星期五, 29 3 月, 2024
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2023年房市新趨勢 低總價及小宅產品當道

台北市不動產仲介經紀業公會指出,受到持續升息、資金大退潮等外部因素衝擊,今年台灣房市出現了「高點反轉」的現象,理事長郭子立認為,2024年初有總統大選,各種選舉衝擊會在前半年出籠,因此,後市展望可能出現「量縮價緩跌」的格局。

台灣選後房市回歸基本面 北中南各區房價支撐強弱有別

選前全台房市買氣觀望氣氛濃,房產業界紛紛預期,市場干擾因素退去,選後市場將回歸基本面,但北中南各區的推案供給與需求面強弱有別,推案熱區的建設前景成為強化訴求力,具備建設議題、軌道快捷路網與商圈效應的重點區,將領軍加強年底推案衝刺火力,有機會引領區域房市買氣逐漸回溫,但餘存量龐大區,房價修正壓力也將增強。 新存量各區有別 供需影響房價支撐力道 根據台電低度用電資料顯示,六都各行政區新建餘(待售)住宅數排行,第一名是桃園市龜山區的3593戶,過去長年空置率偏高的淡水區,新建餘僅排行第七名,第二名則是北屯區,第三名為中壢區,第四則為桃園區景氣若暢旺時新建餘並不會對市場產生影響,不過一旦景氣反轉後,區域的新建餘可能會對房市產生壓抑。 曾敬德:重劃區成為這幾年的房市亮點 信義房不動產企研室專案經理曾敬德表示,這幾年新興的重劃區推案大增,對比早期開發區域的老舊市容,重劃區成為這幾年的房市亮點,尤其雙北市入住的門檻較高,吸引部份首購與換族群往新北甚至桃園重劃區移動,也推升重劃區房價走揚,建商看好在重劃區不斷購地推案,不過一旦景氣反轉,重劃區的新房子與未來新推案也都會造成壓力。 統計顯示,近年火熱的重劃區推案量大,同時新建餘數量也多,導致區域內出現較多的新建餘,前五名新建餘數量較多的行政區,就有3個位於桃園市,包括龜山區的3593戶,中壢區的2488戶與桃園區的2462戶,其次則是台中市北屯區2580戶,新北市板橋區的2269戶,反觀過去空置率長期偏高的淡水區,新建餘僅2009戶,對比上述區域,反而新建餘數量相對穩定。 根據591統計,第三季全台推案創下約5540億案量新高,但建商推案並未踩剎車,房價也持續爆衝,另外,以中台灣為例,最新「大台中房市月報」顯示,今年1~8月使照量為1萬4600戶,較去年同期增加6788戶,年成長1.87倍。大量交潮也使二手市場轉趨觀望,整體交易量明顯下滑。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析,升息、打炒房利空影響,觀望性買盤增加,許多案子銷售停擺,但有強勁品牌力加持的個案,具珍稀性,大多在個案醞釀期就有大量粉絲排隊預約,且不少業者都會拉高自備款甚至設立轉約限制,個案便會以自住買盤為主,可確保未來社區住戶品質,也避免成後還有大量房仲進出,建案建商品牌價值穩定,這類產品也相對不受景氣波動影響。 人口、就業與結婚率 攸關區域房市發展強度 依據內政部資料今年1~8月粗結婚率資料,全國粗結婚率3.23‰,全台結婚率最高的縣市為新竹縣3.67‰,其次為桃園市3.56‰,全台結婚率前十名縣市除了花蓮、台東外,多為近幾年房地產市場相當熱絡的區域,前十名縣市中有5個平均購總價破千萬,而結婚率排名第二的桃園市平均購總價卻不用千萬元。 大家房企劃研究室副理郎美囡分析,結婚率前十名縣市多數為工作機會較多的區域,這幾年新推案量也大,購總價千萬上下的選擇多,因此成家立業者多。 近幾年因科技園區成為房市大熱門的新竹縣市雙雙入榜結婚率前十名,其平均購總價在榜內屬高價位,新竹縣平均購總價1179萬元、新竹市平均購總價1,224萬元,僅低於新北市台中市。郎美囡表示,新竹縣市因科技業蓬勃發展,平均薪資高、消費力強,雖然房價在前兩年順著房地產多頭之勢大幅成長,不過科技業未來發展可期及在地剛需支撐,成家比例較高。 粗結婚率入榜前十名的主力都會區除了新竹縣市桃園台中新北高雄台南等五都也在十名之內,六都獨缺台北市不在榜內,而桃園市結婚率位居第二,但平均購總價還不到千萬元,購負擔相對輕,郎美囡指出,台北市雖然工作機會及資源多,但房價及房租都居冠全台,人口因此被擠壓到其他縣市,加上多年來周邊縣市的社會福利制度有超越之勢。 而桃園市的生育補助優於台北市,各個重劃區新房選擇多、房價相對雙北低,機場捷運通車後更具交通優勢,如A7重劃區青埔特區吸引不少雙北買方進駐,北北桃生活圈有意結婚生子者,選擇移居桃園市可能更輕鬆。 南高雄亞灣區千億投資開發 住商機能強化帶動發展 南高雄亞灣區特貿三評選案以776億投資額佳績,創下全台公辦都更最大民間投資規模紀錄,特貿三是亞洲新灣區之指標案件,10月中旬已由南之南基地領跑。 高雄市副市長林欽榮指出,陳其邁市長上任後,即提出「產業優先」政策,確立「北高雄為IC及高科技產業生產基地」、「南高雄亞洲新灣區為區域企業總部」產業發展藍圖,亞灣區鄰近高雄機場,具備高雄港國際港灣水岸景觀,故市長全力推動5G AIOT智慧產業在亞灣發展,除積極向中央支持挹注110億投資亞灣,更以006688租金補貼、員工薪資補貼、貸款利息補貼、興建智慧社等,鼓勵高科技產業進駐,從就業到生活提供最完整的方案,吸引5GAIOT各種垂直整合應用在高雄生根發展。 去年底,亞灣區特貿三評選案以776億投資額佳績,創下全台公辦都更最大民間投資規模紀錄,特貿三是亞洲新灣區之指標案件,10月中旬已由南之南基地領跑,北基地、南基地北側等實施者,可望加速提送都更事業及權變計畫,讓高雄搶佔5GAIoT國際產業鏈優勢地位之同時,也能加快亞灣區企業商辦開發速度,完善區內商業及生活機能,建設高雄成為新南向前進基地,引領企業邁向全球市場。 重大交通建設陸續完成 帶動高雄房市成長 高雄市區軌道交通路網持續建設,除了捷運紅線與橘線串連各大生活圈,加上輕軌捷運與動工的捷運黃線,將連結百貨商圈、公園綠地與交通幹道,又整合高鐵與鐵路地下化建設,讓高雄都會區將發展成為大生活圈型態,沿線站區周圍的軌道交通概念市場都將受惠。 歐美建設卓永富高雄市區重大建設陸續到位 歐美建設機構董事長卓永富認為,高雄市區重大建設陸續到位,包括政府積極推動的鐵路地下化、衛武營特區、亞洲新灣區建設、輕軌捷運計劃,甚至捷運黃線計畫今年底動工,都將陸續開發完成,可望翻轉高雄城市發展,朝向現代化都會成長,提高居住生活機能,成為移居高雄的重要利基條件。  

六都新建餘屋待售住宅宅數排行,桃園龜山第一名!

根據台電低度用電資料顯示,六都各行政區新建餘待售住宅數排行,第一名是桃園市龜山區的3,583戶,過去長年空置率偏高的淡水區,新建餘僅排行第七名,第二名至四名分別為北屯中壢桃園區,新建餘前四名就有三個位於桃園

台灣各行政區餘屋前十排行榜出爐 龜山A7、北屯十二期、中壢青埔位居前三

最新全台各行政區「餘前十排行榜」出爐!根據台電低度用電資料,六都各行政區,過往被戲稱鬼城的林三淡,林口、三峽被踢出十名之外,淡水則退居第七位。第一名是桃園龜山3593戶、第二名台中北屯2580戶、第三名桃園中壢2488戶。信義房不動產企研室專案經理曾敬德,房市一旦反轉,新建餘將會對房市產生壓抑。 曾敬德分析,新建餘數量攀升,多是新興重劃區造成,過往長年被冠上鬼城的林三淡,則明顯有所改變,林口、三峽建設利多陸續到位,生活圈逐漸成熟,空率自然逐步下降,而淡水區,則在近2年房市熱度下,吸收了不少市區外溢自住客,不少投客也趁機出脫,已下降至第7名。 推案量較大重劃區賣壓顯現 不過,他也指出,近半年房市移轉量明顯縮減,買氣不如過往,推案量較大的行政區空賣壓也自然顯現,如第一名的桃園龜山就有A7重劃區、第二名台中北屯12期重劃區、第三名中壢則有青埔重劃區。 日前房市大好,不少重劃區大量推案,房價越喊越高,如青埔重劃區日前市場就傳出建商喊到6、7字頭消息,對此,曾敬德說,隨著升息、預售禁轉等利空浮現市場,全台買氣明顯急縮,區域賣壓自然急速攀升。 他建議,購人不見得在此時就要停止看腳步,在賣壓攀升區域,倘若你確實有自住需求,不妨多看多比較,倘若有合適的房子,就可大膽出價,說不定還有機會趁機撿到合意的便宜房子。
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商辦供不應求!台北市信義區「華新麗華大樓」擠身每坪租金4千元俱樂部

台北市A辦市場供不應求,推升租金行情,位在信義區的「華新麗華大樓」擠身上租金4千元俱樂部,據實價資料顯示,北市信義計畫區內的華新麗華大樓,今年10月成交10樓,共62.35坪面積,月租26萬元、每坪租金達到4095元的交易,也創下華新麗華大樓歷史租金新高。 專家指出,該大樓成為信義計畫區第6棟實價租金4000元的A辦大樓,若加上現在興建中的辦公大樓,未來信義計畫區有機會出現9棟每坪4000元的辦公大樓。 據實價資料,目前單坪4000元租金實價行情的辦公大樓,包括台北101大樓、國泰置地廣場、南山廣場、信義經貿大樓、新光信義金融大樓與最新揭露的華新麗華大樓。 信義房不動產企研室專案經理曾敬德表示,信義計畫區的辦公大樓短期內不會出現大量供給,今年雖然外在情勢大幅動盪,但仍有9筆每坪4000元以上的租金實價揭露,顯示信義計畫區頂級A辦每坪4000元的支撐越來越穩固。 華新麗華大樓今年10月出現一筆10樓的實價租金,月租26萬元、每坪租金達到4095元,成為信義計畫中第六棟實價租金4000元的A辦大樓,從該A級商辦大樓的歷年實價租金,可以看出信義計畫區的租金上揚趨勢。 2013年該辦公大樓17樓實價租金每坪3299元,2015~2018年每坪3300~3577元,2019年實價租金每坪最高3676元,2022年則有筆每坪3838元租金紀錄,最新一筆實價租金則達到每坪4095元,反應近4年信義計畫區的A辦租金出現一波明顯走升。 今年以來單坪租金4000元揭露共9筆,其中101大樓就佔了4筆,租金從每坪4000~4251元,最高價則是南山廣場的每坪4516元,國泰置地也有筆每坪4402元的租金,創個別實價新高的則是華新麗華大樓每坪4095元。 曾敬德指出,台北市辦公室租金價格攀升,與市場供需失衡有密切關係,包括老舊商辦投入危老改建導致供給減少、大型企業舊換新需求、新大樓多預先招租或自用、新企業擴張需求等,北市辦公室供不應求,加上新大樓對於商圈帶來的租金比價效應,帶動租金持續走揚。

台灣七個都會區3年房價大漲,比4~20年儲蓄還多!

台灣房價高漲,有房族資產成長驚人!據統計,過去三年六都與新竹房價表現,房加上車位產品的中位總價,六都與新竹3年多出122~731萬元,若對比2021年的家庭儲蓄來看,3年房價上漲抵過4~20年的家庭儲蓄。 新竹縣台中市差異最明顯 其中,差異最明顯的是新竹縣台中市新竹縣去年平均家庭儲蓄28萬元,不過房價三年多出583萬元,幾乎抵上20.8年的家庭儲蓄;台中市3年房價多出362萬元,但去年家庭平均儲蓄為21.68萬元,也抵過16.7年的家庭儲蓄。 信義房不動產企研室專案經理曾敬德表示,這波房價上揚,對於有資產與沒有資產的族群差距甚大,即使名下只有一戶房子,財富也跟著景氣增加,至少不用去追房價,但若是手上沒有資產的族群,未來要購置不動產,相對負擔也增加許多,尤其有些區域新房子的房價漲幅更是驚人,購人只能透過挑選舊一點、小一些與遠一點的房子,來降低購負擔。 行政院主計總處統計顯示,2021六都加上新竹的家庭儲蓄,平均每戶為21~36萬元,但顯然儲蓄追不上房價上漲。 台中市的房加車位中位總價,3年來從765萬元,增加到1127萬元,多出362萬元,但去年台中家庭每戶儲蓄21.7萬元,三年房價上漲抵過16.7年的儲蓄金額。 新竹縣總價則是從825萬元增加到1408萬元,但去年平均家庭儲蓄為28萬元,房價漲幅抵過20.8年的儲蓄。 台南市則是從560萬元增加到800萬元,去年的每戶家庭儲蓄則為21.5萬元,房價增幅相當於11年的家庭儲蓄。 曾敬德指出,房價大漲大跌都是兩樣情,房價上漲有資產的族群受惠,但還沒買房的就會比較辛苦,所幸現在房市已經退溫,房市也不再是強勢的賣方市場,民眾可以慢慢挑慢慢選。

全台灣房屋移轉連續6個月低於3萬棟,為6年來首見衰退

根據內政部月報顯示最新全台灣買賣移轉棟數,2022年9月建物買賣移轉棟數僅 2.38 萬棟,創下2月後最低的單月紀錄,2021年疫情影響僅約 3 個月時間,但2022年移轉棟數已經連續 6 個月跌破 3 萬棟,全年移轉數將跌破 32 萬棟,為6年來首見衰退。 曾敬德:2022年移轉棟數恐將比2021年衰退 信義房不動產企研室專案經理曾敬德表示,今年移轉棟數恐將比去年 34.8 萬棟衰退,雖然幅度不大,但實際市況比數據反應更嚴峻,若以最近房市的體感溫度來看,交易量量縮狀況已經相當明顯,尤其近月預售案實價揭露件數較去年旺季腰斬,市場剩剛性需求撐盤,去年以來的賣方市場,已經轉向買賣雙方較為平衡的市場。 內政部月報顯示,9 月建物買賣移轉棟數剩 2.38 萬棟,年減幅度達 15%,較不理想的是移轉棟數近月衰退走勢,且並無止跌回穩跡象,9 月建物買賣移轉棟數創下 2 月後的新低量,以第四季移轉棟數衰退 3 成推估,全年移轉棟數將跌破 32 萬棟,這波房市景氣高峰落在今年第一季跡象越來越明顯。 曾敬德指出,目前已經有科技業鼓勵員工多休假,市場也預期明年企業會面臨更多的挑戰,而當前房價處於歷史高檔,在市場出現利率升升不息、股市跌跌不休的狀況下,房市也熄火進入盤整修正,所幸企業回流的趨勢並未改變,即使房市修正,還是會有一定的基本面支撐。

西門町店家搶先布局解封商機 娃娃機大倒店

台北西門町商圈沉寂已久,出現業者搶先布局解封行情,信義房統計西門町徒步區與主幹道,今年新開超過10家店,一舉擺脫前兩年不景氣的倒店潮。 信義房企研室專案經理曾敬德分析,西囗町近期開店數大增三大原因 店家搶先布局解封商機 店面降租後吸引更多店家進駐 娃娃機店租金高,加上客源嚴重流失,近年大倒店,整個商圈至少倒了一半,釋出更多店面讓新商家進駐 根據捷運站點進出人流統計,西門站今年8月平均每日出站人數為4.9萬人,去年8月西門站平均每日出站人數為2.7萬人,西門站今年8月捷運站出站的人流較去年同期增加約8成,逛街人潮明顯回溫,不過距離2018年8月平均每日出站7.6萬人的熱度,還有相當空間。 曾敬德表示,近期西門町的詢問度暴增,以徒步區的一間空置店面為例,該空置店面掛起招租的帆布已經4、5個月,雖然初期每個月都有人詢問,但解封訊息傳出後,近兩周詢問度大增也順利成交,租客看好解封商機趕快卡位。 近期主要進駐西門町的業種大概分幾類 餐飲業 服飾業 飾品業者 信義全球資產商仲部主任林廷宇指出,西門町內的租客有些特別的現象,包括搬遷回原本的位子,如知名的雞排店、冰品店,過去可能因為人潮與租金,曾搬遷至西門町內不同的店面,也趁這波洗牌重新回到原先的位子。 另外,也有房東為了守住較好的租金,認為切割小店可以吸引更多租客,而有分租店面的打算。 曾敬德指出,目前西門町租金水準大概較巔峰時腰斬,不過整個市況已經有觸底反彈的跡象,去年受疫情與國際觀光客雪崩影響,降租也找不到租客,而今年是商圈開始復甦,房東願意降價就能找到租客,店面的詢問度大增,租客也趁現在還有空置店面好挑選的時候,搶先卡位一些好的店面,避免日後可以挑選的店面越來越少。
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全台灣住宅完工爆大量 房市修正埋隱憂

近五年房市走多頭,每年住宅開工量都超過10萬戶,今年更可望挑戰2009年有統計來的新高,房仲業者預估,未來三年新完工住宅數量恐超過30萬戶,近年最大量的住宅完工潮來臨,一旦景氣反轉,恐成房市修正導火線。 台灣住宅總量2022年第2季突破900萬戶 據內政部資料統計,全台住宅總量在2022年第2季突破了900萬戶,住宅總量近10年增加了100萬戶,平均每年以10萬戶的速度增加,且超過7成都集中六都。 尤其自2018、2019年住宅開工超過10萬戶,2020年起更連續二年超過13萬戶,今年前八月已達9.7萬戶、年增18%,有機會創下近年開工量新高,近年住宅開工量呈大幅增長之勢。 信義房企研室專案經理曾敬德指出,以過去每年新增10萬戶的速度來看,新推案多,並未對於市場價格造成破壞,反映市場對於新房子的胃納量大。不過,景氣好的時候,新案量大不成問題,一旦景氣反轉,新推案往往會成為市場修正的導火線,尤其是新興漲勢過快的重劃區,短線會出現壓力,過去包括桃園新北市重劃區,都出現過類似的狀況。 由於都市住宅老舊問題嚴重,換需求殷切,老型態又以透天及公寓的比例較高,市場衍生許多電梯大樓的換需求,支撐電梯大樓的買氣不墜。 也因為市場對於新的需求殷切,近年來,住宅開工量逐年增加,今年有機會挑戰連續三年開工均超過13萬戶的新紀錄。曾敬德表示,2018~2021正值房市景氣熱絡,投資置產需求也旺盛,平均每年開工12萬戶,個案在預售推出時,銷售率普遍不錯。 不過,目前市況轉冷,隨完工量體持續擴大,須留意大台北以外過去幾年的熱銷區域,是否出現賣壓增加的跡象。

營造材料走跌 牽動房價

央行9月宣布再次升息半碼,也牽涉到購者負擔能力,建商土建融貸款也受衝擊。張金鶚指出,受影響的不只是央行升息政策,還有預期心理,對整個國際金融利率提升造成的戒慎恐懼,皆會使得市場壓力愈來愈大。劉佩真認為,今年房市景氣應可定調是「量縮價穩」,2023年整體房市利空力道還會稍大一點,需求面將受到整體經濟成長率表現疲弱。

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