星期六, 12 10 月, 2024
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鐵打的房市 流水的利空!?北台灣房價衝上波段高點

住展雜誌2022年10月13日最新統計顯示,北台灣各縣市Q3新成屋、預售房價,全面走揚,平均年漲幅約18.1%,更創下波段漲幅新高;其中,以新竹縣市年漲幅逾四成最高,其他縣市年漲幅大多達一成以上。 住展雜誌研發長何世昌表示,今年房市,可謂是不平靜的一年,幾乎月月有利空,但因賣壓偏低的緣故,再多的利空,也還是未能擊退房市多頭鋼鐵般的鋒芒。 何世昌分析,至於賣壓低的關鍵,在於房地合一稅延長重稅閉鎖期、缺工等原因。但是,下半年預售供給量,已明顯增加,如果買氣依舊遲滯,雖然今年底前房價不至於反轉,但留給多頭的時間恐怕不多了。 住展雜誌統計資料2022年Q3預售新成屋平均房價 台北市今年Q3預售新成屋每坪平均房價,來到105.6萬元,比Q2上漲4.3萬元,季漲幅約4.2%,連五季改寫歷史新高。 新北市,Q3新建案房價漲到每坪平均46.9萬元,季漲約3.1%、年漲約10.4%,連續四季刷新高。 基隆,Q3新建案房價為24.6萬元/坪,季漲幅約4.2%、年漲幅約11.3%。 宜蘭地區Q3房價為23.4萬元/坪,季漲幅約3.5%、年漲幅約9.9%。 桃園市方面,Q3新建案房價為30.9萬元/坪,僅比Q2上漲0.6萬元/坪,季增約2%。 新竹,還是處於狂飆階段,近期買氣減幅較小,而建案售價依然拚命測試消費者底線, Q3新建案房價續漲至35.7萬元/坪,較Q2上漲2.6萬元,季漲幅7.9%。 何世昌認為,這波房市多頭能延續多久,關鍵就看選後遞延性買盤能否出籠了;倘若選後買氣能夠回籠,多頭將會得到「補血」續命的機會,反之則明年唯恐凜冬將至。

928檔旺季不旺!選前買賣雙方僵持導致房價難下跌

住展風向球2022年9月分數 代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」,2022年9月分數為46.1分,對應燈號已經「連14綠」,分數較8月(45.7分)微增0.4分。住展雜誌研發長何世昌表示,雖然風向球分數略增,但若以房市傳統旺季而言,這樣的成績略顯遜色,主因是買氣積弱不振,預料到11月選舉前,買賣雙方會處在「敵不動我不動」的僵持局面,市況難有明顯變化。 何世昌指出,時序已進入傳統旺季928檔,但今年卻出現「旺季不旺」的情景;北台灣各縣市均受影響,北北桃竹各都會區中以台北市況最弱,部份行政區單週平均來客量已降至10組上下,僅北投逆勢開紅盤,北士科因品牌建商推案多,人氣與買氣為北市表現最佳區域。 雖然整體市況並不出色,但建案售價普遍沒有退讓,北台灣各縣市建案9月平均議價率約10.47%,與8月差異不大,消費者若期待房價在今年底下降,機率似乎不高;北台灣各縣市中,又以新竹縣二線區域價格上漲力道最強,如新埔、芎林新案售價多已飆上4字頭,並未看到反轉跡象。 何世昌認為,目前新建案市場觀望氛圍濃厚,不僅消費者在等東風,建商、代銷也在等東風,只是買賣雙方等的東風內容不一樣;業者在等的,恐怕是利空出盡、買氣回升的時機,預料11月選舉結果揭曉之前,買方出手速度不快,成交量持續在谷底盤旋,但價格將持續上揚、唯漲價速度減慢而已。

每坪10萬!麗寶集團入手新北市金山凱悅旁2千坪住宅地

麗寶集團關企建商以1.94億元、每坪10.4萬元買下新北市金山「凱悅酒店」附近1864坪住宅地。該建商表示,目前還在規劃階段,不排除會繼續購置周邊土地。在地專家則預估,麗寶將打造溫泉住宅大樓,成交單價基本2字頭以上。 近期實價登錄揭露,金山區「凱悅酒店」預定地旁有1住宅土地交易,規模達1864坪,以1.94億元成交,換算單價10.4萬元。經查謄本,買方為麗寶集團體系的「麗源建設股份有限公司」,並以無貸款買進。 麗寶集團表示,本次購地是麗源首次前進金山,推案細節還在規劃當中,1800餘坪的土地規模雖已可興建,但仍不排除持續整合周邊。據官網顯示,麗源建設目前共有4案在線,包括北投「富域」、淡水「好風光」、以及基隆的「海豔」以及「微笑台北」。 住商不動產加盟店長李玉郎指出,該區以華廈產品為大宗,齡5年內者成交單價約16~17萬元,齡20~30年的物件則為12萬元左右。他認為,麗寶會推出溫泉住宅大樓,每坪成交價基本站上2字頭,畢竟附近的預售案「築馨園」最高成交已來到每坪26.5萬元。 住展雜誌研發長何世昌指出,過去麗寶集團在金山市地重劃也有購入幾塊土地,但尚無推案,認為是在進行長遠佈局。他說,目前金山不論是重劃區或市區,新案單價都在2字頭左右,與淡海新市鎮差異不大,再加上距離台北較遠,也自然較難吸引外來客,且在地需求不夠強勁,因此近年房價表現平平。

台灣房市7大利空夾擊,住展雜誌研發長何世昌認為928難見曙光

台灣房市7大利空 2022年自第二季開始,台灣房市受到以下利空因素影響,導致全台預售銷售量劇減 升息 通膨 疫情 打房 假性需求過高 投資客倒貨 兩岸衝突增高 住展雜誌統計,北台灣2022年房市928推案預估量約為2396億元,不過台灣房市面臨7大利空齊發,檔期恐怕熱鬧有餘,但驚喜不足,買氣也難大幅上升。 住展雜誌研發長何世昌表示,今年928檔推案量仍不小,但卻不如外界預期的那麼大,較2021年同期僅略增80餘億元,年增率約3.7%,原因都是因為房地產「發延」症狀嚴重;由於11大選投票日逐漸逼近,延推的建案只增不減,導致今年最後一檔檔期熱鬧有餘,但驚喜不足。 推案量不小 但低於預期 何世昌解釋,雖然今年928檔案量持續成長,但成長的主因是如「DIAMOND TOWERS台北之星」等延推案量挹注。然而,未能爆大量的原因也是延推案所造成;由於11月地方諸侯大選將至,部分建商索性選擇避其鋒芒,將公開銷售時間續延至選後,例如「都廳大院」繼續沉潛,以至於推案潮不如想像中那麼洶湧。 今年928檔推案量最大的縣市為台北市,案量逼近千億元。不過,北市建案數量並不多,主要是指標案量金額可觀所致,尤其是「DIAMOND TOWERS台北之星」單一個案就占全市近半案量。 北市928檔建案最集中、且新案數量最多的地方是「北投士林科技園區」,今年以來,北士科建案的每坪開價、成交均價都達到三位數,房價水準直追士林天母地區,儼然已成為北投新豪宅區。 蛋白蛋黃同床異夢 桃園建案緊捉區外客 推案量居次的新北市,今年928檔約有780幾億元新案開賣,但此檔期推案零星分散於各地,僅三重二重疏洪道重劃區、二重地區(捷運先嗇宮站一帶),以及土城暫緩發展區等地案量稍多,其餘區域案量均在百億元以下。 由於桃園受疫情等因素影響的延推案多在暑期間公開,例如青埔特區便是如此,因此桃園928檔推案量僅剩約343億元。產品的部分,多數建案以二房、三房為大宗,鎖定首購、首換與大台北輕移民。有趣的是,桃園蛋白區推案數比蛋黃區多,蛋白區建案多想拉攏受高房價推擠而來的桃園市區客,而市區建案卻想吸引大台北輕移民。 新竹持續攻高價 選後買氣很重要 新竹928檔量能亦有限,只約250幾億元,且多集中在竹北菁華重劃區;雖然菁華區供給量稍增,但預期新案成交均價至少從一坪70萬起跳,4、5字頭的價格已經回不去了。另外,往年推案極少的寶山鄉,今年湧現推案潮,928檔有數個新案開賣;值得注意的是,在高價新案助攻之下,寶山新建案房價是否能在短短一年內,從1字頭飆到3字頭?後續頗值得關注。 何世昌認為,今年以來,疫情、打房、升息、選舉、經濟衰退疑慮、第四次台海危機,以及芮氏規模6級以上地震等負面消息接踵而至,可謂是集各大利空於ㄧ身,這種情況堪稱「百年一遇」,預料買氣難大幅上升,業者心心念念的遞延性買盤,或許要等到選後才會見到曙光。
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新竹房價打破界限!蛋殼區開價直逼蛋黃區

住展雜誌6月16日公布最新統計,新竹縣市房價表現,就像一碗蛋花湯!蛋黃、蛋白,界限統統打破,原本的蛋白區,新案開價竟直逼蛋黃區,香山、寶山,最近都出現超越6字頭的新案,也超越不少新北市區域,儼然是「吊嘎仔當成西裝賣」,把房價天花板一口氣推高好幾層,以致於天花板都不天花板了! 住展雜誌最新調查新竹縣市各行政區開價最高(以每坪單價計,以下所指的開價皆為該建案平均開價,而非最高開價)的建案,已經飆到每坪4字頭、5字頭、6字頭,而傳統蛋白、蛋殼區如香山、芎林、新埔、寶山、新豐,建案開價直逼菁華區。 住展雜誌研發長何世昌表示,近年來新竹房價走勢之凌厲,總是令人好奇「是不是挖到石油」?讓人更訝異的,不只新竹菁華區的房價飆上6字頭,而是連名不見經傳的偏鄉新建案開價都比照菁華區,不知道是業者計算機按錯,還是消費者眼花看錯,整體房市瘋狂程度超乎外界想像。 新竹關埔重劃區豐邑一綻」開價達67.5萬元/坪 據住展雜誌統計,新竹市東區開價最高的建案是位於關埔重劃區豐邑一綻」,開價達67.5萬元/坪。北區最貴新案,則是「昌昕森林CASA」,開價59萬元/坪,二者建案均刷新該區歷史新高。 何世昌分析,竹市發展較早的地方,有城隍廟等知名傳統商圈,但因竹科園區客偏好街廓整體乾淨、環境質感與學區較好的重劃區,且東區又擁有竹科園區地利之便,使得北區房價從領先轉為落後,無力與東區競爭,城市發展軸心似乎已經轉移。 但最令人意外的是香山透天廠辦案「大竹科景觀科技園區」,開價竟然高達68萬元/坪,簡直是「吊嘎仔當成西裝賣」。去年以來,香山多數透天案開價、成交單價普遍只有2字頭,孰料透天廠辦案價位竟直接跳空漲停。但讓人震驚的地方還不僅於此,該案規劃19戶,實登揭露已有19筆成交紀錄,如此天價又快速售完,真的有些瘋狂。 同樣受到竹科園區客青睞的竹北,菁華重劃區建案開價普遍來到5字頭、6字頭,銷售一段時間的舊案「竹風真好QMAX」開價漲至68萬元/坪。 何世昌表示,竹北建案價格昂貴並不意外,比較讓人難以置信的是竹縣偏鄉的建案價格,似乎出現「脫離地心引力」的狀況。去年上半年,開價、成交價均為2字頭出頭的新埔與芎林,今年開價3字頭、4字頭的建案越來越常見;其中,新埔透天案「京茂MANOR1」,開價達50萬元/坪,而芎林今年3月推出兩個建案「太睿境」、「綠光森林No.29-馥御文昌」,前者開價41萬元/坪、後者開價42.5萬元/坪。 最吃驚的還沒完,地理位置更偏的寶山,造鎮案「宏道新竹帝寶」開價「改寫人類認知」;該案別墅產品開價65萬元/坪,華廈開價45萬元/坪。截至去年底為止,寶山史上只有一建案開價達到3字頭,其餘建案開價多為2字頭,但「宏道新竹帝寶」把天花板一口氣推高好幾層,以致於天花板都不天花板了。

中南部投資客大出逃?台北預售破百萬,誰給建商勇氣?

近年來,房市在台商回流與科技擴廠「積」勵下,桃園新竹以南房價漲勢凌厲,尤以投資客最愛的重劃區打房一連串政策與信用管制下,為何Q2台北預售每坪破百萬新天價?到底誰給建商的勇氣?專家示警,2023年全球恐迎來景氣大衰退,台灣房市泡沫「多殺多」已成定局? 全球政經局勢未穩,經濟專家示警,2022下半年還不算最糟,2023年,全球恐迎來景氣大衰退。事實上,兩大經濟體,美國與中國房市已陸續傳出「災情」。中國爛尾樓風暴,更令中國政府嚴陣以待,不得不逆勢「降息」就怕拖垮金融市場。 台灣上半年也在政府一連串打房政策與信用管制下,引起一波投資客大出逃,中南部不少漲勢凶猛的重劃區預售直接「熄火」。 投資客出逃中南部,台北開價破百萬 房市趨勢專家李同榮以「倒啤酒」理論解讀房市現況。「沖倒的猛就像假性需求過多,杯子內的酒看似滿了,但夾帶泡沫一堆,要等投資客倒貨泡沫消失後,市場(杯子)才會出現剩餘空間。」 投資客出逃重災區,又以中南部漲勢過猛的蛋白區預售市場。李同榮觀察,「多殺多」已是現在進行式,「聞積起舞」區域房市會不會泡沫化?李同榮大膽預測,年底就會揭曉。 只是,政府打房,卻打出房市「南北兩樣情」,中南部投資客出逃,預售市場暫時熄火。但根據住展雜誌統計,北台灣各縣市Q2(第二季)新成屋、預售房價悉數走漲。北市房價飆三位數,首度突破百萬,新建案房價每坪101.3萬元,較Q1每坪上漲4萬,較去年同期上漲8.6萬元,年漲幅達9.3%。 新北市房價也不遑多讓。新建案每坪站上45.5萬元,年漲幅約9.1%。又以三峽、林口、鶯歌、樹林、泰山等蛋白區漲幅較高。部份蛋黃區漲勢雖不大,但主因Q2推案量極少,如板橋、新店、永和等地,永和更是連一個建案也沒有可謂一難求。 雖然Q2本土疫情大爆發、央行連續升息,住展雜誌研發長何世昌觀察,全球經濟衰退疑慮加深,然因北台房市供需失衡,給了建商勇氣,房價漲勢依然凌厲。 李同榮觀察,大台北地區以外的預售市場大多存在「倒啤酒」現象。倒的猛看似滿溢,但泡沫一堆,泡沫消失的剩餘空間是「末升段」,若再度飆漲,就是真正泡沬化來臨。 房市泡沫化?二關鍵指標趨吉避凶 李同榮指出,過去三年來,蛋殼區房市飆漲被形容「群魔亂舞」,他以兩大指標觀察房市未來。 一、通膨保值: 中南部居民對通膨與貨幣貶值特別有感,因此大部分年長者都很積極把一生積蓄拿出來幫年輕人成家。 二、兩代不同堂: 少子化造成人口減少,但家庭戶數卻逐年增加。每戶平均人口減少,足證「兩代不同堂」買房剛需,成房市主要支撐。 台北不是唯一蛋黃,勿誤判中南部市場華麗轉身 曾徒步行腳環台兩圈,李同榮分享自己徒步2千多公里實地考察,發現全台產業鏈結構正快速南移,高科技產業開發進駐,讓新興工業園區一難求,隨炒作收斂,未來園區實際運作後,租、買剛性需求可望出籠。

北台灣每坪「1字頭」房價區快速消失

房價驚驚漲,越晚買越貴,住展雜誌2022年6月9日最新調查指出,北台灣預售新市場每坪「1字頭」新案,已面臨絕版,只剩下新竹縣關西、湖口,為平均房價最平易近人的兩區。 住展雜誌統計,北北桃竹今年1至5月預售新建案每坪「1字頭」房價區,快速消失,竟只剩下2個區域,比去年驟減4個。 台北新北桃園新竹四大都會區近年每坪「1字頭」房價區銳減 住展雜誌研發長何世昌表示,台北新北桃園新竹四大都會區近年每坪「1字頭」房價區銳減,預估下半年可能只會剩下一個;主因是營造成本水漲船高轉嫁至房價所造成,以致於低單價區域漲幅比市中心來得大。未來購族即使到蛋殼區購,恐怕也得適應2字頭、3字頭起跳的房價住展雜誌統計,2018年至2020年北北桃竹新建案房價1字頭區域,還有13~14個;但2021年,營造成本飆漲、缺工與通膨等因素愈演愈烈,建商普遍將增加的成本轉嫁至房價上,使1字頭房價區只剩下6個;2022年前5個月,雖有本土疫情大爆發,但1字頭房價區仍快速消失,竟然只剩下新竹縣關西、湖口。 何世昌指出,今年前五月,湖口新案成交均價約每坪19.6萬元,距離2字頭只剩臨門一腳,預期下半年就會跟1字頭說再見;目前買盤多仰賴在地人與工業區員工,外來客極少,往年價格變動幅不大,但受到新竹房價飆漲帶動而出現跟漲效應。 至於關西,前五月預售新建案成交均價每坪約16.4萬元,預期下半年將是北北桃竹唯一新建案房價1字頭的區域。由於關西房市較為封閉,外來客買盤比例極低,且因位置較偏、各項機能相對不足,而在地需求偏低,房價上漲力道較弱。 何世昌表示,目前更讓人傻眼的是,竟有四大黑馬,今年前五月房價漲幅竟達二位數,包括桃園觀音楊梅,及新竹縣新豐、寶山,揮別「1字頭」房價區。其中,觀音漲約15%、楊梅漲約18%、新豐漲約21%,而寶山漲幅竟高達31%,在台積電進駐設立研發中心和先進製程廠題材下,宛如脫胎換骨般躍進,且漲勢似乎還沒有煞車的跡象,預期會延續至第三季。

國際油價波動下台北大安區2022年329檔期推案爆發,四大建商攜手打造豪宅新戰區,總銷金額突破600億元

國際油價及全球原物料行情波動,使台北市大安區成為2022年房市焦點。三圓建設「台北之星」及其他四大建商推案共囊括超過600億元,預計將引領雙北市豪宅市場蓬勃發展。然而因為市場對實質資產的需求更是明顯,也可以預見台北市豪宅價格持續上升。不但能夠吸引高端客群,整體市場熱度也將大幅提升。
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