星期一, 4 3 月, 2024
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新北置產新趨勢!高收入者偏好板橋、中和,永和、新店居末

去年前三季,年收百萬以上的民眾在新北貸款購房首選是板橋,其次是中和、新莊、三重林口。不過,傳統熱門如新店與永和分別排在第7名和第10名。周昆立指出,近年因中和、新莊、三重林口有重大建設,高收入者的買房偏好也逐漸改變。不但能夠觀察到傳統受青睞地段的變動,民眾也可以參考這些資訊,然而因為市場變化,需更是留意相關動態。

哪些建商、區域會打響房市降價第一炮

建案買氣急凍已一段時間,不少人期待價格鬆動以便進場,元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,過去經驗,推案量大的新興重劃區、推案量較大/庫存較多的建商,以及區域創高價的建案,在買氣無法維繫下,最可能降價,想殺價買房購者可以多留心。 周昆立指出,過去半年預售市場交易慘淡,2021年9~12月景氣高峰時,平均每月可達1.2萬件,但2022年從5月開始,已連續6個月預售揭露件數都只有6千多件,較去年9~12月旺季呈現腰斬,雖然現在預售價格還沒明顯修正,但量縮市況已讓建商壓力越來越大。 以過去經驗來說,推案量大的新興重劃區、推案量較大/庫存較多的建商,以及區域創高價的建案,未來價格最可能出現下修。 桃園新竹台中台南高雄新興重劃區風險較高 以推案量大的新興重劃區來說,近年房價狂飆的雙北以外縣市,如推案量大的桃園新竹台中台南高雄等大都會區內的新興重劃區,都是風險較高的區域,購者可以多留意。未來一旦預售、新持續滯銷,就可能有建商開出大降價的第一槍。 推案量大+庫存多的建商 再以推案量大+庫存多的建商來說,由於建案及餘滯銷,推案量大的建商,土建融利息與資金周轉壓力就會大幅升高,降價機率也增加。過去就有推案量大的上市櫃建商率先降價,購民眾可從建商財報及庫存觀察,主動針對建商出價議價,便宜買房機會不小。 區域創高價建案 至於區域創高價的建案,周昆立表示,這類建案房市順風時很容易因為創高價引起市場注目,甚至帶動一波熱銷,如今房市冷卻,這些創高價個案願意買單的買盤變少,價格就容易出現修正的狀況。 以北市捷運辛亥站一棟齡5年指標社區為例,一開始逼近9字頭的推案價曾引起區域注目,但後來碰到房市高點反轉, 高價成為銷售上的一大障礙,後來建商只好順應市場需求,將價格調整,以實價成交紀錄來看,成交只有6字頭,跟一開始開價有著不少差距。

房市拋售潮黑天鵝來了 這區域首當其衝

平均地權條例》修正草案三審通過上路前,估計將是投資客最後的逃命關鍵時期,近年新興重劃區預售推案量大,不少投資客瞄準重劃區內低總價的兩房、小三房產品進行投資,預估新法上路前,這些新興重劃區的首購產品轉售賣壓轉售也會不小,對於剛需的自住客來說,將是進場議價、撿便宜的好時機。

台灣買房每6人有1年輕人,周昆立指出背後的無奈

近年全台灣房價大漲,一般認為年輕人財力有限,買房應趨保守,但元宏不動產加值服務平台統計金融聯合徵信中心資料,過去5年,20至30歲的年輕人買房占比出現明顯攀升,房價高漲,年輕人不僅沒縮手,反而積極買房。 根據統計,2018年年輕人占當年貸款買房總件數的比重僅13.8%,創近年最低點,接下來幾年一路走揚,到去年甚至有高達15.3%的貸款買房者是年輕人,而今年前三季也維持在15%的高檔區,近兩年幾乎每6個買房的人,就有一個是年輕人。 三項因素年輕人買房占比竄高 元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,高漲的房價理應壓的年輕人更加喘不過氣來,更加買不起房。不過,可能因為「擔心現在不買以後會更貴」、「想加入投資買房的行列」、「長輩願意支持」等三項因素,造成這幾年年輕人買房占比竄高。 年輕人擔心現在不買以後會更貴 以「擔心現在不買以後會更貴」來說,據內政部資料,從2018年Q4到今年Q2,短短三年半,全台房價上漲了24%,許多新興重劃區房價甚至上漲超過一倍以上,這讓很多年輕人越看越害怕,深怕現在不買,之後更買不起,只好急著進場買房。 年輕人想加入投資買房的行列 再以「想加入投資買房的行列」來看,這幾年房價漲,買房幾乎隨便買隨便賺,很多投資客購買預售,只要付個購總價一成左右的簽約金,後續就可以轉賣賺錢,甚至還有利用紅單轉售,幾乎無成本的賺錢方式來炒房。 這幾年常見投資大戶一次購買多戶預售,每戶賺個幾十萬就換約脫手,讓很多小資族看了心癢癢,也吸引不少年輕人加入炒房行列。 長輩願意支持年輕人買房子 最後「長輩願意支持」來說,原本首購族最缺乏的就是購本金,這兩三年房價瘋漲,其實也看得不少長輩心驚,深怕子女以後無力購,因此市場上也出現很多長輩贊助自備款買房的案例,讓年輕人買房比重出現攀升。 周昆立指出,雖然近年年輕人買房增加,但這並非真的代表年輕人買得起房了。近年生活成本因通膨大增,但是薪資漲幅卻相當有限,年輕人實際的購能力是下滑的,目前勇於買房,一旦未來快速升息或是經濟工作出現狀況,年輕人恐陷入極大的風險。 周昆立建議年輕人不追價作首要購原則 因此,建議現在年輕人如真要買房,不追價應該當作首要購原則,另外,買房也要有新思維,只要能比行情價低2~3成,用「夠低」的價格買房,也就沒有高點買房套牢的可能。 而對於如何低價買房,有些訣竅。如運用比價平台確認社區的賣壓狀況,一旦同社區有30~50戶,甚至上百戶待售,主自然銷售上就會有壓力,也自然更有讓價的可能。另外,目前市場有大量餘,留意建商出清狀況,也會有機會撿便宜。
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疑似投資客出逃?全台降價求售破萬件!台中市賣壓沉重

房市利空壟罩,不少投資客擔心升息、《平均地權條例》修正案搶下車,不過在房市買氣普遍低落低落的情況下,交易量委靡不振,有些主甚至乾脆降價求售。根據工商時報報導,全台網路待售主降價案件,7月約608件,8月增加至2526件,9月更一口氣暴增至1萬2548萬件。統計近3個月以來,六都、屏東降價均超過千件,又以台中2639件全台居冠。

台灣購屋痛苦指數創歷史高!痛苦指數問題在房價

房價高漲惹民怨,官方數據也揭露揹房貸壓力多沉重!內政部地政司公布今年第2季房貸負擔率39.62%、房價所得比9.69倍皆創歷史新高,等於要花近10年所得才買得起房。 全國房貸負擔率39.62% 創歷史新高 根據內政部統計今年第2季房價負擔能力指標,全國達39.62%,季升1.27%,年升3.35%,扛貸的負擔隸屬於「略低」等級,但已接近「偏低」。該指數是以20年期本利攤還方式、貸款7成來計算每月貸款,再除以中位數月家戶可支配所得來計算,簡單來說,就是家庭收入用來繳房貸的佔比,其中低於30%屬合理,3~4成屬房價負擔能力略低,4~5成屬略低,高過5成屬於過低。 內政部:房貸負擔率增加受到升息影響 內政部直指,房貸負擔率增加主因是受到升息影響,由於第2季全國中位數住宅價格較季升10萬元(由840萬元升至850萬元),使負擔率增加0.46%,五大銀行平均購貸款利率上升0.224%(由1.368%升至1.592%),使負擔率增0.83%;而中位數家戶可支配所得增加0.04萬元(由87.68萬元增加至87.72萬元),僅使負擔率減少0.02%。 房貸負擔率增加代表的不是房價上漲,就是家庭所得下降 不過元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,「房貸負擔率」是依據「中位數住宅價格貸款月攤還額/中位數月家戶可支配所得」計算而得,房貸負擔率增加,代表的不是房價上漲,就是家庭所得下降。 房價4年漲23% 購負擔大增 周昆立接著說,以官方內政部發布的全國住宅價格指數就可發現,到今年第2季為止,全國房價已經連17季未曾下跌、短短4年就漲了23%,目前六都的房價都創下歷史新高,顯見房價上漲才是購負擔率增加的主因。 六都中以台北市房貸負擔率66.12%最重,等於超過6成薪水都拿來養房;新北市也以52.41%位居壓力第二大,負擔能力都屬「過低」等級。台中市45.54%屬於「偏低」等級;台南高雄桃園則落在38.26、38.17%及32.01%,屬「略低」等級。 值得一提的是,隨著中南部近年房價飆漲,房貸負擔率年增率也達6.08~7.81%間,負擔加劇的狀況因此也最明顯。 購痛苦指數9.69倍 成史上新高 另外有「購痛苦指數」之稱的房價所得比,簡單說就是房總價與家庭1年可支配所得的比值,數字越高表示買房難度越高、越痛苦。以最新數據來看,全國達9.69倍,等於平均1個家庭養1間房需要近10年不吃不喝才買得到。 又以台北市16.17倍最辛苦,新北市12.82倍居次,台中市也高達11.14倍,雖然皆較前季稍為減輕,但仍高於全國平均。 周昆立表示,現在台灣房價正處於歷史新高狀況,民眾購負擔相當大,除政府單位須留心外,民眾買房也要更謹慎。內政部也提醒,購貸款為長期支出負擔,民眾在購時仍須審慎評估整體利率調升對於未來還款負擔的影響。 內政部也強調,對於投機客短期炒作抬升房價,加重自住購民眾負擔的不公平情形,將持續推動修法予以遏止,以健全房市穩定發展。

元宏不動產公布8.5萬筆欠債屋主地圖,房市潛在賣壓將至?

元宏不動產加值服務平台公布8.5萬筆欠債主地圖 「急售房」成為高房價下購人最有可能撿到便宜的供給之一,元宏不動產加值服務平台公布全台首個「欠債主地圖」,全台目前建物他項權利部中有「私人設定」抵押權的房有8.5萬筆,代表有八萬多主的房子向民間借貸並設定抵押權,一旦股市不穩、景氣衰退,這些房將形成潛在賣壓。 建物他項權利「私人設定」抵押權 元宏不動產加值服務平台調查顯示,這些私人設定的房73%集中在六都,以新北市1.4萬間最多,個別行政區來看,桃園區中壢區都超過2,000間,台中西屯板橋亦超過1,500間。 元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,「私人設定」跟銀行房貸所設定的抵押權不同,借款人提供房地當作擔保品,把抵押權設定給銀行以外的民間借款公司、當鋪、代書、地下錢莊或是其他債權人,一旦最後借款人無法還款,債權人就可以利用擔保品的價值來清償債務。 民間私人設定借貸利率普遍年利率高達8%~24% 目前民間私人設定的借貸利率普遍年利率高達8%~24%,遠高於現行不到2%的一般房貸利率,願意接受高利率的主,通常有急迫、高度資金需求,也最有最有急售、低價售的可能。 元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示,去年全台新增了3.7萬間房進行私人設定抵押權,比起前年新增3.3萬件、增加1成以上,近兩年房價普遍有1~2成以上的上漲幅度,讓主有更多借貸空間,提升不少民間業者的放貸意願,但如果經濟衰退、股市下跌導致房價出現修正,這些有私人設定的房,可能成為未來房市潛在賣壓。 陳傑鳴表示,消費者在購之前,一定要詳細查閱土地及建物登記簿謄本上「他項權利部」的記載,確認該房地有無設定抵押權等他項權利、或設定幾個抵押權。 此外,陳傑鳴並提醒只要買的房子有設定抵押權,消費者最好要求賣方在所有權移轉登記之前,將原設定的抵押權辦理「塗銷登記」,或即使買方想向賣方貸款銀行辦理貸款,最好也要會同賣方到銀行辦理債務人及義務人名義變更,並向地政事務所辦理抵押權內容變更登記,以免接手賣方所欠大筆債務。 房權狀他項權利有私人設定抵押權前十大行政區分布排名 縣市行政區有「私人設定」抵押權房數量(間) 桃園市桃園區2,433 桃園市中壢區2,167 台中市西屯區1,635 新北市板橋區1,552 台北市中山區1,382 台中市北屯區1,530 新北市中和區1,470 高雄市鳳山區1,439 高雄市三民區1,408 新北市新莊區1,407 資料來源:元宏不動產加值服務平台

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