪數範圍,使四房主流坪數不易放大。

成采錡表示,與去年全年相比,北北桃三縣市的一房占比同步下滑,不過,新竹地區則因過往一房供給稀少、基期低,在竹北高鐵特區指標案進場後,一房占比反而微增1%。

進一步觀察北北桃新建案一房坪數,北市多落在十五至十八坪之間;新北市區如三重中和等,以十五坪一房較常見,郊區如淡水、汐止等,更容易找到二十坪左右的一房;至於桃園,一房普遍規劃在十七至二十坪之間。值得一提的是,今年北台灣最小一房僅十坪,以公設比33%計算,實際使用坪數僅6.7坪。

成采錡另指出,央行過去一年多,「史上最嚴」房市管制措施實施以來,確實對新建案市場產生影響。

升息循環啟動 房市交易降溫

台灣房集團趨勢中心執行長張旭嵐分析,央行理監事會決議升息半碼,將重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升0.125個百分點,分別由年息1.625%、2%及3.875%調整為1.75%、2.125%、4%,自12月16日起實施。如此一來,每千萬元貸款,累計每月房貸比今年升息前多繳三千多元,因此總價越高,影響金額越大,也讓不少非迫切需要的換族,延遲換計畫。

張旭嵐表示,今年房市除了面臨升息壓力,還有股市震盪、預售轉售緊縮政策等變因,這些對於購買高總價或非自用型的置產者來說,購意願降低,轉向保守觀望的態度。

不過對於首購族而言,因購入物件總價低,升息的影響性相對有限,且由於股市多變與通膨壓力,反而凸顯房地產保值的特性,促使年輕族群堅定「錢進房市」。

小資族抗漲 購屋鎖定小住宅

張旭嵐表示,根據今年第一季及第二季的購貸款申辦狀況統計中也發現,申貸建物的鑑估值,第二季與第一季只差一萬元,差異並不大,但建物面積從第一季的平均147平方公尺,縮減到第二季142平方公尺,等於空間減少約一.五坪左右的概念。

張旭嵐表示,房價不降,利息負擔又再加重,有剛性需求的小資族,只好在相同的預算下,買更小坪數的住宅,以台北市一坪單價七十萬元左右來算,購減少一.五坪,等於總價可以省下一百萬元,說多不多,說少不少,正好也為裝潢多留點預算,也讓小在升息環境下,始終保持活絡買氣。

張旭嵐另指出,年底是結婚購旺季,不過今年接連升息,以及股匯市的震盪,還有選舉帶來的不確定性,讓十一月房市出現「旺季不旺」的局面。

張旭嵐分析,進入升息循環,年底房市有三大趨勢為「低總、小、輕齡」!主要是一年內多次升息,換族見證低利走向升息,房貸有感增加,因此對於換計畫趨向保守,抱持觀望延緩心態。

但是對於輕齡的首購族而言,短期內房價易漲難跌,利息只升不回,只好著眼於能力之內的合適物件,因此低總小成為不敗主流。

每戶平均2.56人創新低,小住宅崛起

而小需求增加,也與少子化,家戶居住平均人數下降有關,信義房不動產企研室專案經理曾敬德表示,根據內政部月報最新統計,國內戶量人口數量再創新低,今年十月平均每戶家庭人口為2.56人,每戶人口數越來越精簡,現代人轉向更精緻但坪數更小的產品,使得小住宅產品興起。

曾敬德指出,戶量人數從2009年跌破每戶三人後,趨勢一路走跌,加上北台灣小家庭、頂客族、單身戶成為主要的家戶組成,也讓開發商競相推出更多的兩房產品。

統計顯示,今年十月全國平均家戶人數為2.56人,六都家戶人口最精簡的是台北市的2.35人,其次為高雄市的2.4人、新北市的2.44人、桃園市的2.6人、台中市2.72人、台南市2.59人,似乎房價越高的區域加上都會化越高的城市,人口數量越為精簡(表四)。

信義房統計實價成交案例,今年五年內的新市場實價揭露,兩房產品佔比已經超越三房,全台二房成交佔比達30.5%,超越三房的28.7%,六都除了台南市以外,二房比例都已經超過三房。

曾敬德表示,除了雙北市早就已經二房當道外,外縣市近年出現一波房價大漲,北部開發商也複製小經驗,往雙北以外地區的地方推案。

近十年坪數變化 少一間主臥空間

大家房企畫研究室副理郎美囡指出,依據金融聯徵中心最新資料,今年第三季全國平均房貸款的平均面積為43.6坪,跟前一季相比略微增加0.6坪,但跟疫情爆發前(2019年第一季)平均面積45.4坪相比,少了1.8坪,相當於少了一間次臥的空間,而跟十年前(2017年第三季)的47.5坪相比,更是少了3.9坪,等於沒了一間大主臥,或是可容納一家四口的客廳。

郎美囡指出,前兩年市場大好,買方願意拿出更多資金購,因此坪數偏大的物件銷售增加,反映到平均房貸坪數略有帶動,但在房價高漲之際,大多數的買方在總價考量下仍然以中小坪數為主,故近一年平均房貸坪數維持在44坪以下。

但少子化與家戶成員結構的改變,買方在房型、坪數的選擇上跟過去有很大的差異。

以往有成家、結婚生子,以及換的買方,會考慮三代同堂的空間,但隨著家庭觀念變化,從「住在一起」轉變為「住得近」,加上不婚、不生的比例逐年拉高,單一戶所需要的坪數不用太大,這都讓市場主流房型偏向二至三房,尤其生活便利性及出租率高的地段,二房是最受歡迎的住宅類型。

單身戶長占比提升

永慶房依據內政部不動產資訊平台統計,今年第二季全國設有戶籍的單身戶長共140.3萬人,較五年前增加15.8萬人,占比也逐季提升。

永慶房研展中心副理陳金萍表示,現代人不婚、不生的單身貴族為數眾多,隨著人口結構消長變化,家庭戶量日趨減少,也帶動消費、房地產的型態改變,而單身族群期望晉升為有殼一族,但在購負擔、居住空間等考量下,套房與小二房的小產品就會成為購首選。

此外,國內高齡化、少子化的現象讓家戶結構出現轉變,同時,也讓住宅面積的需求逐漸改變,永慶房產集團根據內政部不動產資訊平台資料統計,台北市今年二十一坪以下的小交易占比自2018年起已連續五年超過五成,台北市住宅「小化」明顯。

陳金萍說明,人口、家戶結構的改變,讓民眾對於住房選擇也出現變化,加上台北市房價高漲,受限於購預算考量,不少購族直接以總價作為購標準,讓低總、低自備的小成為市場最吸睛的產品。

北市每兩間交易就有一間是小宅

永慶房產集團根據內政部不動產資訊平台資料,觀察台北市近十年住宅交易案件,2013年住宅買賣交易共24658件,其中二十五坪以下的小占比為33.9%,2016年小占比突破五成,2017年小幅回檔至48.6%後,自2018年起小交易占比已連續五年都在五成以上的水準,2022年第一季更是創下新高,小占比高達52.3%,顯示台北市的小坪數住宅已成為市場主流。

陳金萍指出,二十五坪以內小佔交易比重連續五年在五成以上,等於在台北市每二間房交易,就有一間是二十五坪以內小

探究其原因,主要因台北市房價高昂,根據內政部公布最新資料顯示,台北市房價所得比高達16.22倍,也就是說要16.22年不吃不喝才能買得起台北市的房子,想進駐北市又維持一定生活品質的狀況下,小具備低總、低自備的優勢,購負擔相對輕鬆,自然讓小受到購族青睞。

陳金萍指出,台北市是台灣政經中心,房價也是全台之最,薪資漲幅追不上房價漲幅的時代,購人手中資金有限,想買進台北市難度越來越高,因此轉向購入低總、低自備的小坪數住宅,成為近年來房市熱門交易產品。

此外,從五大小熱門交易行政區也可發現,台北市蛋白區就囊括四席,顯見在市中心房價高不可攀的狀況下,加上大眾運輸系統完備,通勤時間縮短,讓房價相對具備優勢的蛋白區更為吸睛,尤其是捷運、主幹道附近的一到二房小,最受青睞。

不過,陳金萍提醒,雖然小具有低總價、低自備款的優勢,大幅降低購門檻,但有不少銀行對於小坪數的房放貸較為嚴格,貸款成數也可能受限,最好多找幾家銀行評估貸款狀況。

因此,建議在挑選小時,盡量挑選交通便利、生活機能完善的大眾運輸系統周邊,且社區單純、建物格局方正的物件,不僅保值性佳,甚至未來仍有增值的空間。