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走了4年大多頭的房市，2022年下半年有感降溫，地產大老們對2023年的展望也轉趨保守，永慶房屋總經理葉凌棋和創意家行銷董事長王明正不約而同示警，「哪裡漲最多，哪裡就跌最兇！」甲桂林廣告董事長張裕能則認為，2023年是自住客最好的入場時間點，「錯過這班車就不會回來了！」「2023年，房市推案量會減少，價會撐住，但供過於求的地方，有局部降價。」「受到總統大選影響，房市錯綜複雜，未來將視個案表現。」愛山林建設董事長祝文宇與達麗建設董事長謝志長，12月法說會上透露著對後市的隱憂。

台北士林科學園區「北士科」，是北市建案推案最熱區，尤其位於承德大道第一排的「士科潤山」，前迎關渡平原美景，坐享未來開發案的建設前景，與位於文林北路各案相較，景觀價值與地段增值均完勝其他個案。「新潤機構」和「甲山林集團」雙強建商聯手打造「士科潤山」，於2022年12月7日吉日上午10點吉時，正式舉辦開工動土盛典，預告2023年北士科最強建案即將登場。 「新潤建設」黃文辰董事長表示：「現在政府全力開發北士科，這是台北市第一座智慧城市新區，最好的科技產業、交通建設匯聚，就像『新天母』，吸引很多因交通不便的天母人、紛紛移入。新潤非常看好這裡，在這共有三塊土地，『士科潤山』是第一塊，會用非常高標準建造，成為區域指標。」 「甲山林集團」祝文宇董事長致詞指出：「北士科是台北市最後一塊科技園區，關渡平原是台北市最後一塊開發素地，未來關渡平原開發後，承德路立足增值前景的建設軸線，直接受惠，如同信義計畫區忠孝東路的地位。」 「士科潤山」動土盛典圓滿成功 「愛山林建設」張境在總經理提到：「『潤山』這個案名，非常沉穩，很有品味，代表『新潤』和『甲山林』雙強聯手的精心傑作，更說明位居承德大道第一排的景觀優勢，有觀音山、淡水河、關渡平原，以及水鳥保護區，這些是文林北路他案、所不能及之處。」 「士科潤山」是北士科最受矚目的指標大案，預計2023年1月強勢登場，前有關渡平原、後有文林國小，當區唯一前後無限棟距景觀豪邸，戶戶三面採光，規劃稀有一層四戶，45-65坪主流換屋坪數。兩大建商粉絲正引頸期待，正式公開後，搶先佈局北士科最美風景人生。 士科潤山 接待會館：承德路六段、文承路口（華固創富中心旁） 服務專線：02-2883-7766

房價漲到代銷大老也受不了。甲山林機構、愛山林建設（2540）董事長祝文宇直言，前幾年一窩蜂推案，供過於求一定會泡沫，點名桃園、台中、高雄、台南會有泡沫危機。對於一連串打炒房政策？他說，打炒房政策全都是圍堵交易量，沒量、價就高，「外行訂政策，幫我們炒房耶！」 愛山林（30日）今召開股東會，祝文宇會後受訪表示，高雄郊區房價一坪賣到35萬、市區賣50萬元；台南60多萬元；台中七期70多萬、水湳也賣60 萬元；桃園青埔賣50多萬元，房價實在嚇死人。 桃園、台中、高雄、台南一窩蜂推案 祝文宇認為，通膨讓現金越來越薄，買進房產可保值抗通膨，但要慎選地點，像是桃園、台中、高雄、台南「遍地都是地」，過去大家一窩蜂推案，供過於求一定會泡沫。 他認同有業者認為，房價未來有1成下修空間，但非齊頭式下跌，人口多、供不應求的區域，價量都會有撐，「整體量不一定會縮」。 至於泡沫時間點為何？祝文宇回應，等到房子蓋好，科技產業帶動就業，如果租金太低、售屋時沒人要，無法去化住宅，屆時就會出現泡沬。 祝文宇：打炒房政策錯誤 談及打炒房政策，祝文宇表示，目前政策錯誤，包含壓低行政效率，讓執照申請、貸款很慢，以及預售屋實價登錄，未來還要禁止預售屋轉售，全面圍堵交易量，沒量、價就高，直言是「外行定錯誤政策，幫我們炒房耶！」 媒體問到是指內政部次長花敬群幫忙炒房？祝文宇說：「他搞不清楚、外行耶！」祝文宇認為，台灣要有像新加坡、香港等國宅政策，別於一般市場，房價才不會被炒高。 愛山林2021年收入達55.21億元，營造事業收入來自「美麗山林」及「香榭帝寶」貢獻，而建設事業收入主要來自「海上皇宮」及「中山綻」的房地銷售，每股盈餘7.02元，股東會中通過配發現金股利3.5元、股票股利6.5元。 祝文宇表示，今年代銷案量共計約2400億元，總銷達1000億的新竹寶山「新竹帝寶」，其中首期400億即將開賣，剩餘600多億二期，也有望在年底開案，加上屏東、大台北等建設案量，預計2~3年陸續完工交屋，愛山林將迎來入帳高峰。

貸餘額再創新高，建商表示，這波房市買氣強勁主因低利、資金氾濫，加上台商回流以及國內經濟基本面好轉所帶動，以致房貸餘額不斷創新高。在國內外環境未變之下，認為市場在剛性需求支撐下，買氣依舊持穩。 興富發建設表示，去年下半年至今，房市買氣轉強主要是因為低利、游資充沛，加上台商回流、國內經濟數據持續成長所推升。也就是說，買氣是因台灣經濟數變好，且企業持續擴產所帶動，整體基本面好轉之下，房市買盤獲得強勁支撐。 興富發建設指出，在國內經濟基本面數據變好，且國內外又遇到史上最低利率、資金最豐沛的環境，房地產業又面臨缺工、料漲問題，推升建材、造價成本，建商推案時也會反映成本上升，因此勢必推升房價。 甲山林機構董事長祝文宇分析，「現在低利率的環境，房屋持有成本那麼低，所以大家基於保值預期心理，才會想要擁有房地產」，尤其近幾年資金、台商回流，源頭就是美中貿易戰讓錢、人都回來了，且房市剛性需求強，因此市場買氣不錯；他強調，接下來房價勢必會反映成本，至於漲幅多少，要看物價變動。

祝文宇獨子祝藝升任甲山林建設總經理 甲山林機構董事長祝文宇兒子，第二代，年僅28歲的祝藝正式接棒；祝文宇表示，獨子祝藝學習力強、管理行銷能力不錯，在代銷事業歷練已漸趨完備，決議2019年3月起正式升任甲山林建設總經理。 祝藝則謙虛地自比「阿斗」還在學習，還要向甲山林的「諸葛亮」也就是執行長李俊平討教。 甲山林機構是國內前三大代銷業者，一年接案量有千億元規模，對於房地產市場具有重要影響力。國內建商也慢慢展開交棒，不過祝藝僅28歲，相當年輕。機構董事長縱橫房地產近40年，市場人稱「老祝」的祝文宇，房地產經營版圖橫跨建設、代銷、飯店等事業，對於集團接班之路，早在四、五年前就已鋪路，讓其子祝藝退伍後就到公司磨練；外表相當霸氣的祝文宇，卻跟其子祝藝相處就跟朋友一般。 祝文宇強調，房地產是在地化的傳統產業，面對網路科技化的興起，代銷業者的行銷、思維必須改變，這也是傳統業者最欠缺的一塊。不過，在祝藝進入集團歷練後，發現他行銷能力不錯，尤其是網路行銷部分，透過精準的廣告投放，不僅為案場帶來實際看屋人潮，更進一步提升建案成交率，連業主都豎起大拇指，讓祝文宇相當欣慰。 祝藝坦言，大約三至四年前，甲山林在行銷策略上的轉變，自己有從旁提供意見，但還是父親做決策；目前甲山林網路與其他廣告投放量達到8:2，在廣告文案上也有修正，暫時已達到一個平衡且有效的狀態，但每周都還是需要開會檢討，才能掌握最精準的廣告投放效果。身為父親祝文宇認為，祝藝在代銷的操刀成績不錯，像是產品規劃、商品呈現等相當到位後，認為他可以進入下一個階段、建設部門磨練，接下來包括如何選地、買地，新案設計規劃，到建案工程發包、執行等相關事宜，他都必須要學習，讓他邊做邊學，加上祝文宇在旁邊指導，相信祝藝很快就會上手。 不過，自比為阿斗的祝藝，實際上對於市場極為敏銳，2016年甲山林轉投資的娛樂事業就是由祝藝主導，目前在市場上已推出二款PC單機遊戲、一款手遊，今年6月打算再推出一款手遊，力拚2020年甲山林娛樂要轉虧為盈。