星期四, 22 2 月, 2024

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台灣選後房市回歸基本面 北中南各區房價支撐強弱有別

選前全台房市買氣觀望氣氛濃,房產業界紛紛預期,市場干擾因素退去,選後市場將回歸基本面,但北中南各區的推案供給與需求面強弱有別,推案熱區的建設前景成為強化訴求力,具備建設議題、軌道快捷路網與商圈效應的重點區,將領軍加強年底推案衝刺火力,有機會引領區域房市買氣逐漸回溫,但餘存量龐大區,房價修正壓力也將增強。 新存量各區有別 供需影響房價支撐力道 根據台電低度用電資料顯示,六都各行政區新建餘(待售)住宅數排行,第一名是桃園市龜山區的3593戶,過去長年空置率偏高的淡水區,新建餘僅排行第七名,第二名則是北屯區,第三名為中壢區,第四則為桃園區景氣若暢旺時新建餘並不會對市場產生影響,不過一旦景氣反轉後,區域的新建餘可能會對房市產生壓抑。 曾敬德:重劃區成為這幾年的房市亮點 信義房不動產企研室專案經理曾敬德表示,這幾年新興的重劃區推案大增,對比早期開發區域的老舊市容,重劃區成為這幾年的房市亮點,尤其雙北市入住的門檻較高,吸引部份首購與換族群往新北甚至桃園重劃區移動,也推升重劃區房價走揚,建商看好在重劃區不斷購地推案,不過一旦景氣反轉,重劃區的新房子與未來新推案也都會造成壓力。 統計顯示,近年火熱的重劃區推案量大,同時新建餘數量也多,導致區域內出現較多的新建餘,前五名新建餘數量較多的行政區,就有3個位於桃園市,包括龜山區的3593戶,中壢區的2488戶與桃園區的2462戶,其次則是台中市北屯區2580戶,新北市板橋區的2269戶,反觀過去空置率長期偏高的淡水區,新建餘僅2009戶,對比上述區域,反而新建餘數量相對穩定。 根據591統計,第三季全台推案創下約5540億案量新高,但建商推案並未踩剎車,房價也持續爆衝,另外,以中台灣為例,最新「大台中房市月報」顯示,今年1~8月使照量為1萬4600戶,較去年同期增加6788戶,年成長1.87倍。大量交潮也使二手市場轉趨觀望,整體交易量明顯下滑。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析,升息、打炒房利空影響,觀望性買盤增加,許多案子銷售停擺,但有強勁品牌力加持的個案,具珍稀性,大多在個案醞釀期就有大量粉絲排隊預約,且不少業者都會拉高自備款甚至設立轉約限制,個案便會以自住買盤為主,可確保未來社區住戶品質,也避免成後還有大量房仲進出,建案建商品牌價值穩定,這類產品也相對不受景氣波動影響。 人口、就業與結婚率 攸關區域房市發展強度 依據內政部資料今年1~8月粗結婚率資料,全國粗結婚率3.23‰,全台結婚率最高的縣市為新竹縣3.67‰,其次為桃園市3.56‰,全台結婚率前十名縣市除了花蓮、台東外,多為近幾年房地產市場相當熱絡的區域,前十名縣市中有5個平均購總價破千萬,而結婚率排名第二的桃園市平均購總價卻不用千萬元。 大家房企劃研究室副理郎美囡分析,結婚率前十名縣市多數為工作機會較多的區域,這幾年新推案量也大,購總價千萬上下的選擇多,因此成家立業者多。 近幾年因科技園區成為房市大熱門的新竹縣市雙雙入榜結婚率前十名,其平均購總價在榜內屬高價位,新竹縣平均購總價1179萬元、新竹市平均購總價1,224萬元,僅低於新北市台中市。郎美囡表示,新竹縣市因科技業蓬勃發展,平均薪資高、消費力強,雖然房價在前兩年順著房地產多頭之勢大幅成長,不過科技業未來發展可期及在地剛需支撐,成家比例較高。 粗結婚率入榜前十名的主力都會區除了新竹縣市桃園台中新北高雄台南等五都也在十名之內,六都獨缺台北市不在榜內,而桃園市結婚率位居第二,但平均購總價還不到千萬元,購負擔相對輕,郎美囡指出,台北市雖然工作機會及資源多,但房價及房租都居冠全台,人口因此被擠壓到其他縣市,加上多年來周邊縣市的社會福利制度有超越之勢。 而桃園市的生育補助優於台北市,各個重劃區新房選擇多、房價相對雙北低,機場捷運通車後更具交通優勢,如A7重劃區青埔特區吸引不少雙北買方進駐,北北桃生活圈有意結婚生子者,選擇移居桃園市可能更輕鬆。 南高雄亞灣區千億投資開發 住商機能強化帶動發展 南高雄亞灣區特貿三評選案以776億投資額佳績,創下全台公辦都更最大民間投資規模紀錄,特貿三是亞洲新灣區之指標案件,10月中旬已由南之南基地領跑。 高雄市副市長林欽榮指出,陳其邁市長上任後,即提出「產業優先」政策,確立「北高雄為IC及高科技產業生產基地」、「南高雄亞洲新灣區為區域企業總部」產業發展藍圖,亞灣區鄰近高雄機場,具備高雄港國際港灣水岸景觀,故市長全力推動5G AIOT智慧產業在亞灣發展,除積極向中央支持挹注110億投資亞灣,更以006688租金補貼、員工薪資補貼、貸款利息補貼、興建智慧社等,鼓勵高科技產業進駐,從就業到生活提供最完整的方案,吸引5GAIOT各種垂直整合應用在高雄生根發展。 去年底,亞灣區特貿三評選案以776億投資額佳績,創下全台公辦都更最大民間投資規模紀錄,特貿三是亞洲新灣區之指標案件,10月中旬已由南之南基地領跑,北基地、南基地北側等實施者,可望加速提送都更事業及權變計畫,讓高雄搶佔5GAIoT國際產業鏈優勢地位之同時,也能加快亞灣區企業商辦開發速度,完善區內商業及生活機能,建設高雄成為新南向前進基地,引領企業邁向全球市場。 重大交通建設陸續完成 帶動高雄房市成長 高雄市區軌道交通路網持續建設,除了捷運紅線與橘線串連各大生活圈,加上輕軌捷運與動工的捷運黃線,將連結百貨商圈、公園綠地與交通幹道,又整合高鐵與鐵路地下化建設,讓高雄都會區將發展成為大生活圈型態,沿線站區周圍的軌道交通概念市場都將受惠。 歐美建設卓永富高雄市區重大建設陸續到位 歐美建設機構董事長卓永富認為,高雄市區重大建設陸續到位,包括政府積極推動的鐵路地下化、衛武營特區、亞洲新灣區建設、輕軌捷運計劃,甚至捷運黃線計畫今年底動工,都將陸續開發完成,可望翻轉高雄城市發展,朝向現代化都會成長,提高居住生活機能,成為移居高雄的重要利基條件。  

房價大漲後退燒 高雄賞屋人潮降

高雄房市在2021年下半年一飛沖天之後,因買賣雙方對價格認同差距過大,導致許多建案的來人數和成交比例不若以往,不過,也有歐美建設「朵朵森」、旺曜「日之曜」、玉鎮「藍田玉」、太子建設「太子雲極」和城揚「J ONE」等建案,每周平均來人組數從20組到60多組;業界指出,此一現象顯示,今年上半年高雄房市進入個案表現階段。

高雄「文丰青」由歐美建設二代卓昱延操盤,開賣僅58天完銷

位於高雄市三民區,由歐美建設投注2億元興建的華廈「文丰青」於2019年底開賣,僅僅58天就完銷,一直保持完工銷售模式的歐美建設還有六個建案施工中,2020年下半年將有兩建案完工,接棒進場銷售,總銷合計約15億元,歐美董事長卓永富2020年1月9日指出,將維持每年有2個建案銷售的步調,但,2020年進場銷售的鳳青三期,每坪將挑戰30萬元的區域高價。

歐美建設董事長卓永富 建築師出身 推案鎖定繁榮商圈

歐美建設在鳳山體育園區旁推出的「COCO HOME」首購大樓新成案,今年第3季創下進場3個月84戶出清一空的亮眼成績!歐美機構董事長暨大高雄不動產開發公會理事長卓永富說,地段條件是選地首要考量,再依目標客層需求,規劃合適產品,則是贏得購消費者肯定的不二法門! 卓永出身專業建築師 團隊合作推案常勝軍 歐美機構高雄地區深耕高質感住宅市場,15年前即鎖定知名的高級住宅區鳥松圓山別墅特區,持續規劃多期「圓山歐洲系列」透天別墅案,創下優質營建口碑,也獲得建築園冶獎頒獎肯定。本身即是專業建築師的歐美機構董事長卓永富,秉持專業規劃與團隊合作,公司經營策略堅持採高質感與精緻化模式,更採用穩健經營策略,從高端透天別墅產品出發,近二年開始轉朝高質感大樓市場進軍,去年底在鳳山鳳青重劃區推出的「文山青」輕豪宅大樓案,堅持品質第一且不計較成本花費,讓購者能獲得最佳居住空間品質,在市場上創下高知名度,迅速在半年完銷,也建立公司在鳳山口碑行銷的有利後盾。 歐美機構也在這種穩健經營的心態下,將產品定位層次逐漸從一般首購大樓,拉高至景觀換大樓位階,剛進場的鳳山華鳳特區文龍東路旁「文華青」,仍以2、3房為主力,但同樣位於文龍東路緊鄰鳳山園藝試驗所的精華基地,甫於日前動工,則將規劃景觀換大樓,採取高檔精緻化產品規劃模式,讓高素質換客戶,能購買到鳥瞰上萬坪園藝試驗所綠景的優質好。 過保多年依然提供售後服務 服務用心住戶揪感心 歐美機構董事長卓永富指出,由於近年來土地成本不斷墊高,建材配備等級也持續向上提升,但是要滿足購消費者對建築品質更嚴格標準,因此必須朝提升產品規劃品質方面努力,且做好產品市場區隔與設計差異化,並不斷以建築品質把關與升等為優先考量,目前公司持續提供住戶最迅速與完善的售後服務內容,同時在建築耐震安全、防水施工、建築節能與景觀升等各方面全力加強,並透過建材配備採購議價,在維持合理營建成本的情況下,引進更多新建材與新式施工法,展現創意與規劃新思維,讓規劃內容持續升級,也讓消費者能夠以更公道的售價購,達成居住好的人生理想。 卓永富表示,雖然公司員工人數不到30人,規模小而美,但秉持創新服務的企業文化,因此建築規劃以客戶居住需要為出發點,經營加強與客戶之間的深度互動,並堅持以建築品質把關與升等為優先目標,採取服務導向,即使超過10年以上的購客戶有維修或補漆需求,也會讓客戶滿足公司提供的服務,但公司也不就此滿足,仍持續提供住戶最迅速與完善的售後服務內容,維持合理營建成本卻能媲美高級住宅規劃等級,讓消費者能夠購得合理價格好,達到雙贏共同成長。
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