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台灣新建案勇於開價 線上舊案跟進喊漲
房產專家指出,除新建案勇於開高價,部分線上舊案調漲腳步也未曾停歇,近期已有業者因預估未來將頻繁上調價格,建案開價多不願公開,僅以「未定」回應;但此舉恐造成建案無效客增加,影響建案成交表現。
成采錡:建案怕賣太快,無法立即反映成本
住展雜誌企研室經理成采錡指出,目前新建案市場不少建案勇於天價銷售,連已在線上銷售一段時間的舊案也持續調漲價格,主因不少建案怕賣太快,無法立即反映成本或是反映市場行情,因此持續上調建案價格。
另外,成采錡表示,部分業者顧慮開價過高,影響客戶看屋意願,選擇不公開建案開價,不過若買方對建案沒有基本認知,恐怕導致無效客增加。
王俊傑:不少建案都有議價空間
海悅國際(2348)總經理王俊傑認為,建案開價合理、符合市場,是買賣雙方雙贏局面,對價格有期待的買方,現在不少案子都有議價空間可以談,只要是產品規畫適合自己、價格也可負擔,消費者就可以出手。
王俊傑指出,下半年房市受產業利空消息影響,尤其10月股匯雙殺、產業界去化庫存、壽險業因防疫險虧損等利空衝擊,買氣很難突圍。不過,最壞情況就是第3季末、第4季初,旗下案場買氣有逐步回籠的味道,後續市況將逐步變好。
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平均地權修正案卡關 北台灣預售建案占比持續攀高
即便「平均地權條例」修正案公布要修法已滿1週年,但審議過程仍持續在立院卡關,因而沒有澆熄北台灣預售案推案熱潮,根據房產市調統計,今年前10月北台灣預售案占比高達85.5%,較去年高出3%。
北台灣唯一1字頭新案區域 僅存新竹關西
房價飆漲,北台灣1字頭新案行政區正逐個消失,目前僅存新竹關西1個。根據市調機構調查,去年桃竹地區新案1字頭房價還有關西、觀音、楊梅、新豐、湖口以及寶山等區,但除關西外,其它區域在今年新案成交單價全數站上2字頭。
台積電效益、百億造鎮 不到1年寶山新案漲勢逾4成
尤其寶山房價漲勢最兇,去年新案每坪均價約18.3萬元,今年前10月則一舉站上26.5萬元,每坪上漲8.2萬元,不到1年房價漲幅超過44%,甚至是在今年首度站上2字頭的5區中,新案每坪成交單價最高的1區。
住展雜誌企研室經理成采錡分析,寶山除台積電進駐題材為當地房市增添話題外,百億造鎮案進場銷售,也是造成區域新案行情大漲的關鍵原因。
進一步觀察今年脫離1字頭新案單價的其它4區,楊梅新案每坪均價約23萬元、漲幅約20.6%,新豐每坪約21.6萬元、漲幅約24.1%,觀音每坪21.1萬元、上漲20.6%,而湖口每坪約21萬元、漲幅約12.9%為五區中漲勢最小。
至於,唯一還在1字頭的關西,今年前10月每坪新案均價約17.7萬元,成采錡解釋,關西因地理位置較偏遠、生活機能不足,加上在地購屋需求偏低,外來買盤又少,區域房市發展封閉,進而抑制房價漲幅。
但是隨著新豐、寶山等區域每坪均價站上2字頭,第四季關西預計公開新案也跟上腳步,每坪開價超過20萬元,若房價趨勢未有太大改變,預期關西可望脫離1字頭,最終整個北北桃竹新案價格都是2字頭起跳。
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買方不買單 新北建案公設比不敢超過35%
根據住展雜誌統計,2022年截至10月24日止,台北市新成屋、預售屋建案平均公設比為35.9%,較去年上升0.9個百分點,創歷史新猷。新北市今年同期平均公設比則為33.8%,比去年略降0.1個百分點,中止連續四年上揚。
住展雜誌研發長何世昌表示,新北市新建案公設比由去年高峰33.9%回落至今年的33.8%,並沒有再往上成長,可能與建商普遍較克制,以及迷你基地建案數量較少有關。
觀察新北市建案公設比分布狀況,可以發現超過八成建案公設比都控制在35%以下,35%以上的建案比例不到二成,且公設比逾40%的建案比例僅約2%,代表新北市建商規劃建案時對公設比拿捏共識度極高,而背後關鍵恐怕是消費者對高公設比建案接受度甚低所致。
台北市今年開賣的建案平均公設比達到35.9%,超越2020年35.2%、創下史上新高。北市建案公設比飆高的主因,在於今年建地面積100坪以下的迷你基地建案較多,而這類建案幾乎都是危老重建案;公設比逾40%以上的建案當中,迷你基地建案比率高達六成七。
什麼是公設比?
你知道什麼是「公設比」嗎?我們常聽到的「公設」、「公共設施」、「公設比」是業界及一般民眾慣用名稱,對應相關法令中為「共用部分」或「共同使用部分」。
「公設」就是「共用部分」或「共同使用部分」
公共設施:顧名思義是指社區或大樓全體住戶共同使用的設施,如門廳、走道、樓梯間等。
公設比:一般是指在房屋所有權狀中持有非房屋實際使用坪數占總坪數的百分比。
公設比計算方式
持有公設坪數 ÷ 權狀坪數(主建物+附屬建物+公設)x 100% = 公設比
※其中車位若為獨立產權屬私人所有,則在公設部分須扣除該車位面積再進行計算,除此之外車位一般是與公設合併計算。
常見公設項目有哪些?
公設比通常又可分為了「大公設」及「小公設」兩大類:
大公設
大公設指由社區、大樓內的所有住戶共同使用、共同持有及坪數共同分攤,包括必要性公設與非必要性公設。
必要性公設
必要性公設包括門廳、走廊/道、樓梯間、通道、車道、機電室、受電室、地下室、安全梯、排煙室、配電室、消防設施、蓄水池、水箱、法定防空避難室等。
非必要性公設
非必要性公設則包括健身房、閱覽室、室內游泳池、KTV、三溫暖、休閒娛樂設施、交誼廳等。
小公設
小公設是部分特定住戶使用、持有及分攤,必要性公設包括各層樓的通道、電梯間、樓梯間、逃生梯
公設比多少才合理? 社區大樓的公設比為什麼比公寓高?
目前並無對於社區大樓公設比做明確規範,但為什麼一般低樓層舊公寓的公設比,大多比高樓層的社區大樓來的低呢? 主要可從法規面及需求面兩方面來觀察。
以2005年建築法規為例,其規定8樓以上新建案須有兩座直通的安全梯、11樓以上需有排煙室,為此該年以後建造的大樓公設比相對較高。此外國人對於休閒娛樂及生活品質的需求逐年增加,建商在規畫上也將像是健身房、KTV、閱覽室或室內游泳池等公共設施配置在建案中,也增加不少公設占比。
常見的公設比迷思及相關糾紛
許多買方會認為公設比越低越好,但事實上低公設比的建案有可能是建商捨棄一些非必要性的設施,也可能是縮減大廳、電梯的空間讓整體公設比看起來較低,所以低公設比不代表實際使用面積更大,買方在購屋前最好詢問清楚。
最常發生糾紛或誤解的公設類型
社區中的中庭花園:大部分為法定空地,「不應」列入公設面積。
地下室停車場:停車空間可分為「車位及車道」,有些建商會刻意壓低車位登記面積導致車道面積變大,而變大的車道面積則轉嫁到所有住戶的公設中造成「單價較低」的假象。
住商混和大樓公設比較高:一般住商大樓因有公廁或茶水間等公共空間,因此公設比的確相對較高。
政府應更完善公設規範、買方著重自身需求
日前有立委針對建物登記面積提出相關質詢,內政部表示:「有關主建物、附屬建物、公共設施的項目內容及面積,在登記簿中均有詳細登載。內政部並已配合修正預售屋及成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項,明確規範建商於交易時應詳細揭露主建物、附屬建物、公共設施及停車位面積,讓民眾能完整知悉。至於民眾關心建物之公共設施比例偏高情形,內政部目前也正討論檢討相關規定,期使公共設施設計配置之項目及面積能更為合理,並符合目前實際居住需求。」
由此可期待政府未來能規範更完善的公設配置及合理的計算方式。對買方而言,除在購屋前可詳細了解公設計算方式外,建議可依自身需求盤點哪些會經常用到、哪些又是可有可無的公設。例如對每天都有運動健身習慣的人,健身房、游泳池是實用的公設;反之則是不必要公設。
台灣房價最快2023年Q2反轉下殺
房市受升息、台股大跌、打房接踵而來等諸多衝擊,新建案愈賣愈慢,住展雜誌20日最新統計顯示,北台灣都會區預售屋和新成屋平均銷售率已連續七個月下滑,正面臨5成保衛戰。
專家說,「大浪要來了,不過還是很多人在沙灘上玩沙!」若選舉後銷售率未能回升,最快明年第二季房價恐將轉折,面臨鬆動。
住展雜誌統計,2022年2月北台灣都會區預售屋和新成屋市場,近一年平均銷售率衝上61.33%最高點,之後便連續七個月逐月下滑,降到9月的52.92%,為今年最低點,顯示新建案銷售速度正在趨緩中。
住展雜誌研發長何世昌表示,第二季央行升息、本土疫情大爆發,新建案市況直直落,外界預期房價即將反轉下殺,不過預售屋房價還是持續上揚,但需注意的是,如果銷售率跌破5成,價格下修壓力將會浮現。
房市銷售率滑溜梯,何世昌分析,4月下挫幅度加大,升息、本土疫情爆發為最主要的導火線,其次是俄烏戰爭引發台海危機聯想,也導致資金出走、豪宅市場萎縮,尤其升息已打擊購屋信心,疫情爆發則影響民眾出門看屋意願、推遲購屋計畫,以4月疫情失控時來說,衝擊最劇烈,近一年銷售率於當月重挫近3個百分點。
何世昌預期,銷售率下滑趨勢將會延續到11月,至於選舉過後的12月,若買氣未能回升,則明年第一季將會面臨銷售率50%多空分水嶺的保衛戰,最快明年第二季房價可能出現轉折,如選後銷售率上揚,則房價反轉下跌的空襲警報將暫時解除。
北台灣銷售率最高為新竹市
調查顯示,目前北台灣銷售率最高的縣市為新竹市,9月的近一年銷售率高達82%,其中,香山更突破9成,北區79%,東區則約77%。
台北市房市相對安全
至於台北市,雖然房價每坪平均站上三位數,但9月當月近一年銷售率約有56%,且5成以上行政區有高達八區,因此市場還算相對安全。
何世昌認為,預售屋銷售率能夠高度呈現市場供需情況,當銷售率從6成以上降至約53%,代表新建案從供不應求、將趨向於供需平衡,至於未來銷售率是否會跌破5成、轉為供過於求,還要檢視買氣能否止跌反彈,業者更需避免推案爆量,導致供需失衡。