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房產業者抱怨，在六都新屋、老屋比率嚴重失衡情況下，內政部應該積極加速老化住宅新陳代謝，擴大新屋供給量，但現在卻想要透過「平均地權條例」修正案打房，只會將新屋供給水龍頭擰得更緊。

投資客最近這段時間最關心的兩件事：台股跟房市走勢，台股加權指數從10月25日最低的1萬2666點，反彈到11月22日的1萬4542點；然而反觀房市？2022年1月至10月六都的建物買賣移轉棟數明顯熄火、衰退28％，房價也出現鬆動。台灣房市「只漲不跌」的神話恐將破滅？至少兩年內難以回溫，主因是某些族群不再對房市有興趣。 誰不再對房市有興趣？ 根據資深房市專家何世昌分析指出，觀察外資淨匯入、淨匯出跟全球大事件的關連度，就知道這一波台股、房市熄火，最主要關鍵字是「戰爭」兩個字，美國升息僅是催化劑之一而已。 何世昌進一步表示，今年元月時，外資淨匯入達到40.6億美元；2月時，還有12.01億美元的淨匯入。但2月24日發生俄烏戰爭後，3月情勢大逆轉，外資大逃亡，加上17日美國第一次升息一碼，淨匯出增至68.93億美元。 緊接著，7月美國宣布美國眾議院議長裴洛西即將訪台，中國抗議無效，8月3日裴洛西正式訪問後，中國隨即於4日推出實彈軍演、封鎖台灣「陸海空」，8月外資淨匯出達到54.54億美元，9月更增至57.67億美元。 何世昌說，主要是戰爭因素，不管是俄烏戰爭還是兩岸開戰議題，當中國20大落幕、習近平政權穩定後，10月外資就由負轉正，淨匯入4.63億美元，這些都是佐證。 另外一個佐證是「台海風險保單」需求激增。何世昌說，俄烏戰爭後，國際企業擔心中國和台灣可能發生衝突，為降低恐帶來的損失，「台海風險的保單」需求激增，甚至還導致保費上漲。 台股大戶從俄烏戰爭後，開始縮手降持股 到底是哪些投資人對金融市場如此敏感？答案就是高資產族群，不要忘了，每年台灣新增的高資產族群成長率均位列世界前幾名。 根據專門服務股市大戶的交易員指出，從俄烏戰爭後，大戶就開始縮手，降低台股的持股。理由很簡單，先脫出以確保資金流動性，先按兵不動、再伺機而動。 豈知，11月10日（美國時間），美國公布10月份消費者物價指數（CPI）年增率7.7％，遠低於市場預期的8％，台股開始反彈。 緊接著，11月14日（美國時間），根據波克夏提交給美國證管會（SEC）的文件顯示，今年第三季，波克夏以41億美元（約1277億台幣），買進台積電ADR，持股占比約1.4％，成為台積電的第五大股東。此消息一揭露，隨即帶動11月15日台積電ADR上揚10.5％。 看好台積電的不只巴菲特。第三季買最多台積電ADR的是，全球最大基金的貝萊德，共斥資80多億美元（約2500億元台幣）敲進。 在外資力挺下，台積電隨即上演慶祝行情，11月22日收在491元，台股也在台積電的帶動下，加權指數上揚至14542.20。 買台股比置產更有利、更容易變現 為何台股不到一個月，從1萬2666點漲到1萬4542點；房地產卻聞風不動，無法跟台股一起有慶祝行情？甚至，台中、台南、高雄等地區的房價還出現鬆動、微幅下調？ 主因還是世界局勢未穩定，二來是雙北的房價已來到歷史新高，幾乎達到天花板，上漲獲利空間有限，這也是為何2020至2021年，漲勢最凌厲的不是雙北，而是中南部。中南部基期低，相比北部更「經濟實惠」，加上台商熱錢湧入及南科、台積電設廠等利多影響，上演「難得一見」的補漲行情。但是，今年以來，中南部房價也逐漸修正了。 專門服務高資產客戶的理專指出，從去年開始，新建案交屋期至少六至八年，尤其去年7月推出「房地合一」2.0版，交易出售2016年元月以後取得的房地，持有二年內出售課45％的稅；持有逾二年、未滿五年課35％的稅。儘管，近期部分地區房價微跌，但仍在歷史高點、還要課重稅，獲利空間有限，有錢人不再重壓房地產，尤其是預售屋。 將資金投入台股，比置產更有利、更容易變現。這也是台股能快速漲到1萬4000多點的原因。不過，基於各種不確定因素仍存在，高資產族群對於台股，仍採短期操作為主，不會長期持有。 「高資產族群都有很多不動產，當俄烏或兩岸的戰爭陰影無法完全去除前，不可能再將錢投入不動產，」一位股市交易員反問，「你如果懂有錢人的邏輯思維，就會知道為何房市不會像股市這一波明顯反彈了。」 2022年10月，六都建物買賣移轉棟數衰退28％ 來看看房市的先行指標豪宅以及預售屋市場，就知道有錢人縮手了。根據台北豪宅的「時價登錄」資料顯示，去年每坪單價超過200萬的豪宅成交數高達52件，今年累計至10月僅34件，回到過去的水平，顯示市場已降溫。 再從六都的建物買賣移轉棟數觀察，房市出現動能不足。根據信義房屋的統計指出，今年1至10月，六都買賣移轉棟數跟去年同期比較下降4％，跌幅較高的是台南跟高雄，均為11％；如只單看最近的10月更為明顯，六都衰退達28％，其中又以新北市最高為40％，其次是高雄（37％）、桃園市（31％）。 住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨加以說明，累計今年1至10月，五都買賣棟數下滑，主因是去年交屋量比較多；而台中為何逆勢比去年上漲5％，因為交屋期落在今年較多，「不管是什麼原因造成，可以確定的是六都的買氣均下滑了，尤其是10月非常明顯。」 不僅成交量衰退，近期台中、台南、高雄等地的房價也鬆動了。高雄在台積電暫緩設廠後，房價跟去年的高檔相比下跌較為明顯；台南的房價也被壓抑了。 從住商不動產第一線房仲經紀人的回饋顯示，從今年8月起，房仲業就開始度小月了，9、10、11月的成交量跟淡季的2月（春節）一樣，相信12月也不會好到哪裡去。 徐佳馨進一步分析，至少這一兩年內，房價不會明顯回升，首先是地緣政治風險依舊存在，第二是房價還不夠漂亮，亦即價格上漲空間有限，有錢人見無利可圖，不動產變現又不易，短期不會再大手筆投入房市。 何世昌總結，當有錢人都不看好房市，剛性需求的買方也開始觀望、等待降價，所以這一年兩內，房市注定不會有好光景，沒有人比有錢人對金融市場更警覺敏銳，台灣房價只漲不跌的神話有可能會被打破。

根據住展雜誌統計，2022年截至10月24日止，台北市新成屋、預售屋建案平均公設比為35.9％，較去年上升0.9個百分點，創歷史新猷。新北市今年同期平均公設比則為33.8％，比去年略降0.1個百分點，中止連續四年上揚。 住展雜誌研發長何世昌表示，新北市新建案公設比由去年高峰33.9％回落至今年的33.8％，並沒有再往上成長，可能與建商普遍較克制，以及迷你基地建案數量較少有關。 觀察新北市建案公設比分布狀況，可以發現超過八成建案公設比都控制在35％以下，35％以上的建案比例不到二成，且公設比逾40％的建案比例僅約2％，代表新北市建商規劃建案時對公設比拿捏共識度極高，而背後關鍵恐怕是消費者對高公設比建案接受度甚低所致。 台北市今年開賣的建案平均公設比達到35.9％，超越2020年35.2％、創下史上新高。北市建案公設比飆高的主因，在於今年建地面積100坪以下的迷你基地建案較多，而這類建案幾乎都是危老重建案；公設比逾40％以上的建案當中，迷你基地建案比率高達六成七。 什麼是公設比？ 你知道什麼是「公設比」嗎？我們常聽到的「公設」、「公共設施」、「公設比」是業界及一般民眾慣用名稱，對應相關法令中為「共用部分」或「共同使用部分」。 「公設」就是「共用部分」或「共同使用部分」 公共設施：顧名思義是指社區或大樓全體住戶共同使用的設施，如門廳、走道、樓梯間等。 公設比：一般是指在房屋所有權狀中持有非房屋實際使用坪數占總坪數的百分比。 公設比計算方式 持有公設坪數 ÷ 權狀坪數（主建物＋附屬建物＋公設）x 100% = 公設比 ※其中車位若為獨立產權屬私人所有，則在公設部分須扣除該車位面積再進行計算，除此之外車位一般是與公設合併計算。 常見公設項目有哪些？ 公設比通常又可分為了「大公設」及「小公設」兩大類： 大公設 大公設指由社區、大樓內的所有住戶共同使用、共同持有及坪數共同分攤，包括必要性公設與非必要性公設。 必要性公設 必要性公設包括門廳、走廊/道、樓梯間、通道、車道、機電室、受電室、地下室、安全梯、排煙室、配電室、消防設施、蓄水池、水箱、法定防空避難室等。 非必要性公設 非必要性公設則包括健身房、閱覽室、室內游泳池、KTV、三溫暖、休閒娛樂設施、交誼廳等。 小公設 小公設是部分特定住戶使用、持有及分攤，必要性公設包括各層樓的通道、電梯間、樓梯間、逃生梯 公設比多少才合理？ 社區大樓的公設比為什麼比公寓高? 目前並無對於社區大樓公設比做明確規範，但為什麼一般低樓層舊公寓的公設比，大多比高樓層的社區大樓來的低呢? 主要可從法規面及需求面兩方面來觀察。 以2005年建築法規為例，其規定8樓以上新建案須有兩座直通的安全梯、11樓以上需有排煙室，為此該年以後建造的大樓公設比相對較高。此外國人對於休閒娛樂及生活品質的需求逐年增加，建商在規畫上也將像是健身房、KTV、閱覽室或室內游泳池等公共設施配置在建案中，也增加不少公設占比。 常見的公設比迷思及相關糾紛 許多買方會認為公設比越低越好，但事實上低公設比的建案有可能是建商捨棄一些非必要性的設施，也可能是縮減大廳、電梯的空間讓整體公設比看起來較低，所以低公設比不代表實際使用面積更大，買方在購屋前最好詢問清楚。 最常發生糾紛或誤解的公設類型 社區中的中庭花園：大部分為法定空地，「不應」列入公設面積。 地下室停車場：停車空間可分為「車位及車道」，有些建商會刻意壓低車位登記面積導致車道面積變大，而變大的車道面積則轉嫁到所有住戶的公設中造成「單價較低」的假象。 住商混和大樓公設比較高：一般住商大樓因有公廁或茶水間等公共空間，因此公設比的確相對較高。 政府應更完善公設規範、買方著重自身需求 日前有立委針對建物登記面積提出相關質詢，內政部表示：「有關主建物、附屬建物、公共設施的項目內容及面積，在登記簿中均有詳細登載。內政部並已配合修正預售屋及成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，明確規範建商於交易時應詳細揭露主建物、附屬建物、公共設施及停車位面積,讓民眾能完整知悉。至於民眾關心建物之公共設施比例偏高情形，內政部目前也正討論檢討相關規定，期使公共設施設計配置之項目及面積能更為合理，並符合目前實際居住需求。」 由此可期待政府未來能規範更完善的公設配置及合理的計算方式。對買方而言，除在購屋前可詳細了解公設計算方式外，建議可依自身需求盤點哪些會經常用到、哪些又是可有可無的公設。例如對每天都有運動健身習慣的人，健身房、游泳池是實用的公設；反之則是不必要公設。

房市受升息、台股大跌、打房接踵而來等諸多衝擊，新建案愈賣愈慢，住展雜誌20日最新統計顯示，北台灣都會區預售屋和新成屋平均銷售率已連續七個月下滑，正面臨5成保衛戰。 專家說，「大浪要來了，不過還是很多人在沙灘上玩沙！」若選舉後銷售率未能回升，最快明年第二季房價恐將轉折，面臨鬆動。 住展雜誌統計，2022年2月北台灣都會區預售屋和新成屋市場，近一年平均銷售率衝上61.33％最高點，之後便連續七個月逐月下滑，降到9月的52.92％，為今年最低點，顯示新建案銷售速度正在趨緩中。 住展雜誌研發長何世昌表示，第二季央行升息、本土疫情大爆發，新建案市況直直落，外界預期房價即將反轉下殺，不過預售屋房價還是持續上揚，但需注意的是，如果銷售率跌破5成，價格下修壓力將會浮現。 房市銷售率滑溜梯，何世昌分析，4月下挫幅度加大，升息、本土疫情爆發為最主要的導火線，其次是俄烏戰爭引發台海危機聯想，也導致資金出走、豪宅市場萎縮，尤其升息已打擊購屋信心，疫情爆發則影響民眾出門看屋意願、推遲購屋計畫，以4月疫情失控時來說，衝擊最劇烈，近一年銷售率於當月重挫近3個百分點。 何世昌預期，銷售率下滑趨勢將會延續到11月，至於選舉過後的12月，若買氣未能回升，則明年第一季將會面臨銷售率50％多空分水嶺的保衛戰，最快明年第二季房價可能出現轉折，如選後銷售率上揚，則房價反轉下跌的空襲警報將暫時解除。 北台灣銷售率最高為新竹市 調查顯示，目前北台灣銷售率最高的縣市為新竹市，9月的近一年銷售率高達82％，其中，香山更突破9成，北區79％，東區則約77％。 台北市房市相對安全 至於台北市，雖然房價每坪平均站上三位數，但9月當月近一年銷售率約有56％，且5成以上行政區有高達八區，因此市場還算相對安全。 何世昌認為，預售屋銷售率能夠高度呈現市場供需情況，當銷售率從6成以上降至約53％，代表新建案從供不應求、將趨向於供需平衡，至於未來銷售率是否會跌破5成、轉為供過於求，還要檢視買氣能否止跌反彈，業者更需避免推案爆量，導致供需失衡。

住展雜誌2022年10月13日最新統計顯示，北台灣各縣市Q3新成屋、預售屋房價，全面走揚，平均年漲幅約18.1％，更創下波段漲幅新高；其中，以新竹縣市年漲幅逾四成最高，其他縣市年漲幅大多達一成以上。 住展雜誌研發長何世昌表示，今年房市，可謂是不平靜的一年，幾乎月月有利空，但因賣壓偏低的緣故，再多的利空，也還是未能擊退房市多頭鋼鐵般的鋒芒。 何世昌分析，至於賣壓低的關鍵，在於房地合一稅延長重稅閉鎖期、缺工等原因。但是，下半年預售屋供給量，已明顯增加，如果買氣依舊遲滯，雖然今年底前房價不至於反轉，但留給多頭的時間恐怕不多了。 住展雜誌統計資料2022年Q3預售新成屋平均房價 台北市今年Q3預售新成屋每坪平均房價，來到105.6萬元，比Q2上漲4.3萬元，季漲幅約4.2％，連五季改寫歷史新高。 新北市，Q3新建案房價漲到每坪平均46.9萬元，季漲約3.1％、年漲約10.4％，連續四季刷新高。 基隆，Q3新建案房價為24.6萬元／坪，季漲幅約4.2％、年漲幅約11.3％。 宜蘭地區Q3房價為23.4萬元／坪，季漲幅約3.5％、年漲幅約9.9％。 桃園市方面，Q3新建案房價為30.9萬元／坪，僅比Q2上漲0.6萬元／坪，季增約2％。 新竹，還是處於狂飆階段，近期買氣減幅較小，而建案售價依然拚命測試消費者底線， Q3新建案房價續漲至35.7萬元／坪，較Q2上漲2.6萬元，季漲幅7.9％。 何世昌認為，這波房市多頭能延續多久，關鍵就看選後遞延性買盤能否出籠了；倘若選後買氣能夠回籠，多頭將會得到「補血」續命的機會，反之則明年唯恐凜冬將至。

住展風向球2022年9月分數 代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，2022年9月分數為46.1分，對應燈號已經「連14綠」，分數較8月（45.7分）微增0.4分。住展雜誌研發長何世昌表示，雖然風向球分數略增，但若以房市傳統旺季而言，這樣的成績略顯遜色，主因是買氣積弱不振，預料到11月選舉前，買賣雙方會處在「敵不動我不動」的僵持局面，市況難有明顯變化。 何世昌指出，時序已進入傳統旺季928檔，但今年卻出現「旺季不旺」的情景；北台灣各縣市均受影響，北北桃竹各都會區中以台北市況最弱，部份行政區單週平均來客量已降至10組上下，僅北投逆勢開紅盤，北士科因品牌建商推案多，人氣與買氣為北市表現最佳區域。 雖然整體市況並不出色，但建案售價普遍沒有退讓，北台灣各縣市建案9月平均議價率約10.47％，與8月差異不大，消費者若期待房價在今年底下降，機率似乎不高；北台灣各縣市中，又以新竹縣二線區域價格上漲力道最強，如新埔、芎林新案售價多已飆上4字頭，並未看到反轉跡象。 何世昌認為，目前新建案市場觀望氛圍濃厚，不僅消費者在等東風，建商、代銷也在等東風，只是買賣雙方等的東風內容不一樣；業者在等的，恐怕是利空出盡、買氣回升的時機，預料11月選舉結果揭曉之前，買方出手速度不快，成交量持續在谷底盤旋，但價格將持續上揚、唯漲價速度減慢而已。

麗寶集團關企建商以1.94億元、每坪10.4萬元買下新北市金山「凱悅酒店」附近1864坪住宅地。該建商表示，目前還在規劃階段，不排除會繼續購置周邊土地。在地專家則預估，麗寶將打造溫泉住宅大樓，成交單價基本2字頭以上。 近期實價登錄揭露，金山區「凱悅酒店」預定地旁有1住宅土地交易，規模達1864坪，以1.94億元成交，換算單價10.4萬元。經查謄本，買方為麗寶集團體系的「麗源建設股份有限公司」，並以無貸款買進。 麗寶集團表示，本次購地是麗源首次前進金山，推案細節還在規劃當中，1800餘坪的土地規模雖已可興建，但仍不排除持續整合周邊。據官網顯示，麗源建設目前共有4案在線，包括北投「富域」、淡水「好風光」、以及基隆的「海豔」以及「微笑台北」。 住商不動產加盟店長李玉郎指出，該區以華廈產品為大宗，屋齡5年內者成交單價約16~17萬元，屋齡20~30年的物件則為12萬元左右。他認為，麗寶會推出溫泉住宅大樓，每坪成交價基本站上2字頭，畢竟附近的預售案「築馨園」最高成交已來到每坪26.5萬元。 住展雜誌研發長何世昌指出，過去麗寶集團在金山市地重劃也有購入幾塊土地，但尚無推案，認為是在進行長遠佈局。他說，目前金山不論是重劃區或市區，新案單價都在2字頭左右，與淡海新市鎮差異不大，再加上距離台北較遠，也自然較難吸引外來客，且在地需求不夠強勁，因此近年房價表現平平。

台灣房市7大利空 2022年自第二季開始，台灣房市受到以下利空因素影響，導致全台預售屋銷售量劇減 升息 通膨 疫情 打房 假性需求過高 投資客倒貨 兩岸衝突增高 住展雜誌統計，北台灣2022年房市928推案預估量約為2396億元，不過台灣房市面臨7大利空齊發，檔期恐怕熱鬧有餘，但驚喜不足，買氣也難大幅上升。 住展雜誌研發長何世昌表示，今年928檔推案量仍不小，但卻不如外界預期的那麼大，較2021年同期僅略增80餘億元，年增率約3.7%，原因都是因為房地產「發延」症狀嚴重；由於11大選投票日逐漸逼近，延推的建案只增不減，導致今年最後一檔檔期熱鬧有餘，但驚喜不足。 推案量不小 但低於預期 何世昌解釋，雖然今年928檔案量持續成長，但成長的主因是如「DIAMOND TOWERS台北之星」等延推案量挹注。然而，未能爆大量的原因也是延推案所造成；由於11月地方諸侯大選將至，部分建商索性選擇避其鋒芒，將公開銷售時間續延至選後，例如「都廳大院」繼續沉潛，以至於推案潮不如想像中那麼洶湧。 今年928檔推案量最大的縣市為台北市，案量逼近千億元。不過，北市建案數量並不多，主要是指標案量金額可觀所致，尤其是「DIAMOND TOWERS台北之星」單一個案就占全市近半案量。 北市928檔建案最集中、且新案數量最多的地方是「北投士林科技園區」，今年以來，北士科建案的每坪開價、成交均價都達到三位數，房價水準直追士林天母地區，儼然已成為北投新豪宅區。 蛋白蛋黃同床異夢 桃園建案緊捉區外客 推案量居次的新北市，今年928檔約有780幾億元新案開賣，但此檔期推案零星分散於各地，僅三重的二重疏洪道重劃區、二重地區（捷運先嗇宮站一帶），以及土城暫緩發展區等地案量稍多，其餘區域案量均在百億元以下。 由於桃園受疫情等因素影響的延推案多在暑期間公開，例如青埔特區便是如此，因此桃園928檔推案量僅剩約343億元。產品的部分，多數建案以二房、三房為大宗，鎖定首購、首換與大台北輕移民。有趣的是，桃園蛋白區推案數比蛋黃區多，蛋白區建案多想拉攏受高房價推擠而來的桃園市區客，而市區建案卻想吸引大台北輕移民。 新竹持續攻高價 選後買氣很重要 新竹928檔量能亦有限，只約250幾億元，且多集中在竹北菁華重劃區；雖然菁華區供給量稍增，但預期新案成交均價至少從一坪70萬起跳，4、5字頭的價格已經回不去了。另外，往年推案極少的寶山鄉，今年湧現推案潮，928檔有數個新案開賣；值得注意的是，在高價新案助攻之下，寶山新建案房價是否能在短短一年內，從1字頭飆到3字頭？後續頗值得關注。 何世昌認為，今年以來，疫情、打房、升息、選舉、經濟衰退疑慮、第四次台海危機，以及芮氏規模6級以上地震等負面消息接踵而至，可謂是集各大利空於ㄧ身，這種情況堪稱「百年一遇」，預料買氣難大幅上升，業者心心念念的遞延性買盤，或許要等到選後才會見到曙光。

住展雜誌6月16日公布最新統計，新竹縣市的房價表現，就像一碗蛋花湯！蛋黃、蛋白，界限統統打破，原本的蛋白區，新案開價竟直逼蛋黃區，香山、寶山，最近都出現超越6字頭的新案，也超越不少新北市區域，儼然是「吊嘎仔當成西裝賣」，把房價天花板一口氣推高好幾層，以致於天花板都不天花板了！ 住展雜誌最新調查新竹縣市各行政區開價最高（以每坪單價計，以下所指的開價皆為該建案平均開價，而非最高開價）的建案，已經飆到每坪4字頭、5字頭、6字頭，而傳統蛋白、蛋殼區如香山、芎林、新埔、寶山、新豐，建案開價直逼菁華區。 住展雜誌研發長何世昌表示，近年來新竹房價走勢之凌厲，總是令人好奇「是不是挖到石油」？讓人更訝異的，不只新竹菁華區的房價飆上6字頭，而是連名不見經傳的偏鄉新建案開價都比照菁華區，不知道是業者計算機按錯，還是消費者眼花看錯，整體房市瘋狂程度超乎外界想像。 新竹關埔重劃區「豐邑一綻」開價達67.5萬元／坪 據住展雜誌統計，新竹市東區開價最高的建案是位於關埔重劃區「豐邑一綻」，開價達67.5萬元／坪。北區最貴新案，則是「昌昕森林CASA」，開價59萬元／坪，二者建案均刷新該區歷史新高。 何世昌分析，竹市發展較早的地方，有城隍廟等知名傳統商圈，但因竹科園區客偏好街廓整體乾淨、環境質感與學區較好的重劃區，且東區又擁有竹科園區地利之便，使得北區房價從領先轉為落後，無力與東區競爭，城市發展軸心似乎已經轉移。 但最令人意外的是香山透天廠辦案「大竹科景觀科技園區」，開價竟然高達68萬元／坪，簡直是「吊嘎仔當成西裝賣」。去年以來，香山多數透天案開價、成交單價普遍只有2字頭，孰料透天廠辦案價位竟直接跳空漲停。但讓人震驚的地方還不僅於此，該案規劃19戶，實登揭露已有19筆成交紀錄，如此天價又快速售完，真的有些瘋狂。 同樣受到竹科園區客青睞的竹北，菁華重劃區建案開價普遍來到5字頭、6字頭，銷售一段時間的舊案「竹風真好QMAX」開價漲至68萬元／坪。 何世昌表示，竹北建案價格昂貴並不意外，比較讓人難以置信的是竹縣偏鄉的建案價格，似乎出現「脫離地心引力」的狀況。去年上半年，開價、成交價均為2字頭出頭的新埔與芎林，今年開價3字頭、4字頭的建案越來越常見；其中，新埔透天案「京茂MANOR1」，開價達50萬元／坪，而芎林今年3月推出兩個建案「太睿境」、「綠光森林No.29-馥御文昌」，前者開價41萬元／坪、後者開價42.5萬元／坪。 最吃驚的還沒完，地理位置更偏的寶山，造鎮案「宏道新竹帝寶」開價「改寫人類認知」；該案別墅產品開價65萬元／坪，華廈開價45萬元／坪。截至去年底為止，寶山史上只有一建案開價達到3字頭，其餘建案開價多為2字頭，但「宏道新竹帝寶」把天花板一口氣推高好幾層，以致於天花板都不天花板了。

近年來，房市在台商回流與科技擴廠「積」勵下，桃園、新竹以南房價漲勢凌厲，尤以投資客最愛的重劃區。打房一連串政策與信用管制下，為何Q2台北預售屋每坪破百萬新天價？到底誰給建商的勇氣？專家示警，2023年全球恐迎來景氣大衰退，台灣房市泡沫「多殺多」已成定局？ 全球政經局勢未穩，經濟專家示警，2022下半年還不算最糟，2023年，全球恐迎來景氣大衰退。事實上，兩大經濟體，美國與中國房市已陸續傳出「災情」。中國爛尾樓風暴，更令中國政府嚴陣以待，不得不逆勢「降息」就怕拖垮金融市場。 台灣上半年也在政府一連串打房政策與信用管制下，引起一波投資客大出逃，中南部不少漲勢凶猛的重劃區預售屋直接「熄火」。 投資客出逃中南部，台北開價破百萬 房市趨勢專家李同榮以「倒啤酒」理論解讀房市現況。「沖倒的猛就像假性需求過多，杯子內的酒看似滿了，但夾帶泡沫一堆，要等投資客倒貨泡沫消失後，市場（杯子）才會出現剩餘空間。」 投資客出逃重災區，又以中南部漲勢過猛的蛋白區預售市場。李同榮觀察，「多殺多」已是現在進行式，「聞積起舞」區域房市會不會泡沫化？李同榮大膽預測，年底就會揭曉。 只是，政府打房，卻打出房市「南北兩樣情」，中南部投資客出逃，預售屋市場暫時熄火。但根據住展雜誌統計，北台灣各縣市Q2（第二季）新成屋、預售屋房價悉數走漲。北市房價飆三位數，首度突破百萬，新建案房價每坪101.3萬元，較Q1每坪上漲4萬，較去年同期上漲8.6萬元，年漲幅達9.3％。 新北市房價也不遑多讓。新建案每坪站上45.5萬元，年漲幅約9.1％。又以三峽、林口、鶯歌、樹林、泰山等蛋白區漲幅較高。部份蛋黃區漲勢雖不大，但主因Q2推案量極少，如板橋、新店、永和等地，永和更是連一個建案也沒有可謂一屋難求。 雖然Q2本土疫情大爆發、央行連續升息，住展雜誌研發長何世昌觀察，全球經濟衰退疑慮加深，然因北台房市供需失衡，給了建商勇氣，房價漲勢依然凌厲。 李同榮觀察，大台北地區以外的預售市場大多存在「倒啤酒」現象。倒的猛看似滿溢，但泡沫一堆，泡沫消失的剩餘空間是「末升段」，若再度飆漲，就是真正泡沬化來臨。 房市泡沫化？二關鍵指標趨吉避凶 李同榮指出，過去三年來，蛋殼區房市飆漲被形容「群魔亂舞」，他以兩大指標觀察房市未來。 一、通膨保值： 中南部居民對通膨與貨幣貶值特別有感，因此大部分年長者都很積極把一生積蓄拿出來幫年輕人成家。 二、兩代不同堂： 少子化造成人口減少，但家庭戶數卻逐年增加。每戶平均人口減少，足證「兩代不同堂」買房剛需，成房市主要支撐。 台北不是唯一蛋黃，勿誤判中南部市場華麗轉身 曾徒步行腳環台兩圈，李同榮分享自己徒步2千多公里實地考察，發現全台產業鏈結構正快速南移，高科技產業開發進駐，讓新興工業園區一屋難求，隨炒作收斂，未來園區實際運作後，租屋、買屋剛性需求可望出籠。