星期六, 13 7 月, 2024
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首爾房價4年漲83% 年輕躺平族愈來愈多

南韓的影視作品《寄生上流》和《魷魚遊戲》,赤裸裸地揭露出南韓社會貧富差距的惡化與年輕世代的絕望;總統文在寅努力改善,沒想到卻造成更大的不動產泡沫。 髒亂不堪的狹小空間、設在階梯上的馬桶、斑駁的牆壁、雨天形成的室內小瀑布─電影《寄生上流》的場景不無誇張之嫌;但在南韓的現實社會裡,這種幾無居住品質可言的「半地下房」並不少見。 根據作家安宿綠的採訪,29歲的申泰順(化名)剛當完兵,就窩居在這樣的房間裡,準備考會計師執照。在南韓,一個考生平均要花3年6個月才能考上會計師,申泰順就打算住在這種房租低廉的地方苦讀3年6個月。在首爾,20坪大的「半地下房」,每月租金約50萬韓元(台幣1.2萬元)。旁人看到他這樣的居住環境,覺得悲哀,他卻處之泰然,因為「我從小到大,第一次有了自己的房間」。 高房價首爾出現半地下房 南韓全國有半數人口住在首爾市附近,住房供不應求,而且南韓人和華人一樣,也認為不動產才能保值,使得房價居高不下。總統文在寅2017年上任後,決定打擊炒高房價的投機客,限制首爾市中心等區域的再開發許可,加上地方經濟衰退而減少申請開發,2020年全國住宅建設許可數比2015年減少了4成。此外,政府還實施了提高課稅、擴大供給公寓等政策,但房價依然不跌反漲。 《日本經濟新聞》報導,前一任總統朴槿惠在任的4年內,首爾市的房價上漲18%,但文在寅上任4年後,首爾房價漲了83%。2021年3月,首爾公寓平均售價是每坪4272萬韓元(台幣99萬元);而高人氣的首爾江南區,1坪則要價6292萬韓元(約台幣160萬元)。以往小康家庭的父母還可以幫子女繳頭期款,之後子女再自己繳房貸,但現在父母已經付不起了。 低收入 調薪政策跳票 打工族大增 傳統上,南韓採取「保證金」制度,房客付一大筆金額給房東,通常是房價的5~8成,之後在合約期內可以免繳房租,只要付水電或管理等費用就好,房東可以拿這筆錢去理財賺更大。如今房價飆漲,保證金跟著上揚。根據KB國民銀行的資料,2021年7月首爾的公寓平均保證金是6億韓元(約台幣1500萬元),比1年前漲了1億韓元。一些房東甚至趕走現有的房客,因為租給新房客可以拿到更優惠的保證金。近來因為利率走低,採月租制的比率才逐漸升高。 台灣智庫副執行長董思齊指出,南韓人當年選出文在寅當總統,對他的期待是「積弊清算」,也就是處理過去不公不義的事。文在寅也的確想協助年輕人解決各種問題,除了房價之外,他還調高工資。 回顧1997年金融風暴後,南韓推動勞動市場彈性化,企業容易解雇員工,終身雇用制改成契約制,導致非正職員工大增。非正職的工作,薪資大約只有正職員工的一半。因此選舉時文在寅強調「所得主導型成長」,承諾將最低時薪調到1萬韓元;但2018年大幅調高16.4%,也僅為7530韓元(約台幣190元)。 2020年又碰上新冠肺炎,南韓小規模的自營業占比近25%,調高工資會加重餐飲、零售等自營業者負擔,文在寅調高最低工資的政策只能放慢腳步。南韓2020年最低工資結果只調高2.9%、2021年1.5%,調幅創歷史新低。2022年雖然調高5.1%,但最低時薪也僅為9160韓元(約台幣230元),文在寅的1萬韓元承諾顯然跳票了。 然而,疫情沒客人上門,業者依然只能裁員或歇業;根據南韓自營業者非常對策委員會的報告,過去18個月,全韓平均每天倒閉1000家店,累計已有45萬家商店倒閉。2021年8月為止,正職員工少了94000人,非正職員工增加了64萬人。非正職員工占勞工比率38.4%,創歷史新高。 年輕人放棄拚未來 不婚不生也不要命 自營商關門,年輕人的打工機會也減少,造成失業率攀升。事實上,南韓青年失業率長期以來都比其他世代都高;2021年10月時,南韓失業率為2.8%;而其中,20~29歲的青年失業率則是5.7%。阮囊羞澀的年輕人,只好每天吃泡菜配白飯,或吃麥片配優格。 根據全球統計網站Numbeo對83個國家的評比,2021年南韓的生活品質指數排名42。與文在寅上台時的2017年相較,下降了20名;各項指標中,大幅惡化的是房價飆漲和生活費負擔沉重。 新韓銀行的資料顯示,南韓前20%的民眾,2020年平均資產達12億韓元,比2018年增加10%;倒數20%民眾則反而減少了4%,僅為2715萬韓元,貧富差距愈來愈大。 對人生前途絕望的年輕人於是拋棄戀愛、結婚、生子,被稱為「3拋世代」;不過,現在連就業、房、夢想、人際關係也都只得放手了,而成為「7拋世代」。更有人戲稱,還有連健康(不做健康檢查)和外貌(不整形)也捨棄了,變成「9拋」或「N拋」世代。 實在走不下去的人,最後也只能連自己的生命都「拋棄」了。南韓自殺率向來居高不下,根據南韓統計處的統計,2020年南韓每10萬人的自殺人數是25.7人;而同年台灣的自殺率則是15.5人。董思齊分析說,以往南韓人鬱悶時,還可以到24小時營業的餐廳喝酒紓壓,疫情爆發讓餐飲業無法開門,讓大家壓力更無法排解。 在《魷魚遊戲》這部全球賣座的電影中,一群債台高築的人為了贏取獎金而參加致命的遊戲,南韓年輕人也夢想一攫千金、一夕致富。近來在南韓街頭,可以發現不時拿出手機來看股市行情的年輕人變多了。南韓《經濟日報》報導,根據南韓10大券商的資料,2021年8月初時,20、30歲年輕人海外股票購買金額達到103兆韓元,是前1年同期的2倍。其中,主導的是30多歲的人,他們對去年南韓股市漲幅不滿意,轉戰美股。 南韓年輕人投機搏未來 買股期待一夜致富 20、30歲的年輕人還熱中投資未上市股票。一位投資者說:「我買了10家公司的股票,如果中1家,就像中樂透一樣,獲利可能是100倍。」非上市股票交易平台「天使聯盟」的投資人有56%是20、30歲的年輕人。虛擬貨幣也是年輕人青睞的投資標的,因為這比投資不動產或股票更容易入門。 南韓4大虛擬貨幣交易所2021年第1季新加入的250萬人中,20、30歲的年輕人占比達到6成以上。一份針對大學生所做的問卷調查結果也顯示,約1/4的受訪者都投資了虛擬貨幣,最重要的理由是「小額就能投資」。 屬於進步派的文在寅,理應受到年輕人的支持,但他的政策反而讓含著土湯匙出生的青年,無法從地獄朝鮮中脫身。2022年3月即將舉行的總統大選,如何真正帶給大家美好的未來,將考驗下一位領導人的智慧。

南韓打房無效?兩度升息止不住漲勢 文在寅任內首爾房價翻倍

南韓不到一年後轉售住宅的資本利得稅調升至70%,買後一年至兩年內售的稅率為60%,台灣規定持有房地產不到2年賣出獲利者,課45%重稅,不到5年課35%。 (圖片來源/phopick) 台股橫越萬8、創下歷史高峰,萬物齊漲、房價屢創新高,台灣央行至今沒有升息,政府也沒有課徵囤房稅或空稅,被批打房不力。 南韓祭出各種打房措施 反觀南韓打房來真格的,就是希望房市能夠降溫,包括2020年開始大幅提高短期賣出中古的資本利得稅,提高企業財產稅、開徵囤房稅、信用管制,2021年多管齊下遏阻公務員炒房歪風、8到11月份的3個月內2度升息,南韓可說能用的工具都派上場了。 但是南韓國民銀行編輯的房價指數去年第3季仍創歷史新高,突破120,2021年前3季房價上漲約12%,創15年來最大漲幅,更慘的是,文在寅總統約5年任內,首爾房價照樣飆逾1倍,問題到底出在哪裡? 最大原因應該是南韓8成人口(4142.4萬人)居住在大首爾地區,相比之下,新北台北市人口合計約666.1萬人,佔全台灣人口的28.2%,由此可見,台灣首都人口密集度比南韓小很多。 根據南韓國民銀行的房地產平台 Liiv,亞洲第四大經濟體南韓房價中位數在1月至9月期間年比上漲11.98,創下15年來最大漲幅。 前3季大首爾房價大漲21% 今年前3季,首爾及其周邊地區(大首爾地區)房價年比上漲20.88%,超過2001年的19.19%的年度相應數字。 據統計,約有80%的南韓人口居住在首爾和首都附近的京畿道住宅中。 《韓聯社》報導,公民團體公民經濟正義聯盟(CCEJ)12月初發布的分析顯示,文在寅上台後執政期間,首爾住宅的均價在5年內飆升1倍多。 CCEJ數據顯示,截至去年11月,首爾住宅平均每坪售價為 4,30萬韓元(36,590美元或101.7萬元台幣),比起2017年5月文在寅宣誓就職時候的房價(每坪售價約為47.8萬元台幣)飆漲109%。 首都99.1平方米(30坪)平均一戶住宅售價也從2017年5月的6.2億韓元(1500萬元台幣)躍升至2021年11月的12.9億韓元(3200萬元台幣)。CCEJ表示,他們分析首爾總共75個抽樣住宅大樓當中117,000戶住宅的價格變動。 首爾一戶3房住宅均價約為3200萬元台幣 該組織蒐集數據顯示,首爾一名普通勞工若想以薪水和儲蓄購買住宅,所需的時間也從20年拉長到38年。 比起文在寅總統上任時的2017年年度價格漲幅1.24%相比,2021年前9個月房價中位數漲幅暴增10倍,大漲約12%。 但實際上,文在寅政府已經很用力打房了,採取一系列打擊投機客措施,包括大幅提高房產稅,控制首爾和其他主要城市的房價,但飆升的房價已成為打壓文在寅支持率的主要因素。 文在寅從2020年開始,祭出各種打房措施,例如,不到一年後轉售住宅的資本利得稅調升至70%,購買後一年至兩年內售出的資本利得稅率為60%,類似台灣2021年7月1日起實施的「房地2.0」,台灣規定持有房地產不到2年賣出獲利者,課45%重稅,不到5年課35%。 多戶囤房稅一戶提高至6% 對於在投機熱區、擁有多處昂貴房產(價值超過1500萬元台幣)的公司和家庭,房地產持有稅上升至6%,這就是所謂囤房稅,自2018年9月13日起開始實施,2020年從0.5%-2%調升至3.2%,2021再次調升至6%。在首爾地區擁有超過3套房產的投機客面臨高達3.2%的稅率,而原先的最高稅率為2%。 除了加稅外,政府為遏制首爾及其周邊地區房價上漲,採取了有史以來最嚴峻的舉措,自2020年12月起,在被指定為「投機」和「過熱投機」的地區,凡是自然人和法人購買價格起跳15億韓元(3500萬元台幣)的住宅,已被禁止申請房貸。 銀行自2021年8月起,暫停部分房貸款承作,並緊縮貸款篩選程序,希望遏制滾雪球般的家庭債務。自然人和法人購買價值9億韓元至15億韓元(2100萬到3500萬元台幣)的住宅,最高房貸成數從40%降至20%。 官方標註的房地產投機區包括江南4區和首爾北部11區,首爾市內的25個區和京畿道的4個區被指定為過熱區。 3月LH公務員炒房被重判 大首爾地區房市如此火爆,是由多個因素促成,包括美國QE大印鈔和通過振興經濟方案釋出十多兆美元資金,歐洲、日本也印鈔,美國股市創新高帶動全球股市高飛,使得南韓普通民眾和公務員都瘋炒房。 2021年3月,南韓公務員涉嫌利用內線消息炒房,爆發貪腐醜聞,震驚全國。負責管理土地開發和住宅興建的「土地住宅公社」(LH),旗下多名員工過去3年涉嫌透過內線消息,合資以約台幣2.5億的價格,在京畿道兩個城市購入2萬3千平方公尺的土地,而在2月份這塊土地才被政府劃入新都市開發範圍,等於是公務員利用職權之便炒房賺取暴利。 當時檢方將搜查炒房範圍擴大至全國、其他政府單位、國土交通部以及總統府的官員,並下令直接逮捕涉案的公職人員求處最高刑責。 結果LH的兩名高級官員已經自殺,如果獲利超過50億韓元(1.18億台幣),涉案公務員可能面臨無期徒刑,不當獲利也將被全部沒收,還被處以獲利5倍的罰款。 文在寅領導的執政黨在首爾、釜山市長選舉慘敗 而後國會通過三項法案,修改南韓土地和住房公司法、公共服務道德法和公共住房特別法。這些修法旨在根除公職人員利用職務之便獲得的與土地開發相關的秘密信息進行非法的房地產交易。 總統文在寅2020年在釜山附近購買農田,作為他退休後的住家後,也被捲入了醜聞。總統說他已經採取了所有必要的法律步驟,但反對派議員指控文在寅撒謊說他曾在那裡當了11年農民,才有資格購買農地。 該醜聞對2021年4月7日首爾和釜山市長補選產生了影響,這被視為2022年3月總統選舉的晴雨表。 最大在野黨國民力量黨候選人在首爾、釜山兩大都會市長選戰獲得壓倒性勝利,得票率皆在6成上下,但執政黨共同民主黨慘敗,2022年3月總統大選時,共同民主黨將面臨苦戰。

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