星期五, 24 5 月, 2024
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台灣建商面臨消化挑戰!商辦與廠辦供應量持續增加

升息浪潮不減,經濟景氣放緩,再加上一波波的政策打房住宅市場買氣減弱,商用不動產也跟著降溫。高力國際的調查發現,今年商辦買氣與去年相比減少了6成,預計未來五年將有100~120萬坪的超量供給陸續問世,建商必須思索未來的策略,可能朝向租賃市場來消化存量。

高力國際梁儀盈:通膨升息潮下,商用不動產是理想的投資選項

隨著美國聯準會鷹式抗通膨的升息腳步後,台灣央行也於6月16日宣布跟進升息,惟同時考量到台灣最新的通膨率來到3.39%的年增幅,以及疲軟的經濟成長力道,央行宣布升息半碼,重貼現率由1.375%調升至1.5%,此波升息幅度也符合外界預期央行透過緊縮手段來抗通膨及不過度傷害經濟成長的力道。 高力國際研究部董事梁儀盈指出,自2007年起的統計來看,央行利率確實對當年度不動產交易有負面影響,2022年1-5月以來商用不動產投資及土地交易市場受到政府政策、全球政經局勢及本土疫情的干擾,買賣雙方持觀望態度,買方轉趨保守且評估期拉長,而賣方對於價格堅持度仍在,因此整體市場交易大幅萎縮。 信用管制發酵 交易額腰斬 今年前五個月商用不動產交易累計約500億元,較去年減少26%;土地交易更因為一連串信用管制措施的發酵,交易額腰斬,前五個月總計約700億元,年減47%。尤其近期以來,因為美國鷹派升息抗通膨的言論受到各方關注,本次央行貨幣政策的態度更顯重要。 今年以來央行跟隨全球腳步,升息主要目的為對抗通膨,但相對也影響投資人對於不動產投資的熱情,看的出來不動產市場交易已經明顯轉冷,也因此本次央行理監事會並未針對信用管制有更進一步的措施,也是想要讓不動產市場呈現較和緩的降溫。不過,土地市場部分,由於先前的信用管制已發酵,加以利率的調升影響住宅者的意願,因此今年土地市場將較去年大幅降溫是必然的。 高力國際董事總經理劉學龍認為,台灣近期雖因疫情影響內需產業的復甦力道,但疫情終究會散去,國境管制將逐步鬆綁,企業將恢復正常營運及獲利,應趁此時提早佈局穩定的收益工具。本次利率調升半碼也拉高報酬率的要求,壽險業的收益率從2.345%拉高到2.47%,而在雙北物件相對難尋,但仍有投資資金避險的需求時,可以轉進桃園新竹台中等較具有產業支撐議題的地區,這些區域的廠辦、廠房及倉儲物流,都仍將持續吸引自用及投資的布局。 此外,對其他非壽險的買家而言,目前台灣整體儲蓄率已來到43.18%的歷史新高,顯示市場閒置資金仍充沛,加以現在的實質利率依舊為負值,建議投資人應趁此時將資金布局在兼具抗跌保值及穩定收益的商用不動產上。而賣方在適當的價格下,應盡快追求更優的資產組合並重新配置資產。

高力國際梁儀盈:土地市場吹冷風,2022上半年全台成交量近腰斬

受惠打房、升息、戰爭及疫情等多種因素衝擊,全台土地市場吹冷風!最新調查顯示,2022年上半年全台成交量,接近腰斬!僅802億元,比去年同期大幅萎縮43%。 高力國際發布2022年第2季商用不動產及土地投資調查 根據高力國際公布的「2022年第2季商用不動產及土地投資調查」指出,上半年土地市場買氣,明顯受到衝擊。 梁儀盈:2022年第2季土地交易動能放緩 高力國際研究部董事梁儀盈表示,2022年第2季4-6月的土地交易動能放緩,單季成交僅291億元,係2018年以來的單季新低。 梁儀盈表示,累計上半年全台土地交易金額,約802億元,也是近五年的同期新低。 高力分析,這顯見在土地交易市場在同時面對貸款管制措施、貨幣緊縮及升息態勢下,土地買氣已明顯由追捧競價轉為觀望保守。 梁儀盈表示,土地交易市場除了整體由熱轉溫涼之外,交易熱區也與前兩年有所改變,今年熱區則移轉到新北市高雄市以及桃園市。 高力分析,至於過去兩年話題度最高的台中市,在產業、人口及交通等三大利基的支撐下,土地磁吸力為全台之冠,各方人馬搶進,去年上半年交易額便高達414億元;但2022年買氣明顯退燒,交易額萎縮至108億元,僅去年同期的26%;不過,也觀察到建商依然持續於七期或水湳經貿園區獵地儲備原料,只不過方式改為與同業或地主合建。 而上半年單宗交易額前十大的土地中,其中前四名單宗交易額均逾30億元,其中元利建設以逾50億元買進大安區土地的總價最高,第二名則是聯發科以37.7億元取得竹北高鐵車站專用區地上權開發案,第三名為三重置業地產以34.7億元買進三重段近2千坪土地。 過去兩年全球投資市場經歷了貨幣寬鬆政策所帶來的游資氾濫,如今各國央行為了對抗高通膨不得不加快緊縮貨幣及升息步調,而不動產市場投資金額龐大,在全球進入升息循環下,高力國際董事總經理劉學龍則認為,除了同步拉高對收益率門檻要求,也提高買方資金借貸成本,而在買賣雙方價格認知差異仍大下,評估決策期勢必拉長,整體市場買氣將價平量縮。 劉學龍:商用不動產市場相對穩定收益 劉學龍認為,商用不動產市場相對是具備穩定收益的投資型產品,尤其現在台灣整體儲蓄率高,布局收益型商品仍是停泊避險資金的選項,只不過要注意的是在收益率門檻拉高的要求及物件稀缺影響下,雙北物件的選擇將更為困難度。 至於產品選擇上,他認為自用買家對於工業不動產短期內需求仍穩,惟北部成交價格已墊高,也會提高交易難度,不過,根據觀察倉儲業者在台灣需求仍旺,可望成為工業用地另一去化的主力。 至於在土地交易方面,由於先前信用管制已發酵,加以利率的調升影響消費者購者意願,且通膨也拉高建商的營建成本,建商獵地動能明顯趨緩,因此今年土地市場將較去年大幅降溫是必然的。

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