星期五, 19 4 月, 2024
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南二都房市魅力:台南中西區與高雄鹽埕區房價分析

台南中西區擁有新光三越、林百貨等機能強商圈,以及台南大學等教育機構,新案如「青森苑」、「琉星」以小坪數高單價特色受追捧。高雄鹽埕區雖曾人口外流,但駁二藝術特區等建設帶動區域發展,如「港灣1號院」造鎮案推動房價上升。住商機構大南區協理林祺博及大家房企劃研究室總監郎美囡預測,2024年南部房市將穩中求進,小坪數住宅將成市場主流。

台灣選後房市回歸基本面 北中南各區房價支撐強弱有別

選前全台房市買氣觀望氣氛濃,房產業界紛紛預期,市場干擾因素退去,選後市場將回歸基本面,但北中南各區的推案供給與需求面強弱有別,推案熱區的建設前景成為強化訴求力,具備建設議題、軌道快捷路網與商圈效應的重點區,將領軍加強年底推案衝刺火力,有機會引領區域房市買氣逐漸回溫,但餘存量龐大區,房價修正壓力也將增強。 新存量各區有別 供需影響房價支撐力道 根據台電低度用電資料顯示,六都各行政區新建餘(待售)住宅數排行,第一名是桃園市龜山區的3593戶,過去長年空置率偏高的淡水區,新建餘僅排行第七名,第二名則是北屯區,第三名為中壢區,第四則為桃園區景氣若暢旺時新建餘並不會對市場產生影響,不過一旦景氣反轉後,區域的新建餘可能會對房市產生壓抑。 曾敬德:重劃區成為這幾年的房市亮點 信義房不動產企研室專案經理曾敬德表示,這幾年新興的重劃區推案大增,對比早期開發區域的老舊市容,重劃區成為這幾年的房市亮點,尤其雙北市入住的門檻較高,吸引部份首購與換族群往新北甚至桃園重劃區移動,也推升重劃區房價走揚,建商看好在重劃區不斷購地推案,不過一旦景氣反轉,重劃區的新房子與未來新推案也都會造成壓力。 統計顯示,近年火熱的重劃區推案量大,同時新建餘數量也多,導致區域內出現較多的新建餘,前五名新建餘數量較多的行政區,就有3個位於桃園市,包括龜山區的3593戶,中壢區的2488戶與桃園區的2462戶,其次則是台中市北屯區2580戶,新北市板橋區的2269戶,反觀過去空置率長期偏高的淡水區,新建餘僅2009戶,對比上述區域,反而新建餘數量相對穩定。 根據591統計,第三季全台推案創下約5540億案量新高,但建商推案並未踩剎車,房價也持續爆衝,另外,以中台灣為例,最新「大台中房市月報」顯示,今年1~8月使照量為1萬4600戶,較去年同期增加6788戶,年成長1.87倍。大量交潮也使二手市場轉趨觀望,整體交易量明顯下滑。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析,升息、打炒房利空影響,觀望性買盤增加,許多案子銷售停擺,但有強勁品牌力加持的個案,具珍稀性,大多在個案醞釀期就有大量粉絲排隊預約,且不少業者都會拉高自備款甚至設立轉約限制,個案便會以自住買盤為主,可確保未來社區住戶品質,也避免成後還有大量房仲進出,建案建商品牌價值穩定,這類產品也相對不受景氣波動影響。 人口、就業與結婚率 攸關區域房市發展強度 依據內政部資料今年1~8月粗結婚率資料,全國粗結婚率3.23‰,全台結婚率最高的縣市為新竹縣3.67‰,其次為桃園市3.56‰,全台結婚率前十名縣市除了花蓮、台東外,多為近幾年房地產市場相當熱絡的區域,前十名縣市中有5個平均購總價破千萬,而結婚率排名第二的桃園市平均購總價卻不用千萬元。 大家房企劃研究室副理郎美囡分析,結婚率前十名縣市多數為工作機會較多的區域,這幾年新推案量也大,購總價千萬上下的選擇多,因此成家立業者多。 近幾年因科技園區成為房市大熱門的新竹縣市雙雙入榜結婚率前十名,其平均購總價在榜內屬高價位,新竹縣平均購總價1179萬元、新竹市平均購總價1,224萬元,僅低於新北市台中市。郎美囡表示,新竹縣市因科技業蓬勃發展,平均薪資高、消費力強,雖然房價在前兩年順著房地產多頭之勢大幅成長,不過科技業未來發展可期及在地剛需支撐,成家比例較高。 粗結婚率入榜前十名的主力都會區除了新竹縣市桃園台中新北高雄台南等五都也在十名之內,六都獨缺台北市不在榜內,而桃園市結婚率位居第二,但平均購總價還不到千萬元,購負擔相對輕,郎美囡指出,台北市雖然工作機會及資源多,但房價及房租都居冠全台,人口因此被擠壓到其他縣市,加上多年來周邊縣市的社會福利制度有超越之勢。 而桃園市的生育補助優於台北市,各個重劃區新房選擇多、房價相對雙北低,機場捷運通車後更具交通優勢,如A7重劃區青埔特區吸引不少雙北買方進駐,北北桃生活圈有意結婚生子者,選擇移居桃園市可能更輕鬆。 南高雄亞灣區千億投資開發 住商機能強化帶動發展 南高雄亞灣區特貿三評選案以776億投資額佳績,創下全台公辦都更最大民間投資規模紀錄,特貿三是亞洲新灣區之指標案件,10月中旬已由南之南基地領跑。 高雄市副市長林欽榮指出,陳其邁市長上任後,即提出「產業優先」政策,確立「北高雄為IC及高科技產業生產基地」、「南高雄亞洲新灣區為區域企業總部」產業發展藍圖,亞灣區鄰近高雄機場,具備高雄港國際港灣水岸景觀,故市長全力推動5G AIOT智慧產業在亞灣發展,除積極向中央支持挹注110億投資亞灣,更以006688租金補貼、員工薪資補貼、貸款利息補貼、興建智慧社等,鼓勵高科技產業進駐,從就業到生活提供最完整的方案,吸引5GAIOT各種垂直整合應用在高雄生根發展。 去年底,亞灣區特貿三評選案以776億投資額佳績,創下全台公辦都更最大民間投資規模紀錄,特貿三是亞洲新灣區之指標案件,10月中旬已由南之南基地領跑,北基地、南基地北側等實施者,可望加速提送都更事業及權變計畫,讓高雄搶佔5GAIoT國際產業鏈優勢地位之同時,也能加快亞灣區企業商辦開發速度,完善區內商業及生活機能,建設高雄成為新南向前進基地,引領企業邁向全球市場。 重大交通建設陸續完成 帶動高雄房市成長 高雄市區軌道交通路網持續建設,除了捷運紅線與橘線串連各大生活圈,加上輕軌捷運與動工的捷運黃線,將連結百貨商圈、公園綠地與交通幹道,又整合高鐵與鐵路地下化建設,讓高雄都會區將發展成為大生活圈型態,沿線站區周圍的軌道交通概念市場都將受惠。 歐美建設卓永富高雄市區重大建設陸續到位 歐美建設機構董事長卓永富認為,高雄市區重大建設陸續到位,包括政府積極推動的鐵路地下化、衛武營特區、亞洲新灣區建設、輕軌捷運計劃,甚至捷運黃線計畫今年底動工,都將陸續開發完成,可望翻轉高雄城市發展,朝向現代化都會成長,提高居住生活機能,成為移居高雄的重要利基條件。  

台灣2022年11月買賣移轉棟數月增年減 高雄降幅破4成

觀察六都2022年11月買賣移轉棟數,與10月相較,除台南小幅月減外,其餘五都皆成長,但與去年同期相較,則全面衰退,台北市1,999棟,月增3.8%、年減26.3%;新北市4,238棟,月增10.0%、年減40.4%;桃園市3,724棟、月增21.5%、年減15.9%;台中市4,144棟,月增1.8%、年減13.0%;台南市1,610棟,月減0.7%、年減27.7%;高雄市2,708棟,月增5.7%、年減42.6%。

台北大3~4房、51~80坪住宅過去是票房毒藥 如今翻身大漲

台北市房價高昂,一向以低總價、小型產品較熱賣、漲幅也較快較高,不過房仲觀察今年各坪數區間的實價資訊,發現過去被視為票房毒藥的大3~4房、51~80坪的住宅,單價年漲幅破1成最猛烈。 住商不動產依據實價登錄資訊,統計今年各坪數區間的平均成交單價,有坪數越大、單價越高的趨勢,超過百坪的住宅均價更維持在單價百萬元行情,不過與去年相比則沒有明顯變動。 百坪豪宅價格疲軟 漲幅不動如山 大家房企劃研究室副理郎美囡解釋,通常大坪數總價必然偏高,故百坪住宅通常為豪宅,去年已反應高端買方回歸的資金動能,今年價格表現疲軟,僅維持去年水平。 其他坪數區間的漲幅走勢,20坪以下成交單價上升至7字頭,均價71.4萬元、年漲幅3.8%;單價還維持在6字頭的坪數是21坪到40坪,儘管價格尚未叩關7字頭,今年房價也都有7%~9%的漲幅;41坪到80坪都從去年的6字頭漲至7字頭。 疫情拉抬空間重視度 大3~4房漲勢猛烈 其中51~60坪均價72.9萬元、增幅11.6%,61~80坪均價76.2萬元、增幅10.0%,是漲幅最大的坪數區間,顯示大3房、4房的產品漲勢最為猛烈。 郎美囡指出,大3房、4房曾為市場的票房毒藥,房市下修盤整時乏人問津,近期因資金潮拉高購預算,以及疫情讓居家時間增加,買方重視開闊的室內空間,且80坪以下的總價容易控制在央行豪宅貸款限制之外,以及台北市豪宅稅的標準內,都是今年單價有亮眼表現的原因。 銀行放款趨保守 小漲勢放緩 至於價格表現一直相當強勢的小,今年均價成長幅度反而落後大坪數,郎美囡認為,小坪數多年來在高房價之下的低總價優勢,加上少子化及不婚主義的社會結構變化而受青睞,且容易出租,因此穩居台北市熱銷物件。 不過郎美囡話鋒一轉,小前幾年價格隨著房市谷底反彈也已成長,因此漲勢放緩,此外今年銀行放款趨於保守,過大或過小的住宅成數不盡理想,也會影響買方追價意願。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則提醒,今年下半年市場多空交錯,央行連續3季升息、全球經濟衰退,不動產市場明顯降溫,投資置產憂心高點進場,尤其坪數過大或過小的產品在市場修正之際最容易受到衝擊,建議購前務必多方評估。
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