政府重拳打擊炒房,房市成交量下滑? 329黃金檔期因商辦案大爆發而掀波濤!

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每年的329黃金檔期向來是台灣房市的重要指標之一,但今年因政府頻頻打擊炒房而受到影響,成交量在一、二月份較去年同期下滑了2成8。然而,就在政府大力打擊炒房之時,預售建案在329黃金檔期竟爆八千億元大量,顯示出建商對於市場的信心。政府再度發聲表示要嚴控炒房情事,但建商卻據此爭取時間,賣多少算多少,這樣的情況讓整個房市陷入波濤洶湧之中。

房市冷卻氣息濃厚,全台建物買賣移轉棟數六年新低!

永慶房研展中心公布了2023年一月及二月的「建物買賣移轉棟數」,整體交易量合計為28,430棟,與去年同期相比年減28.3%,不僅是自2017年以來最低交易紀錄,也是六年來的新低。其中,台北市的交易量年減26.2%,新北市年減31.5%,桃園市年減32.5%,台中市年減24.3%,台南市年減24.9%,高雄市年減27.0%。觀察歷年交易量,今年一至二月建物買賣移轉棟數在台北市桃園市台中市台南市都創下了近六年新低,新北市高雄市更是創下了七年新低,顯示今年房市交易熱度不如以往,市場仍存在觀望氣氛。

上市房仲及代銷龍頭營收衰退

信義房(9940)在股市重挫、央行連續四季升息以及政府打擊炒房政策等多重影響下,去年的房市交易量急凍大減,合併營收更是年減26.97%,稅後純益也下跌了47.94%。信義房表示,全球的經濟利空因素如俄烏戰爭、原物料及物價上漲等,以及各國大幅升息,加上股市大幅修正,使得民眾購房金受到影響,房市出現近六年來首次衰退,買氣觀望氛圍濃厚,因此交易量縮減。其中,仲介事業營收年減22.55%,第四季單季合併營收36.85億元,更是年減35.36%。

此外,代銷龍頭的海悅國際(2348)去年十二月合併營收新台幣5.22億元,為去年新高,月增達5.33%,第四季、全年合併營收分別為14.75億元與49.2億元,皆為歷史次高;另去年全年代銷業務收入達48.66億元,與2021年全年的49.9億元相當。不過,去年全年合併營收為49.18億元,較2021年全年的60.95億元,年減幅為19.32%。

也就是說,自政府在2021年底釋出《平均地權條例》修正案,立法院拖了一年多,才在今年1月10日「三讀」通過,但房市已經「溫水煮青蛙」,成交熱度已經慢慢在退燒。

另依據海悅國際在三月份公告今年二月合併營收為2.017億元,較去年同期的3.367億元減少40.1%,一至二月合計3.375億元,較去年同期的6.052億元,也是大減44.22%。

雖然如此,海悅國際還是信心滿滿地說,今年手握全台代銷案量達二千多億元,且又以首購、首換等自住建案為主,影響較低,加上轉投資收益今年會有明顯挹注,多角布局效益將陸續顯現。

329黃金檔期推案量「炸鍋」?商辦案成救星!

今年房市前景看似不佳,但由房仲及代銷龍頭的營收表現可預知趨冷的可能;然而,被視為黃金檔期的329房市推案量卻「炸鍋」了!

根據「住展雜誌」的統計,今年北台灣房市三二九檔推案預估量高達4,182.37億元,較去年同期大增2,034.26億元,年增超過九成四,再創歷史新高紀錄。然而,其中住宅推案量僅約2,229億元,僅較去年成長約131.57億元、6.27%,推案量暴增竟來自商辦及廠辦指標案進場,如「京華廣場」、「國家企業廣場」、「忠泰世界廣場」及「東煒大局」等。

住展雜誌企研室經理成采錡表示,今年北台灣329檔推案量大增,原因為北市迎來大規模商辦案及延推住宅案進場,且在土地整合成本、營建人力成本高昂下,無論商辦還是住宅產品,都有部分新案開出高價。

不過觀察目前北台灣市況,若區段內建案選擇多,高價新案易淪為襯托線上舊案的工具人,主要功能是拉抬區域房市來人量,為其他建案創造銷售條件。

全台總推案量高達八千億元

另根據數字科技(5287)旗下「591新建案」統計六都、新竹縣市推案狀況,總銷金額逆勢爆出逾八千億元巨量,年增達兩成,再度刷新歷史紀錄,而各縣市又以台北台南表現最驚人,總銷金額分別為3382、818億元,年成長更雙雙飆破1.6倍、4.8倍,均締造當地有統計以來新高。

591新建案分析,今年329檔期推案量能再創新高,除了受通膨及高房價影響,最主要原因還是商辦供給大爆發所致,尤其近幾年不少建商經營橫跨多領域,在鞏固住宅市場之餘,也開始布局擁有長期收益等優勢的商用不動產。

以這次來說,包括商辦、廠辦在內的新進場個案總銷合計逾二千多億元,反觀住宅市場扣除商用地產後案量僅剩6400億元,和去年同期相比萎縮8%,熱度明顯退燒。

不過,商辦及廠商的購買族群,大都是具有財力的企業界,或是壽險業,因此,商辦市場跟一般住宅市場本就應該「分開」來看,而扣掉廠辦及商辦預售案,其實住宅市場的「量」,跟過去來說,根本就是「冷清」。

政府打擊炒房不放鬆,建商轉向長線發展求生存

然而,建商對於政府的行動還是相當謹慎,畢竟《平均地權條例》的修正越來越嚴格,如炒房重罰標準從原本的買方違法改成了賣方違法,而且罰款幅度更是高達總金額的30%,讓建商們不敢掉以輕心。

除此之外,有些建商還為了躲避政府的監控,開始將推案的策略轉向長線發展,如將資金注入廠辦建案,降低風險,又或是積極開發租賃市場,增加收益來源。

不過,政府對於打擊炒房的力度也不會放鬆,如去年通過的《住宅法》、今年五月上路的《平均地權條例》等,都是對炒房行為的嚴厲打擊,建商們必須要謹慎應對,才能在這個風聲鶴唳的房市中求得一席之地。

成采錡另根據住展的調查,今年北台灣329檔期,案量超過二十億元的約有38個,而歸納特點,可以發現北台灣有三大戰區,依當前市況由熱到冷排序,分別為三重龜山以及大安。

觀察目前市場來人情況,三重戰況將會最激烈,位於新北三重二重地區的「都廳大院」,挾帶新北第二行政中心的政策利多,再加上無論在雙北哪裡,都能看到該案廣告,幾乎考慮在三重買房的消費者,都去看過該案,且因其產品規劃貼近市場需求,加上開價沒有外傳誇張,受消費者青睞,據悉,該區後續還有「東村淳峰」、「潤泰峰左岸」、「潤泰左岸生活」將釋出。

而指標代銷熱戰,為求脫穎而出,已有新案代銷業者透露,建案價位將低於目前銷況稱霸北台灣的「都廳大院」,這場戰事最後是否會演變成「價格戰」?值得持續關注。

至於龜山,則像是場馬拉松比賽,在進場新案領跑下,線上舊案也有動力繼續往終點線跑,同時間也有不少人在場邊觀察市場買氣,隨時看準時機入場。

相對於三重是業者間的熱戰,大安則將是場買賣方間的「冷戰」,條件優異的新案老神在在進場,期待價位不因市況冷而下修,但負擔得起台北房價的消費者,多數購需求並不迫切,態度仍觀望,雙方僵持不下。

台北市商辦案量大 新北看三重表現

成采錡表示,雖說今年房市329檔推案量已相當大,但仍有不少態度相對保守的業者,已將新案延後至四月或五月進場,推估是想先觀察329檔期新案銷況,並等待《平均地權條例》子法公布,進一步因應規範及市場反應調整推案策略,使今年房市的520檔期將有不少看點。

房市風聲鶴唳,桃園新竹建案量也跟著縮水。591新建案分析指出,雙北市推案情況分化,台北市商辦為主,新北市則因去年基期較高,建商普遍暫緩推案,導致總銷售額年減四成,是各縣市最高。桃園市重劃區只有零星中小型建案公開,新竹的量能更是大減逾三成,不只中小型建商保守當道,品牌建商也作好長期抗戰的心理準備。房市不明朗,各方觀望氣氛濃厚。

成采錡另針對新竹房市指出,《平均地權條例》修正案從最早討論到立法院三讀通過,北台灣房價漲幅最狂的,當屬新竹寶山地區,成采錡指出,受台積電擴廠及宏國建設與愛山林建設共同在寶山造城案「新竹帝寶」開賣熱銷影響,房價由每坪19.3萬元,飆到35.5萬元,年漲幅達83.9%,稱霸北台灣。

立智公關總經理王耀斗表示,2020年完成重劃配地的台中14期重劃區」,今年將多案齊發,被看好是台中房市重點熱區,而329檔期以國泰惠宇銷售最受市場矚目。

最新揭露的實價登錄資訊中,上市建商順天建設「KING’S ROAD」,憑藉地段搭配高級訂製規劃,刷新區內新高單價,頗受高資產階級青睞。順天每筆成交單價都在每坪65萬元以上,如去年十二月以每坪67.8萬元的單價超越原14期「陸府織森」的每坪66.8萬元價格,改寫目前區域最高價個案。

目前14期個案成交單價前十名,就分別由「順天KING’S ROAD」、「陸府織森」、「雙橡園2925」三案包辦。當地仲介指出,「這個現象也直接坐實14期受到高資產族群肯定,品牌建商對區域發展的高度信心。」

接下來包括精銳國泰惠宇、豐潤、大熊建設等多家建商,都將陸續進場推出新案,戰況激烈。

成采錡也談到,根據住展雜誌的調查,北屯十四期可說是新案連發,雖然隨著《平均地權條例》部分條文修正案三讀通過,國內房市前景不明,民眾購態度轉為觀望,但建商14期重劃區的推案計畫不受影響。

十四期今年將進場的新案近二十宗,其中不乏大型指標案,國泰建設準備在昌平東六路推出基地面積1,157坪的「國泰美禾」,精銳建設「敦和段大樓案」的基地也有1,168坪,台中在地建商惠宇建設也將推出「惠宇覞山」,基地面積1,125坪,預計打造二十三層的超高大樓。

讓利個案較吸客

591新建案」則指出,台中這次總銷雖守住千億元大關,但由個案數來觀察,整體表現平平,甚至買氣在打炒房政策衝擊下可說「比海風還冷」,現在當地不只投資客銷聲匿跡,就連自住客也謹守「價格為王」,不願輕易追高出手,僅少部分有讓利空間的個案較能吸引消費者買單,其他業者只能且戰且走,以「低首付」或贈送家電等促銷手法度小月。

591新建案」表示,過往產業景氣暢旺時,房市猶如晴空萬里,建商買地、推案暢行無阻,然而當景氣下滑時,短線漲多的區域恐面臨餘去化及價格下修的壓力。《平均地權條例》修法限制預售買賣契約轉售,業者預估預售市場將轉為以自住剛需為主,投資客炒作潮將暫告一段落。

而過往常見投資客出沒的台中市,今年將迎接嚴峻考驗,尤其是供給量大的新興重劃區,當成交量萎縮、線上餘量累積,房價恐面臨下修危機。

台南房市大幅反彈,但價格飆漲令人擔憂

來看看南台灣的台南市,今年在延推案和指標案的推動下,呈現出超狂反彈力道。總銷售額從去年同期的141億元暴漲至818億元,增加了近700億元,年成長更達到驚人的480%!除了位於台南市東區的精華地段有不少指標案,如「浩瀚無極」、「巴克禮One Park」等新案公開外,南科周邊的永康、善化和新市也湧現出一波新案潮。

然而,由於台南房價已處於高點,以東區來說,新案普遍開價都已至三、四字頭,平實營區重劃區內甚至有上看五字頭的個案傳出。隨著買氣轉冷,部分業者更開始以促銷或加大議價空間的手法,拼成交。

高雄房市熱銷北高雄!小港區新案表現亮眼

高雄地區,591新建案指出,整體量能穩定,北高雄仍是推案重點區域,包括仁武、橋頭等地區也有百億案量進場;不過,這次高雄市小港區表現亦相當優秀,由在地建商推出的「清景麟國家公園」更是引人注目,據了解該案規劃四棟十七層高的大樓,格局以二至三房為主,每坪售價32~38萬,為當地罕見的大量體個案。

成采錡則表示,整體觀察,高雄房價仍維持穩定上漲,龍騰開發於左營高鐵特區前的危老案「鑫高鐵五期」,因位市區精華地段,市場預估房價將挑戰五字頭;「京城天贊」去年店面單筆最高成交單價138萬元,創下高雄實登史上最貴樓店紀錄;美術館特區今年將迎來指標案「美廳苑」,外界都傳言,房價將挑戰五字頭;小港區因自住剛需強,除華友聯與清景麟均推出大規模造鎮案,祥傑建設「橘時光」及和築建設「和築親親」也將進場,四案總戶數近一千五百戶,預估將帶動一波房價上漲潮。

推案量增 總銷戶數卻減少

591新建案」另指出,今年329檔期六都及新竹縣市,即便有商用不動產支撐,總銷量能大爆發,但整體供給仍滑落至2.2萬戶,較去年同期的2.6萬戶縮水一成多,動能明顯放緩。

而觀察各縣市,僅台南市逆風走揚,其餘各地包括雙北、新竹台中高雄均呈量縮態勢。

以量增最多的台南市來說,今年在指標案、延推案助攻下市況大爆發,戶數一口氣衝上一千六百戶,年增率高達八成,主因除了精華地段東區火力全開,擁有大量體指標案如「浩瀚無極」、「巴克禮One Park」登場,南科周邊的永康、善化及新市也都湧現一波新案潮。

不過,由於經歷這兩年房市多頭,台南房價已處高水位,即便新案遍地開花,市場反應卻相對冷淡。

以東區為例,由於新案開價都已至三、四字頭,平實重劃區內更出現站穩五字頭個案,隨著買氣轉冷,恐讓區域響起賣壓警報。

戶數縮水最多的新竹地區,則較去年同期減少2700多戶,年減幅度亦達八成多。「591新建案」指出,今年新竹重跌,除了與大環境風向轉變,建商推案意願轉弱有關,去年329檔期有指標造鎮案「新竹帝寶」公開,一口氣灌進三千戶的巨量供給,也是量能大減的主因之一。