星期五, 2 6 月, 2023
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台北市透天厝無法整合,興富發「復興北路案」動工

台北市區又見整合失敗,將被大樓包圍的孤獨老透天。不過,這次情況很特別,並非主和建商條件談不攏,而是主買了老後,不知基於什麼理由,就是不願意參與都更,不管建商怎麼說,主就是不想談,堅持要把空房子留在那裡。 這棟紅牆老透天位於復興北路、長安東路201巷之間,共有三層,目前空置無人使用,土地面積約24.5坪。 根據謄本資料,該棟老與周邊土地,最初都是大同集團的土地資產。其中老所在的北側街廓,在民國4、50年代蓋起了多棟房,臨長安東路、復興北路口的南側街廓,早年則是大同公司已故創辦人林挺生選市議員的競選總部,產權都在大同集團名下。 資料顯示,不知何故,民國77年時,大同公司出售北側街廓中的該棟老給許姓自然人,其他土地房子都仍在大同公司手裡。 許姓主不願意參與尚志開發都更 10多年前大同公司下尚志開發決定進行都更,把許姓主24.5坪老也畫入都市更新計畫範圍,獲得核准後,申請為台北好好看的公園綠地,取得容積獎勵,但因許姓主一直不願意參與都更,因此在2019年以附以附帶容積獎勵、容積移轉的條件公開標售。 標售結果由興富發建設以約51.12億元,取得容積率將近900%的456.47坪精華土地,換算土地單價近1120萬元,創中山區地王。 興富發建設副總廖昭雄表示,興富發買下土地後,也一直積極和許姓主聯絡,但許姓主從頭到尾連談都不想談,就是不想參與都更,他們也不知道到底是什麼原因。 房子將興富發基地切成凹字型 由於許姓主態度堅決,興富發百般無奈,只好動工,該房子將興富發的基地,切成一個凹字型,中一側約有一棟透天面寬,興富發幾經考量,決定作為車道,雖然這樣做讓該不會太受壓迫,但未來仍是夾在兩棟高樓之間。 台灣房集團資深經理陳定中指出,該棟老雖然產權單一,但土地面積僅約24.5坪,且未臨幹道,只面向長安東路窄小單行巷弄,基地又呈狹長狀,開發利用的彈性不高;加上該棟老往後將被大樓包圍,採光、通風都不盡理想,出入動線亦受限,未來發展性有限。 他說,該棟老當時若賣給建商,在具共同開發效益的情況下,以單價逾千萬估算,24.5坪的土地,身價有望上看2.7億元;然而現今在沒有容積獎勵、容積移轉的情況下,土地行情大減,令人可惜,也讓未來台北市中心多了一棟市容奇觀。

興富發未來七年完工量逾4,400億 土地開發轉合建

興富發(2542)、潤隆(1808)在2022年12月6日舉辦法說會,潤隆興富發各有1.4萬、4.4萬坪土地庫存,分別能創造106億、1,912億元總銷規模,興富發指出,剛性需求不會消失,端看產品定位,總價650~1,300萬住宅剛需首購產品、重劃區商辦都有極大的需求,由於融資緊縮政策,土地開發上轉向參與公部門標案、合建開發,降低對融資的依存度。 興富發集團旗下的潤隆,2023年將推出三案、總銷185億元,以目前工程進度推估,預期至2025年將有926億元新完工;興富發未來則將再推出15案、總銷金額超過1,300億元,預期至2029年新完工規模將高達4,441億元。 興富發副總經理廖昭雄表示,利率水準、償貸能力所推算出的總價帶,將是未來產品規劃的重要依據,以每人每月平均薪資5.5萬元,薪資三分之一償貸,30年期、利率1.75%、貸款八成回推,雙薪家庭能負擔總價約在1,314萬元,單身族則在650萬元,總價帶在650~1,300萬元間的產品,占了整體市場交易量的六成,也是未來主流,因此住宅推案都是以在此總價帶規劃的二、三房首購型產品。 廖昭雄表示,以台中商辦的推案經驗來看,3年內賣掉了各2萬多坪的二棟商辦,過去很長一段時間商辦供給幾乎空白,台北老舊商辦硬體缺陷多,市場欠缺供給導至企業無法搬遷,加上疫後回歸正軌,更多外商進入台灣,商辦內外部需求都很強勁,尤其新興重劃區,而商辦全棟出租後再出售給壽險業,也是商辦重要的去化策略。 除了產品規劃上以首購產品,及能見度高的地區推出商辦外,未來土地開發策略調整,政府對房地產融資政策緊縮,因此參與公部門如公辦都更、捷運聯開等合建開發,不用太高額土地融資壓力,例如目前包括土城金城、三鶯線、永和大陳都更、台中捷運G9-2等案都正積極參與備標。

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