星期二, 28 5 月, 2024
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政府推出四招,房市風向正在轉變

過去一年政治經濟情勢不佳,央行不斷升息,台灣房市逐漸由賣方市場轉變為買方市場。但隨著最近立法院通過平均地權條例修法,房市風向正在轉變。房市專家張欣民表示,政府近期態度急轉,拋出四招後,原本有利於買方的完美風暴正在快速退散中。買房民眾原本以為今年有機會買到相對合理價位的房子,但現在說好的買方市場可能煙消雲散,房市又回到賣方市場。

購屋依循「四不政策」回歸房市基本面

房市2023年受到多項利空影響,近期交易量明顯轉冷,針對有購需求的民眾,現在購又該如何挑選?對此,專家建議,在市場變化大時,買房更要回歸基本面,盡量挑選蛋黃區的2房主流產品,未來脫手性佳,同時買房應遵守4不政策,首先建議購族不要「墊腳購」,買超出能力範圍的房子,再來就是避免買預售且不要追價,最後則是拒絕接手投資客換約物件,以免幫投資客獲利了結,自己又被剝削一筆。 蛋黃區買房,景氣反轉時抗跌性佳 針對房市轉冷,若是近期有購需求的民眾,天時地利不動產顧問公司總經理張欣民建議,在市場變化大時,買房更要回歸基本面,首先地段部分,蛋黃區更優於蛋白區,由於蛋黃區整體交通、學區條件都相對好,因此在景氣反轉時比較有抗跌性,即便房價修正,還是能享有完善的生活機能,不過由於蛋黃區房價較高,因此預算有限的民眾建議可以先從中古入手,但儘量挑選況較好的中古,以免後續還要花大筆修繕費。 至於格局則建議以2房主流產品為主,不僅總價相對3房以上親民、流通性又高,且現今小家庭當道,先求有再求好,未來若需要更大空間再換即可。至於房類型,景氣反轉時尤其預售能不碰就不碰,爛尾樓情況目前已經發生,狀況恐會持續。 百億房產教練RENBA則指出,民眾若現在要購,建議可以選擇中古,由於預售跟新成受到這1~2年間營建成本高漲的影響,因此很難降價,然而中古主持有時間較長,多數經歷這波漲幅後已經增值,因此議價空間相對較多。 購依循「四不政策」 房市轉冷購策略除了上述地段、格局及房類型需要注意之外,張欣民提出四不政策。 不要「墊腳購」 首先就是建議購族不要「墊腳購」,尤其過去2年房價高漲,不少人會認為頭過身就過,除了自備款算的剛好之外,房貸也很緊繃,然而在今年升息循環之下,很可能造成後續資金出現狀況,甚至被法拍,此外目前景氣也將反轉,房價更恐面臨下修。 不要買預售 再來就是不要買預售,預售風險相對高,還有爛尾樓疑慮。 不要追高房價 第三則是不要追高房價,現在房價都還在高點,尤其新興重劃區,生活機能還未到位,然而房價被炒過頭,景氣反轉不僅率先修正,甚至被套牢的機率高。 不要接投資客換約物件 最後就是不要接投資客換約物件,因為投資客最主要的目的就是賺錢,此時若接手投資客換約物件,不僅幫投資客獲利了結,自己也會被剝削一筆。

台灣房市買氣急凍但房價未鬆動 張欣民:假蛋黃要小心

台灣這1、2年來房市熱過頭,近期卻出現大幅冷卻,根據六都會區分別公布今年10月「建物買賣移轉棟數」,六都交易量合計為1萬7096棟,若與去年同期相比全數減少,甚至有五都量縮超過2成,顯現房市降溫狀況明顯。 買氣急凍 房價不見鬆動 消基會董事暨房委會委員張欣民表示,即使近期來有很多統計數據、市場調查、銷售狀況等都出現鈍化或衰退的情形,而房價並無絲毫鬆動的跡象,不過他認為,有購意願的民眾也不必失望,觀察最近幾個市場觀點與現象,已在遙指「房價將往下修正」,同時也透露下跌時機。 代銷降價搶市 張欣民:假蛋黃區小心了 第一線前輩看壞房市房價還能有撐嗎? 張欣民表示,首先是一位代銷界老前輩直言「房市寒冬至,田螺含水過冬」。近幾年房市熱絡,代銷業者忙到不可開交,賺錢賺到笑呵呵,而回顧苦日子的年代,不是推出案子銷售,對外雖仍戲稱推案頻頻,但實則是把建商送上門的建案一個個推掉。若連第一線的前輩都看壞房市,「房價還能有撐嗎?」 代銷帶頭做空,房價能不跌嗎? 再來是地產周邊產業業者的觀察,隨著中南部建設利多大爆發,大代銷業者也紛紛南下牧馬,不斷大動作拉抬當地房價,「讓市場各區都是蛋黃區」。如今房價出現轉折,北部代銷業者也當仁不讓的搶先降價來搶市,而這些能征慣戰的代銷眼見勢頭不對,降價求售的心態很明顯,現在這些代銷帶頭做空,房價能不跌嗎?特別是「假蛋黃區」,房價跌幅恐怕也會跟當初上漲一樣,令人驚奇連連。 高資產客戶不將雞蛋放在同一個籃子裡 第三點則是高資產族海外尋找避風港。張欣民說明,8月初的「圍島軍演」,雖然國人表面上十分淡定,但不少人私底下的「應變動作」已紛展開,尤其是高資產族。近期就有房仲業者頻頻往海外開發物件,為的是因應這些高資產客戶要求,「不將雞蛋放在同一個籃子裡」,一旦台灣有事,還有個可落腳的避風港。 張欣民分享最後一個故事,幾個月前,有個從歐洲回國的年輕小伙子,問要出門上班的老爸,要不要為家人先去買遠期飛機票,萬一有個風吹草動,還來得及帶細軟飛出去。他認為,雖然這類有危機意識的人有多少還很難說,但這也顯示出資金將悄悄地往外移,也意味著是一種挖台灣房市牆角的行為。 韓國前車之鑑 專家曝房價下跌時機 張欣民總結,以上雖是另類的觀察,但後續央行的升息動作若沒停歇,再證諸韓國升息10碼後,首爾房價一年慘跌15%來看,台灣房價「八成」是要跌了,至於跌的時間,「大約在冬季」。

張欣民分析3+1現象,台灣房價「八成」會跌

英國金融時報日前報導指出,世界各地房市正步入全面性的不景氣。國際貨幣基金也警告全球房市正處於「臨界點」,並預測新興市場房價將下挫25%。台灣房市似乎也正處於高處反轉的「臨界點」,只差房價還未鬆動,究竟會不會跌呢?從下面3+1個現象來看,房價「八成」會跌喔!
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房市因台積電設廠效應大漲,桃園、台中、台南與高雄有泡沫化疑慮

「護國神山」台積電股價持續重挫,讓人不禁聯想,近2年因台積電設廠「聞積起舞」的房市,會不會因房價「本夢比」太高而破滅?專家則從3大面向分析坦言「鐵定更加危險」。 台積電自從年初見到高點688元後便狂跌不休,今日盤中股價又一度暴殺37元,低點來到401元,重挫逾8%,股價面臨400元保衛戰,同時也創下2021年5月之後的單日最大跌幅,市場也擔憂,近年來因台積電設廠效應而大漲的房市,會不會也隨之「消風」,出現反轉現象? 台積電利多出盡? 天時地利不動產總經理張欣民則指出,日前早有橫跨建築與代銷的地產大老公開點名,桃園台中台南高雄房市恐有泡沫化疑慮,主要還是遙指台積電的利多一旦出盡,有些地方後市恐就不妙了,而這也是很多已經「聞積起舞」的民眾,以及仍想伺機上車的購置產族最關心的問題。 需求量高估 「聞積起舞」房市恐破滅 張欣民提到,台積電在過去30多年來,幾乎可以說跟房市沒有任何關聯性,房市頂多偶而會提到「科學園區效應」,而不是說「台積電效應」,但在近3至4年來,台積電在南科大舉擴廠,又碰上晶片荒、股價大漲加持,讓有自住需求的「台積電們」台積員工、產業鏈從業人員,及投資客都大舉進場。隨後這股在南科熱起來的「聞積起舞」房市效應,又再燒回竹科周邊竹北、寶山等地,去年底又熱到被欽點設新廠的高雄楠梓區。 但他也直言,明眼人清楚地看到許多「膨風」現象,除了投資客的假性需求之外,加上建商們過度樂觀「台積電們」的需求,也大舉推案蓋出更多的房子來,不過等到「台積電們」都入住了,也將是利多出盡時,會不會出現一堆沒人住的空,後市恐怕不妙,正是地產大老最擔心的地方。 張欣民打比方,假設台積電在南科可創造50個剛性需求,因「聞積起舞」效應同時帶來了20個投資假性需求,但建商卻蓋出了100戶的新房子,萬一假性需求受到打炒房政策的衝擊,全部跳船拋售,等於市場上就會留下50戶的空房價靠「本夢比」撐?張欣民點名2區房市風險大 而台積電概念區的房價,近2年來房價都是呈現跳躍式上漲,一旦供需都被打回原形之後,區域房價勢必也要適度的修正,「現在這些台積電概念區房價都已來到歷史最高點,後市價格修正的可能性非常高,特別是供需差距越大的地方,未來房價修正的空間就越大!」 張欣民直言,太依賴炒作而「聞積起舞」的房市,有些地方現在甚至連工廠都還沒動工,周邊房市之熱絡,根本就是股市所謂的「本夢比」概念,還沒有實質居住的需求支撐,未來區域房市鐵定會更加危險,而近2個月台南高雄房市交易量持續衰退,多少也反映這種市況之變化,更何況在實務上,不管是股市還是房市,投資都是有風險的。 購需求及信心度雙降 而從日前國泰金控公布國民經濟信心調查數據來看,可以發現有57.3%的受訪者預估未來半年經濟景氣會比現在惡化,連帶影響認為是買房時機者降到14%,是2016年1月之後,78個月以來的新低,買房指數則降到5年多來低點,整體經濟環境及房市信心度都大幅下滑,也讓張欣民直言,「那些純粹因為台積電概念帶動『本夢比』的房市,這時當然就要更加小心看待了!」

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