Tag: 建築貸款餘額

2022年台灣股市、房市同步逆轉，從年初熱呼呼到年底冷颼颼。展望2023年房市還是延續寒冷冬天。四個面向檢視，資金面、景氣面、政策面都不利於房市，民眾買氣下滑，預估房地產成交量萎縮，房價波動則視各區域供需而定。 從四個面向，來檢視房市目前狀況 一，房屋買賣移轉棟數降溫 根據統計，今年10月六都房屋買賣移轉棟數持續降溫，跟去年同期相比，出現二到三成降幅，已經感受到房市冷冬來臨。其中，新北市買賣移轉棟數年減40%、高雄市年減37%、桃園市年減30%。 若以今年前10月全台買賣移轉棟數統計，1-10月共計26.6萬棟，比去年同期減少4.5%。由於下半年成交棟數持續下滑，全年可能落在30-31萬棟附近，比去年34.8萬棟明顯降低。 二，房價持續攀高 從國泰房地產指數觀察，2022年第三季預售案表現，比去年同期呈現價漲量穩。在房價高漲與遞延推案下，第三季推案戶數成長27.8%，推案金額上漲35.2%。但是，在消費者觀望心態下，銷售率降低、買氣較低迷。其中新竹縣市、台南市銷售率下滑較多。 若根據內政部全國住宅價格指數觀察，2022年第二季，全國房價季增率2.44%，年增率10.27%。其中，高雄市年增13.9%、台中市年增12.2%，是相對成長幅度較大的。從價格指數來看，房價並未出現明顯反轉現象。 三，房屋貸款餘額創新高，房貸利率上升 截至2022年10月台灣購置住宅貸款餘額達9.26兆元，建築貸款餘額3.05兆元，都創下歷史新高。不過在央行打房與升息下，銀行不動產放款也日趨謹慎，下半年放款成數縮小、對餘屋量過大的區域放款更為謹慎。 由於央行今年以來升息0.5%，重現貼率來到1.625%，銀行放款利率也調高。今年1月五大銀行房貸利率為1.359%，到10月時房貸利率為1.827%，增加了0.468%。市場預估，央行12月若再升息半碼，可能就是此波利率最高點。整體來說，台灣房貸利率上升風險有限，但是2023年預估全球經濟景氣惡化，銀行房貸放款會更為謹慎。 四，經濟景氣風險。 央行預估2022年經濟成長率3.5%，2023年為2.9%。主計處預估2022年台灣經濟成長率3.06%，2023年為2.75%。顯示明年經濟成長率不如今年。截至2022年10月，台灣景氣對策信號為黃藍燈，分數18分，市場擔心明年有跌落至藍燈的風險。景氣成長減緩，不利於房市表現。 2023年房市展望 從以上四大方向檢視，房地產市場下半年成交量略為萎縮，但是價格仍然持穩，銀行利率雖然小幅升高，但是房地產放款餘額仍然持續上升，房貸違約率也在低檔，整體房市仍然健康。 不過，面對2023年有幾個挑戰 一，經濟景氣面惡化 全球2023年經濟成長率下滑，不排除陷入衰退風險。台灣經濟成長率預估低於3%，此對房地產市場是負面因素。 二，貨幣緊縮持續 2022年通膨高漲的壓力，2023年可稍微降溫，但是貨幣緊縮立場持續，台灣央行即使不再升息，但是也沒有降息空間，也不會放寬房地產信用管制。 三，銀行端建築貸款會更謹慎 預售屋銷售率降低，對建商帶來財務壓力，銀行端建築貸款會更為謹慎。 四，銀行對於住宅貸款偏向保守 整體房地產貸款餘額高，銀行對於住宅貸款偏向保守，貸款成數縮減，不利於購屋、換屋者。 從區域發展來看，2021年受惠於台積電設廠利多，讓台南市、高雄市房市交易熱絡、房價大漲，不過之後台積電高雄廠7奈米廠生產延後，又讓高雄房市急凍。整體來說，房市熱潮往中南部發展的熱潮，已經稍有降溫了。 另外，台灣在這幾年房價急漲之後，房價所得比頻創新高，購屋痛苦指數大增。目前台北市房價所得比高達16.1倍，房貸負擔率高達66%。新北市房貸所得比12.8倍，房貸負擔率52.4%。都已經超出一般上班族可負擔範圍。 展望2023年房市可能呈現的樣貌是，成交量萎縮，價格看區域而定。蛋黃區價格較有支撐力，蛋白區則看區域供應量而定，若供應量大，議價空間可望加大。長線來看，房價短期內應該不容易再大漲，主要包括擔心地緣政治風險，有錢人資金開始匯出，而全球保護主義，讓企業從積極在台投資轉為對外投資，台灣房市應該會進入一段整理期。

房市買氣轉淡，但似乎未衝擊建商信心。安信建經彙整中央銀行統計顯示，今年來建築貸款餘額逐月年增幅大多逾一成以上，且建築貸款餘額占消費者貸款及建築貸款餘額比重卻節節攀升，8月更走升至27.69％高點，所占比率較去年同期增加一個百分點。 安信建經表示，2022年Q2前因土地市場交易熱絡，不少建商手上儲備案源充足，且目前房價位居歷史高峰、有利可圖，業者為了公司營運必須推案，因而建築貸款餘額仍持續墊高，預期在年底縣市長大選底定後，今年Q4到明年初之新建案市場推案量仍將維持榮景。 今年以來，每月建築貸款年增幅雖較去年低，但大多仍逾一成以上。以今年8月為例，建築貸款餘額來突破3兆元，年增幅仍達約12％；同期房貸餘額年增幅僅約8.54％，若說是建商信心高於購屋族，一點也不為過。 觀察近三年來走勢，建築貸款餘額從2019年8月約1,986億元一路上升，至今年8月成長至約3兆元，短短三年內大增約一兆元。同時，建築貸款占消費者貸款及建築貸款餘額的比重，在2019年8月約23.23％，今年8月上揚至27.69％，比重於三年間成長逾4個百分點。 安信建經總經理張峰榮分析，建築貸款餘額穩定上揚有三大因素 在房市多頭之下，房價持續上漲，激勵建商購地推案信心。 前一波空頭期間，多數建商擔憂修正期漫長，不敢購買土地，手頭上儲備的案源偏低，之後房價回彈時才大舉獵地。 業者本身就沒有悲觀權利，不管時局如何，仍得推案來維繫公司營運，更何況目前房價位於歷史相對高點，建商得把握良機搶攻市占。 近年央行多次緊縮土建融上限，銀行放款也趨嚴格，張峰榮指出，因危老重建被排除於銀行法72之2條之外，安信建經與國內數十家銀行都有合作，可為地主爭取到優渥的放款條件；地主若透過安信建經全案管理委建模式，不太需擔心融資問題，通常能順利推動重建。 張峰榮指出，因建築貸款餘額持續上升，以及台北市老屋重建蓬勃，新建案推案量可望再衝一波。在「DIAMOND TOWERS台北之星」、「連雲玥恒」、「日勝生僑安新村重建案」等多個老屋重建百億級指標案開賣後，今年台北市Q4新建案推案量可望衝破千億元，全年推案量達3千億元不成問題，推案量將連續三年達到3千億元。