星期二, 23 7 月, 2024

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李同榮分析台灣房市10部曲,2023年Q4反轉關鍵

央行今年利率連4升,共升息2碼半(0.625%),重貼現率來到1.75%,創2015年12月以來的7年新高,專家認為溫和升息雖不至於直接影響房市,但會間接影響購心理,明年邁入升息後期,將出現十大影響,又以地緣政治的威脅成最大挑戰。 央行15日決議再升息半碼,但未調升存款準備率,吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為符合預期,因此對房市直接影響有限,僅會間接對購者心理帶來暫時觀望的影響。 升息帶來暫時觀望 明年下半年才有影響 李同榮更以台灣過去房地產6次循環的狀況來說明,升息循環初期往往景氣最熱絡,對房市一點影響也沒有,就像今年上半年,但到中期就會影響經濟增長放緩,例如今年下半年,到了升息尾聲才開始間接影響房市,預計在明年下半年。 李同榮認為,雖然升息對房市直接影響有限,但已開始影響經濟,如去年GDP達6.25%,今年正在保3,因此仍會間接影響購信心,未來若如央行總裁楊金龍所言「軟著陸」,估計明年下半年升息可能已至尾聲。 兩岸衝突最大灰犀牛 是否反轉關鍵 不過李同榮強調,其他影響房市的變數仍多,尤其總統大選前兩岸衝突機會增高,將是2023年房市最大的一隻灰犀牛,因此2023年第4季將是房市是否反轉的關鍵時刻。 對於2023年的台灣房市,將出現十大走勢 全球經濟表現不佳 升息循環將結束,通貨膨脹趨緩,但已全面影響全球經濟表現。 國內經濟表現不佳 今年國內經濟成長趨弱,GDP保3,2023年保2,2024年可能面臨8年經濟負成長魔咒,勢必影響房市基本面與需求面動能。 技術面臨末升段 今年受升息、通膨、疫情、兩岸緊張、股市重挫、打房、等重大利空阻斷房市主升段,技術循環進入末升段的風險期。 地緣政治威脅 兩岸關係將成為2023年房市最大灰犀牛,尤其總統大選前後,對岸一定會有更進一步的文攻武嚇動作,會是明年下半年房市最大的挑戰。 政策打房趨緩 總統大選前房市降溫,政策實在沒有打房的理由,若真要找理由,就是趁勢落井下石,收割房市下修的功績。 成屋市場價盤量縮 2023上半年房市表現價穩量縮,房價漲跌互見,還不致反轉;下半年開始房價會有漲不動現象,部分超漲區會呈現小跌,房市表現價盤量縮。 預售市場推案量不減,會產生多殺多 預售市場經2022年投資客倒貨影響,銷售率明顯萎縮3成以上,明年雖然投資客倒貨影響趨緩,但若推案量不減,量大區域市場呈現建商建商多殺多現象。 土地價格趨緩 建商土地存貨多,目前土地交易已萎縮近3成,未來追價意願低,漲勢將歇止。 商辦市場兩樣情,A辦走穩 由於缺工缺料與營建成本高漲,大量的都更A辦工程進度趨緩,因此供給不足的A辦租金仍然走穩,若需求沒有持續增加,B辦C辦將開始走弱。 總統大選前詭譎多變,2023年第4季將是房市反轉關鍵 明年上半年房市表現尚平穩溫和,下半年變數增多,總統大選前將會是決定全台房市是否反轉的最關鍵時刻。

李同榮指出台灣2023年房市最大灰犀牛:總統大選前兩岸衝突性機會增高

台灣央行2022年12月15日宣布升息半碼,今年已經連續4次升息,累計共升息兩碼半(0.625%),重貼現率來到1.75%,創2015年12月以來的七年新高,對2023年房市影響如何? 房市趨勢專家李同榮說,升息措施符合預期,對房市直接影響有限,但會間接對購者心理帶來暫時的觀望的影響,在總統大選前,兩岸衝突性機會增高,將是明年房市最大的一隻灰犀牛! 李同榮指出,現在升息循環邁向中期,並如預期影響到經濟增長,雖然目前對房市直接影響仍有限,但會間接影響購信心,明年將邁入升息後期,就看幅度如何,目前已調整幅度共計兩碼半,若整段升息循環幅度在四碼以內,對房市直接影響有限。 不過未來房市是否如央行總裁楊金龍所言軟著陸,他說,就取決經濟增長基本面的表現與房市技術循環的走勢,明年下半年升息可能已至尾聲,但其他影響房市的變數仍多,尤其是總統大選前,兩岸衝突性機會增高,將會是2023年房市最大的一隻灰犀牛,因此,2023年Q4將會是房市是否反轉的關鍵時刻。 升息後期2023的房市李同榮提出影響房市的要素,包括1.全球經濟表現不佳、2.國內經濟表現不佳、3.技術面臨末升段,今年受升息、通膨、疫情、兩岸緊張、股市重挫、打房等重大利空阻斷房市主升段,技術循環進入末升段的風險期。 兩岸關係將成為2023房市最大灰犀牛,尤其總統大選前後,對岸一定會有更進一步的文攻武嚇動作,他強調,對明年下半年房市會是最大的挑戰。另外,總統大選前,房市降溫,政策實在沒有打房的理由,若真要找理由,就是趁勢落井下石,收割房市下修的功績。 至於影響2023年房市的因素還有,成屋市場價盤量縮、預售市場推案量不減,會產生多殺多、土地價格趨緩、商辦市場兩樣情,A辦走穩,李同榮再度強調,明年上半年房市表現尚平穩溫和,下半年變數增多,2023Q4總統大選前,將會是決定全台房市是否反轉的最關鍵時刻。

台灣房市走勢詭異,購屋置產何去何從?

作者:李同榮(吉家網不動產創辦人、全球不動產流通協會理事長、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全聯會榮譽理事長) 觀察此波經濟循環,今年因為升息、股匯市動盪及兩岸衝突危機之下,預計GDP 3.28%,明年不保三,甚至難保二,後年極可能負數,彷彿經濟循環現巧合,彷彿八年就會有負成長魔咒。 目前全球經濟動盪對房市影響尚有限,還沒到反轉時刻,不過隨著年底到明年初經濟成長率下滑後,房價將出現漲跌互見,過去超漲的區塊有修正機率,蛋黃區、有需求的區域則仍有所支撐,不過至此時房價末升段也慢慢結束,因此房市反轉期將有機會落在明年下半年到2024年上半年總統大選前後,惟房價調整幅度應該有限。 市場期待選後交易量回溫 看三個關鍵點 少掉短線炒作的預售市場,在推案量不減反增的情況下,價格鬆動就會是遲早的問題,但第四季房價大幅鬆動機率不高,選後交易量是否回溫將是關鍵。 市場期待選後交易量回溫要看三個關鍵點,這也是近一季影響財經、股市、房市最重要的三大焦點: 股市臉色表現,影響資金面。 中國二十大舉辦過後兩岸情勢,影響信心面。 疫情是否趨緩,影響交易速度面。 開工率展期量體擴增,顯示營建成本增高與銷售率太差的困擾 根據內政部不動產資訊平台,今年第二季全國建物展期(展延)開工件數達1202件、展期數超過1.62萬,總面積逾136.81萬坪、超過十二座台北101大樓量體,創2009年第一季統計以來第二高。 延期開工主要有兩大理由: 營建成本太高,使得一些建案期待營建材料價格降低時再報開工。 銷售率太低,致使建案遲遲無法動工。 平均地權修法將因房市降溫 暫時備而不提 平均地權修法打房政策在市場機制邏輯上諸多瑕疵,筆者早在今年四月行政院通過後,接受某財經台訪問時就已斷定此法年底前絕對通過不了,理由有三: 打到量卻打不了價,市場將會變得很畸形:內政部此時若通過了,只會對市場造成更多負面影響,對房市而言,產生的閉鎖效應,將會導致價漲量跌的畸形現象,建商大老所謂產業死了,是指交易量被扭曲,而降溫中房價反而死灰復燃,市場就變得很畸形。 降溫中房價不必為打房打房房價不可能永遠炒作,房市已逐漸脫離主升段而逐漸降溫中,在漲幅也逐漸縮小、稅制壓縮,利潤縮水情況下,炒作現象就會遂漸收斂,在此情況下再提打房,就會被產業界認為政府是為打房打房。 政經狀況不佳,打房是不智之舉:今年財經現況在持續升息環境效應下,股匯動盪與經濟成長,加上兩岸衝突升高、外資投資腳步趨緩、股市重挫……等不利因素影響下,加上選舉將至,再提打房就真的是不智之舉。 房價雖有機會修正 「買不如租」現階段難被接受 在營建成本與工資高居不下的情況下,很多地區房價的確跌無可跌,而另一方面建商普遍口袋深,也因此房價就降不下來,當然,若供給不斷增加,遲早會有些區域有些個案出現降價與跌幅,明年預售供給量若持續增加,預售市場房價就會率先逐漸鬆動,但只要買盤信心恢復,房價調整幅度仍然有限。 因為房價有機會下修,有些人就主張買不如租?筆者認為,全台都會租賃市場已經連續十三年不管是房價漲跌,房租都一直在漲,縱使再跌租金還是在漲,所以你永遠租房子你永遠都划不來,因此租不如買現階段是不成立的。供需失衡的情況下,都會小坪數房都已經被包租公壟斷,價錢幾乎由他們說了算,永遠租房子不是長久之計,不如把房租當貸款,有能力的話,還是提早買房。 七大面向,購置產選擇重要參考 未來市場多空混沌,對自住剛性需求購者而言,如何擇優而入,筆者建議應重視七大面向做為購置產選擇的重要參考: (一)增值潛力區 1.新興工業區周邊區域:新興工業區帶動就業人口,長線支撐房價走勢穩健。 2.軌道建設規劃定案區域:軌道建設規劃定案即將開工區域,利多尚未完全實現,長線仍有走揚機會。 (二)抗跌實力區 人口淨流入區域:各都會人口淨流入排行前段班,以及具有抗跌效應。 都會蛋黃區:各都會都有人口密度高的蛋黃區,因土地與建案供給量少,相對抗跌。 (三)潛力產品 都會優質租賃:中小坪數優質產品,租賃需求高,投報佳,吸引長線投資者介入。 健康休閒:人口老化,郊區環境優雅的退休生活,具有開發價值。 觀光產業飯店、民宿:旅遊休閒民宿、觀光飯店產品,未來數年後會谷底大翻身。 共享商務中心、會議中心:疫情洗禮,行動商務崛起,個人工作室應運而生,公共辦公、公共會議室租賃業務成長迅速。 (四)抗跌產品 舊不如新:新產品各項智能家居設備完善,逐漸淘汰老市場, 大不如小:房價高漲,未來都會小化,同樣總價,在品質考量下,優質小越來越受青睞。 蛋白不如蛋黃:蛋黃區在房價下跌時,抗跌性較強,在房價高峰時,應避免量大的蛋白區。 (五)避開地雷區與產品 老將不值錢:齡超過四十年且都更無望老,長線房價會大幅滑落,應盡速規劃換行動。 群魔不跟著亂舞:沒有基本面的偏遠蛋殼區,因房價基期低而水漲船高,已達房價滿足點,超漲區房價容易率先下跌。 ...

升息對房市不利?房市趨勢專家李同榮:今年七大利空已出盡

美國通膨危機未除,聯準會將繼續升息三碼,不少業者預期中央銀行9月22日有可能再度升息,擔心對已在降溫中的房市將更不利。房市趨勢專家李同榮認為,今年七大利空已出盡,無論央行升息半碼或一碼,房市都將於年底前逐漸回溫。 李同榮表示,升息的前提環境是景氣過熱與通貨膨脹,美國因過去QE過度,利率趨零,在通貨膨脹壓力下擴大升息循環,影響所及全球股匯市動盪不安,美元持續升值,台幣貶破31,歐元不到1比1,日圓下探147,使得全球利率遭到升息跟進的壓力。 然而台灣通膨現況與美國有別,利率基期也不同,8月消費者物價CPI為2.66,有趨緩現象,雖民眾對物價上漲感受仍高,但考慮出口競爭力,預期央行升息頂多半碼或一碼,對房市影響非常有限。 李同榮指出,他去年預測今年房市將面對七隻灰犀牛挑戰,包括QE縮表、利率持續上升、通貨膨脹加劇、疫情延燒、假性需求爆表、蛋白超漲、兩岸衝突升高、打房力道加重,今年一如預期一一出現,包括升息循環也在預期中。 七大利空都將是「關關難過關關過」 他說,正如他先前所言,七大利空都將是「關關難過關關過」,如今七大利空都已出盡,市場將會逐漸回溫。 李同榮表示,今年從年初開始,預售市場因七大利空因素逆襲,房市短線投資客倒貨影響,銷售率其差無比,但量縮、價卻不跌。預期升息循環的心理已經充分反應在市場預期之中,目前溫和升息環境下,其實也是一種利空出盡。 尤其內政部平均地權五大修法包括禁止轉售,這些不利因素也已充分反應在市場上,房價利差縮小,炒作已經收斂,因此無論修法或不修法都會是利空出盡,預售市場炒作已收斂,將會在大選後、年底前,交易量逐漸回溫。 他提醒,若政府修法禁止轉售,將間接把投資客倒貨產生的多餘供給全數回收,如此一來,建商就可放心推案,把原來已經降溫保守的售價再度提高,市場的溫度會因假性需求被閉鎖,而再度增溫,這就是市場機制被扭曲的後果,政府不可不慎。 李同榮表示,今年成屋市場雖經七大利空逆襲,但交易量1月~8月總數,年縮只有1.71%,且房價不跌反而小漲。預期9月開始,成屋交易量會早於預售市場逐漸回溫,若沒重大利空,溫和升息對成屋市場影響也非常有限,全年交易量會跌破眼鏡,將不如市場的悲觀預期,不但不減,反而會小增,這表示資金充裕與剛性需求的強勁,才能力抗七大利空的逆襲。 李同榮認為,房價下不來的另一重要因素就是技術循環處於上升軌道上,只是原來強勁主升段被打弱了,房市降溫,進入末升段,漲幅會逐漸縮小,炒作也會因無利可圖而收斂。 升息對房市主要的影響在於首購族,目前以一千萬房貸為例,若升息一碼則再增加1.4萬的年支出。若再升半碼,等於今年升兩碼,每年約增2.8萬房貸支出,換與高收入者無動於衷,對首購者影響也非常有限。若升息循環在四碼以內,不影響房市首購剛性需求。 李同榮最後指出,七隻灰犀牛只剩「兩岸衝突升高」仍存在不確定性,未來一年,只要兩岸衝突沒有繼續升高,2023房市仍不會有反轉現象發生,只是房價漲幅會明顯再縮小。
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台灣房市遇七大利空,趨勢專家李同榮判斷大選後回溫

房市趨勢專家李同榮表示,2022年自第2季開始,台灣房市受到升息、通膨、疫情、打房、假性需求過高、投資客倒貨、兩岸衝突增高等七大利空影響,全台預售銷售量劇減,但成屋交易量1-8月僅小縮1.71%,在選舉前仍有諸多不確定性因素干擾,但八大理由判斷,在大選後,房市一定會回溫。 李同榮指出,依過去房市五大循環的歷史經驗與判斷,多頭市場一旦進入末升段,市場信心開始脆弱,稍有市場重大利空出現,房市就很容易反轉而結束多頭市場。今年房市在七大利空風暴侵襲下,加上選舉因素干擾,房價居然八風吹不動,只有預售市場受投資客倒貨影響交易量,成屋市場仍處於價溫量穩的局面,種種重大利空多管齊下,卻仍打不垮房市,只有一個理由解釋,就是市場主升段力道頑強,多頭行情尚未結束。 房市交易量明顯回溫時間點2022年12月 李同榮認爲,市場雖被不確定因素干擾而暫時降溫,但等待這些不確定緩和,觀望氣氛就會消失,市場交易量就會立即明顯回溫,時間點最有可能會落在2022年12月。 李同榮分析,不確定性因素消失後,房市將於選後回溫的八大理由: 全球升息與QE縮表逐漸明朗與放緩 兩年內台灣升息幅度應不會超過四碼警戒線,2022年九月升息後,全球升息循環趨緩,台灣升息幅度溫和明朗化,對市場預期觀望心理會降低。 疫情高峰期趨緩,商業活動力增強 原預期第三季疫情會趨緩,會延至第四季,經濟活動力也將隨商業發展而增強。 連三季投資客倒貨潮趨緩,市場消化一半以上假性需求 今年第一季開始就啓動的投資客倒貨潮將到年底告一段落,口袋淺的投資客只要不惜售,大都能順利出清存貨,對預售市場影響越來越小,市場未來走勢也較健康。 全球通貨膨脹危機逐漸降低,對經濟成長影響降低:通貨膨脹降低,對經濟成長殺傷力也隨之降低,間接不會影響房市基本面。 房價溫和,投機價差縮小,炒作收斂 房價一旦降溫,漲幅縮小,短期投機無利可圖,炒作自然收斂,市場走勢也較健康。 房市明顯降溫,打房力道趨緩 今年1-8月房市明顯降溫,預售銷售率下滑三成以上,成屋房價第一、二季漲幅也明顯縮小,第三季預期再縮,實在沒有再加重打房的必要,預期內政部平均地權修法五案將備而不用。 選舉不確定性因素消失,新市政帶動新商機:歷年大選後市場,除2014年因多頭結束在先,大部分選後房市都較選前活絡,明年多頭市場尚有餘溫。 剛性需求主流支撐力道強,市場信心恢復 房市會因前七項不確定因素消失,剛性需求遞延性買盤將進場添增市場活力,價格不會大漲,市場將呈現價溫量增格局。

中南部投資客大出逃?台北預售破百萬,誰給建商勇氣?

近年來,房市在台商回流與科技擴廠「積」勵下,桃園新竹以南房價漲勢凌厲,尤以投資客最愛的重劃區打房一連串政策與信用管制下,為何Q2台北預售每坪破百萬新天價?到底誰給建商的勇氣?專家示警,2023年全球恐迎來景氣大衰退,台灣房市泡沫「多殺多」已成定局? 全球政經局勢未穩,經濟專家示警,2022下半年還不算最糟,2023年,全球恐迎來景氣大衰退。事實上,兩大經濟體,美國與中國房市已陸續傳出「災情」。中國爛尾樓風暴,更令中國政府嚴陣以待,不得不逆勢「降息」就怕拖垮金融市場。 台灣上半年也在政府一連串打房政策與信用管制下,引起一波投資客大出逃,中南部不少漲勢凶猛的重劃區預售直接「熄火」。 投資客出逃中南部,台北開價破百萬 房市趨勢專家李同榮以「倒啤酒」理論解讀房市現況。「沖倒的猛就像假性需求過多,杯子內的酒看似滿了,但夾帶泡沫一堆,要等投資客倒貨泡沫消失後,市場(杯子)才會出現剩餘空間。」 投資客出逃重災區,又以中南部漲勢過猛的蛋白區預售市場。李同榮觀察,「多殺多」已是現在進行式,「聞積起舞」區域房市會不會泡沫化?李同榮大膽預測,年底就會揭曉。 只是,政府打房,卻打出房市「南北兩樣情」,中南部投資客出逃,預售市場暫時熄火。但根據住展雜誌統計,北台灣各縣市Q2(第二季)新成屋、預售房價悉數走漲。北市房價飆三位數,首度突破百萬,新建案房價每坪101.3萬元,較Q1每坪上漲4萬,較去年同期上漲8.6萬元,年漲幅達9.3%。 新北市房價也不遑多讓。新建案每坪站上45.5萬元,年漲幅約9.1%。又以三峽、林口、鶯歌、樹林、泰山等蛋白區漲幅較高。部份蛋黃區漲勢雖不大,但主因Q2推案量極少,如板橋、新店、永和等地,永和更是連一個建案也沒有可謂一難求。 雖然Q2本土疫情大爆發、央行連續升息,住展雜誌研發長何世昌觀察,全球經濟衰退疑慮加深,然因北台房市供需失衡,給了建商勇氣,房價漲勢依然凌厲。 李同榮觀察,大台北地區以外的預售市場大多存在「倒啤酒」現象。倒的猛看似滿溢,但泡沫一堆,泡沫消失的剩餘空間是「末升段」,若再度飆漲,就是真正泡沬化來臨。 房市泡沫化?二關鍵指標趨吉避凶 李同榮指出,過去三年來,蛋殼區房市飆漲被形容「群魔亂舞」,他以兩大指標觀察房市未來。 一、通膨保值: 中南部居民對通膨與貨幣貶值特別有感,因此大部分年長者都很積極把一生積蓄拿出來幫年輕人成家。 二、兩代不同堂: 少子化造成人口減少,但家庭戶數卻逐年增加。每戶平均人口減少,足證「兩代不同堂」買房剛需,成房市主要支撐。 台北不是唯一蛋黃,勿誤判中南部市場華麗轉身 曾徒步行腳環台兩圈,李同榮分享自己徒步2千多公里實地考察,發現全台產業鏈結構正快速南移,高科技產業開發進駐,讓新興工業園區一難求,隨炒作收斂,未來園區實際運作後,租、買剛性需求可望出籠。

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